无锡金太湖房地产开发有限公司策划部经理文小明先生
无锡金太湖房地产开发有限公司策划部经理文小明：我有个问题，就是按照我个人理解，保利广场在建设中，保利可以说是无锡引进的个摩尔模式，但是保利的规划也是很到位的，也有很明细的业态规划等等。为什么开业的时候，包括保利和东方巴黎开业的时候都还可以，运营两年后都出现问题，东方巴黎也彻底关门了。这大概是怎么问题？
上海中原物业代理有限公司外省事业部延展主任蔡烨霆：我刚刚其实很赞同姚总一句话，就是找的人做事情——的运营公司、的招商公司等等，保利广场这个情况跟他的发展商的背景有关系。保利的总公司是无锡商业大厦的一个部分，那么呢，它是三福地产做的招商运营。应该来讲，引进了很多一线品牌，它的开业活动也很成功，包括请张曼丽、 都很轰动。最后为什么会这样呢？在大多数的店铺出售以后，其实像保利的经营公司他没有很大的权利限制说你要租给谁、不租给谁。为什么说赞同姚总说要找的招商公司，因为最后考虑到成本问题。商业大厦介入了，它认为一线品牌我也可以做，为什么一定要把招商的工作交给别人来？如果我本身就是很成功的商业百货公司，我为什么不用？这点也是在一定程度上影响他的招商结果的问题，到最后，为什么说他们运营不成功，还是那个观点，他在主力店、出售和招商的比例上是有问题的。举个例子，在常州有个莱蒙城，是香港的莱蒙都会做的，他首先把主力店和品牌店全部定下来，全部招商进来，他这些店不出售的，然后有30%散户用以出售，是不会影响他的行业定位、区域定位的。他整个要想经营出来，还是可以经营的出来。但是这些散户又必须卖，因为这些散户是可以带来人气的，他把散户放在那边，不会影响整个大局的，同时小店不断在开，吸引很多的人气。所以无锡可向周边城市一些成功的商业运营中吸取很多的地方。
王永斌（无锡搜房网总经理）：说到这个问题，就是开发商真正要做的时候，不能仅仅是做一个开发商，还要做到持有物业，做到一个市场培育起来以后，或者是把市场培育起来之后再去做，这样的话，或者是定位方向于只租不售，以租赁的方式，或许会遇到租金问题，但是对一些大的开发商，我想就是像上海一些大的商业项目实际上都是这样做的。
无锡金太湖房地产开发有限公司总经理姚卫平：相对来说开发商自己持有物业对商业地产是有好处的，尽量多的持有物业，把相对的一部分作为散户卖出去，这样对整个运作管理有相当的好处，否则的话，你全部卖掉的话相当难做，会带来很大的问题。真正成功的都是尽量多的自己持有物业，完全靠开发商资金支撑是必须要有的一个过程。像东莞的商城，很大，走进去东南西北要转好多时间，但是几乎都是关着的，而且他现在去租赁的话，不金，与你订两年合同，一分钱租金都不要，但是最终还是没有人去。其中有很多因素——地理位置、招商等等，所以应该往持有物业为主方向发展。
王永斌（无锡搜房网总经理）：实际上这也是长期的趋势，地产开发——只有持有的话，这个市场才是持续性的，商业地产至少可以维持四十年到五十年。下面策源的赵经理和我们谈谈想法。
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