NREE大话无锡商业地产发展

无锡商业地产的发展历程

无锡商业地产的现状、存在的问题

无锡商业地产的发展前景

商业地产的运作模式探讨    

王永斌（无锡搜房网总经理）：中山路这条街相对来说人流量比较大的，但是解放东路保利广场那边，在去年的时候，基本上还是中山路的人较多，保利广场就是人很少，为什么会这样？一街之隔，是人们不愿意到那边去？仅仅是一个习惯？还是对保利的不认可？

上海中原物业代理有限公司外省事业部延展主任蔡烨霆：无锡的商业是存在一个比较让人看不懂的现状，商业大厦很火啊，商业大厦对面的大洋百货一直做不火，为什么？

我们习惯靠右边行走，包括中山路上这样的间隔，来回不方便，这有很多原因造成之外，是不是可以由其他的东西来解释这个问题？我想可能就是消费心理，可能无锡对传统消费有这样一个比较根深蒂固的选择。比方说，我买东西可能就不会去新世界和大洋百货，我可能就盯着一些习惯性的东西，是不是说这种消费心理是一种比较不好，或者是比较传统呢？我也是认为不单单是我个人，或者是我主观决定，客观也是有因素的。无锡可供选择的商业物业确实很少。不像上海、深圳，我可能在中山路找不到，就到茂业看一下；或者我茂业逛完了，就去青石路；又或者下个周末我去太湖半岛逛一下，这就造成了一个消费心理的习惯。

上海中原物业代理有限公司外省事业部策划部经济陆永菲：还有无锡人的消费，无锡人群的观点非常保守。曾经做过一个调查——无锡人的消费心理问题，很简单，他为什么不去消费大洋百货，原因很简单，说穿了，有人去了，他就说，它电梯不方便，下次不去了。他可能动机很单纯，认为这家店不符合我的消费习惯，我就不去了。这就是无锡的观点。无锡人买东西就是讲究习惯——停车习惯、人群动线的习惯、消费品牌的习惯、购买的价格习惯……就是各种各样的习惯加在一起，形成了无锡人保守的消费形势。还有一个区域形成的问题。一旦形成根深蒂固的观念，就没有办法改变的情况。但是实际上还是可以改变的，只要尊重和符合无锡人的消费习惯就可以。但是很遗憾，有很多商家都没有认识到，或者是在引导上没有做到功夫，就造成了现在的局面。

无锡金太湖房地产开发有限公司总经理姚卫平：其实我觉得无锡这个商圈目前要改变它的局面，短时间内没有可能。因为在无锡，没有形成第二商圈、第三商圈。像上海一样，早年有南京路、淮河路等等，都是经过了一些年代的。当然很有可能在若干年之后会形成无锡的第二商圈、第三商圈。大家都有这样的想法，我们这个项目也想过这种情况。现在中山路的局面短期内很难改变，事实上也不可能改变，就是以后如果有第二、第三商圈，它的位置或许还是在那里。 

无锡金太湖房地产开发有限公司策划部经理文小明先生

专题：[大话地产]无锡商业地产发展之路

无锡金太湖房地产开发有限公司策划部经理文小明：我有个问题，就是按照我个人理解，保利广场在建设中，保利可以说是无锡引进的个摩尔模式，但是保利的规划也是很到位的，也有很明细的业态规划等等。为什么开业的时候，包括保利和东方巴黎开业的时候都还可以，运营两年后都出现问题，东方巴黎也彻底关门了。这大概是怎么问题？

上海中原物业代理有限公司外省事业部延展主任蔡烨霆：我刚刚其实很赞同姚总一句话，就是找的人做事情——的运营公司、的招商公司等等，保利广场这个情况跟他的发展商的背景有关系。保利的总公司是无锡商业大厦的一个部分，那么呢，它是三福地产做的招商运营。应该来讲，引进了很多一线品牌，它的开业活动也很成功，包括请张曼丽、 都很轰动。最后为什么会这样呢？在大多数的店铺出售以后，其实像保利的经营公司他没有很大的权利限制说你要租给谁、不租给谁。为什么说赞同姚总说要找的招商公司，因为最后考虑到成本问题。商业大厦介入了，它认为一线品牌我也可以做，为什么一定要把招商的工作交给别人来？如果我本身就是很成功的商业百货公司，我为什么不用？这点也是在一定程度上影响他的招商结果的问题，到最后，为什么说他们运营不成功，还是那个观点，他在主力店、出售和招商的比例上是有问题的。举个例子，在常州有个莱蒙城，是香港的莱蒙都会做的，他首先把主力店和品牌店全部定下来，全部招商进来，他这些店不出售的，然后有30%散户用以出售，是不会影响他的行业定位、区域定位的。他整个要想经营出来，还是可以经营的出来。但是这些散户又必须卖，因为这些散户是可以带来人气的，他把散户放在那边，不会影响整个大局的，同时小店不断在开，吸引很多的人气。所以无锡可向周边城市一些成功的商业运营中吸取很多的地方。

王永斌（无锡搜房网总经理）：说到这个问题，就是开发商真正要做的时候，不能仅仅是做一个开发商，还要做到持有物业，做到一个市场培育起来以后，或者是把市场培育起来之后再去做，这样的话，或者是定位方向于只租不售，以租赁的方式，或许会遇到租金问题，但是对一些大的开发商，我想就是像上海一些大的商业项目实际上都是这样做的。

无锡金太湖房地产开发有限公司总经理姚卫平：相对来说开发商自己持有物业对商业地产是有好处的，尽量多的持有物业，把相对的一部分作为散户卖出去，这样对整个运作管理有相当的好处，否则的话，你全部卖掉的话相当难做，会带来很大的问题。真正成功的都是尽量多的自己持有物业，完全靠开发商资金支撑是必须要有的一个过程。像东莞的商城，很大，走进去东南西北要转好多时间，但是几乎都是关着的，而且他现在去租赁的话，不金，与你订两年合同，一分钱租金都不要，但是最终还是没有人去。其中有很多因素——地理位置、招商等等，所以应该往持有物业为主方向发展。

王永斌（无锡搜房网总经理）：实际上这也是长期的趋势，地产开发——只有持有的话，这个市场才是持续性的，商业地产至少可以维持四十年到五十年。下面策源的赵经理和我们谈谈想法。 

无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷先生

专题：[大话地产]无锡商业地产发展之路

无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷：目前无锡策源在无锡还没有商业项目在做，我本人之前也服务过商业项目，之前也调查过市场的情况，刚才姚总也说过对无锡明发比较关注，但是明发对金太湖更关注，金太湖的价格对明发的价格起着决定性的作用。

我们在2006年底作一个摸底，在无锡，你说缺什么业态？没有什么业态缺。之前蔡经理说的很多观点，在我做商业的过程中，我是深有体会的。在很多地方，确实是这样的开发商，有一些地方你没有办法操控他。包括今天来的开发商，有多少是真正去想我不要回款，我要资金现金流。刚才王总也提到，无锡能否支撑这么多的大型商业？其实这个问题可以引申为在中国目前经济状况下，这种大型商业存在是否合理？大家是否进去过这样的购物中心，无锡明发有36万商业体量，在工地里面，我就分不清楚东西南北，等他建成之后，我们还能找到地方吗？同样的道理，你次进了一家店，之后可能你想来退货，你都找不到地方。

保利在现在的情况下，除了一些硬件的问题，比如说人流的问题，这些东西没有办法解决。但同时他能活的部分就是经营状况不差，保利最贵的地方——日租金是40元每平方米，这个价格已经非常满意了。我去过保利很多次去打篮球，但我都找不到地方。另外他出售的比例太大。我们做商业的时候，都想把辐射放得很远，立足无锡、辐射华东、影响全球。都是这么定位的，但是到真正运营的时候，你会发现你真正能影响的地方很少，像现在的五洲国际，他现在的运营客源，只在他的方圆五公里之内，他走的是中端消费品的路线，就是去社区里面做宣传，他现在是需要五公里之内的人去那边买建材，它就非常满足了。那么在无锡的商业里面，我看比较好的商业，就是新世界和五洲，特别是新世界。新世界开业那个月我去了四趟，开业一周我去了两趟，天非常火爆，第四天人少了很多，后来就没有人了，到最后就封盘，只租不售。在我们看来，讲的难听点叫见光死。都是两年免租，像刚才讲的华南mall两年免租，无锡的商业都是两年免租，甚至有的地方三年免租都可以。的问题在哪里？到底这样大的商业业态能不能支撑住，这才是最关键的问题。

像专业市场和零售市场，我觉得宝龙，在我的印象中，宝龙先开的是酒店公寓部分，不是商业部分。我觉得宝龙这样做也是迫不得已，可能商业客户储备好的话，谁都想做商业客户，酒店式公寓谁都想在后面卖，商业的客户储备肯定是出了一些问题。为什么会出现这样的状况，专业市场如果租铺都租出去了，可能市场会火起来了，毕竟你的客群是做生意的，他不会在乎路远，他在乎便宜。但是零售业的市场是如果是远的话，我为什么要去你那里，同样一件衣服，你只比市区便宜10%，那我何必去你那边消费，大家都讲shopping mall，中山路本身就是。我个人觉得，崇安寺的经营状况的出现，是因为这些商业过多把未来的价值在销售的时候就占去了，过多的把利润划到了自己的腰包。这种定位的思想就出现了一种偏差。我们做一个商场，我们看其实这些品牌是有望风的，你在商场里面最能看出品牌档次的是香水，珠宝跟着香水走。我们再看高端品牌的时候，他是不会选择去步行街的，没有哪个步行街可以做到高端品牌的。我们在商业经营的时候，分两种，一种是租赁，一种是联营。高端品牌肯定都是联营的商场里面去。保利做的不好是因为当初的定位太高端，高端的品牌是不希望走非联营的路线的。

那我觉得现在的商业定位有一个很关键的因素，就是你真正有多少的商业是在项目启动的初期就可以把各家都找来，把代理公司、招商公司、商业运营公司、物业拉拢到一起谈。很多东西，大家可以想象得到，但是真正做到很难。就像开发商和代理公司之间的关系，代理公司，其实很多代理公司知道怎么做商业，但是有些时候他会选择不一样的途径，因为他不知道这个项目他能不能做得完，他把难卖的都留到后面卖，好卖的还是不是我来卖，谁都不知道。比如明发，他其实是比较少见的，关系非常好的合作关系，那如果要是换一家代理公司，代理公司要想赚钱，先卖酒店式公寓，谁知道你后面的风险在哪里？这个商业的东西，陆经理说消费习惯，每个人都有消费习惯，如果其他的地方不吸引我，我不会随便换地方，我不会选择去另外的商场买东西。

比如说在南京的新街口，非常繁华的一个地段，那就在中央和新百的对面，靠得很近，相隔不到百米，至今空在那里，中央和新街口百货，生意非常好。蔡经理说，茂业在深圳是龙头，他来到无锡，带来很多品牌。这句话我很质疑。说到龙头，铜锣湾在香港做的很好，现在倒掉。这些品牌是否跟着你走？反正小的品牌肯定是看大的品牌。大的品牌很实际，就像金太湖的姚总签沃尔玛，他为什么最后跟你签，他要你的人气起来之后，他才跟你签。他也要等。这种相互之间的战略合作到底有多少的诚意，我觉得这个东西是最关键的，大家相互之间有多少的诚意。

那么在惠山区，华润万家开业了，到现在为止，里面购物的人还没有服务员多，这样的大型超市，居然能开死掉，可见这个地方我们是不是高估了？还有就是消费习惯是不是能改掉。刚才蔡经理讲的停车位，是非常重要的。一个63万的商业项目，他有6800个停车位，他还觉得他的停车位不够。我的停车位为什么要做停车位，为什么不能做商铺，就是看开发商能牺牲自己的利润，开发商的盲目性是需要调整的。代理公司不能跟开发商说你盲目。像新有的土地供应一样，开发商太盲目，总是想做大。我们总是想国外的商业是这么做的，就是建在郊区，做的很大，城里面的人都会去购物，一家人可能周末一天都会在那边。我们都有这样的想法。但是其实在国外，欧洲和美国的shopping mall都不一样，后来又说上海的购物中心已经出现了问题，那为什么会出现这么多的问题？很多人总结的结果是说，我们的私家车拥有率不够高。那么真正私家车拥有率高了之后，郊区的商业项目就能好吗？我们看国外的社区的时候，不是每个社区都有社区商铺的，但是中国每个社区都有社区商铺。要买小的东西，谁会跑到十公里之外去买呢？所以国外需要这种集中购物，中国有这样的必要吗？

每个住宅项目都会有社区商铺，那在商业好卖的时候，这种社区商铺的比例还不是一般的高，那么我们一般的住宅项目商业是配5%到10%的，但是我个人有见过15%的，社区商铺占到住宅的15%。居民的消费根本不会觉得有问题。我觉得这样的问题就是中国现在是否能否支撑这样大体量的商业项目的存在。我觉得这个是的一个问题。你说做商业有习惯也好有什么也好，商业的业态规划确实很重要，但是商铺你卖掉之后，你没有办法限定住户去干嘛，我们有时候会签一些代租的合同等等，有限定等等，但是说到底是违法的，我商铺卖给你了，你凭什么限定？我只能在一些承重、排水、排污等等做一些限制，可能可做局部业态的限制，但是比如说他今天卖童装、明天卖女装、后天卖内衣，你没有办法限制。我在青岛的时候看过一个商场，比较大的一个集团企业，在青岛的老的商业中心，这个商场里，地下是不平的，地都不平。但是这个商场非常的挤，我们一般过道是两米五到三米，但是他的商铺之间只有两米，非常挤，但是这个商场连美宝莲的店都会排队，的关键是这么大的商业能否支撑得了，消费力能否支撑得了。
上海中原物业代理有限公司外省事业部策划部经济陆永菲：赵经理讲的很有意思的一点，就是我们的习惯问题，但是扩大到中国的消费习惯。举个例子，就是说是外国人看歌剧很安静，中国人听京剧，就得嗑着瓜子叫好。

国人喜欢的购物的形态是什么？就是一个市场里面挤了很多人在排队，他就喜欢这样的热闹，有一种购物的满足，但是跟外国人很悠闲的习惯是不一样的，我们可以引导，但是这种习惯是不是短时间能改变的？这是需要时间的。而不是我做大，做漂亮就够了。还要符合我们各个消费层次的习惯的问题。还有他的消费心理的问题，包括现在崇安寺的商圈是不及格的，他的人流动线是完全不及格的，这样小的商圈里面，我都发现有人走的很迷茫，为什么，他的消费线路不符合他原来的习惯，很凌乱。包括新世界，进去就迷路。所以我们的商业项目在开发前期就要考虑到这些东西。

王永斌（无锡搜房网总经理）：好像美国的商业地产的项目也就是30多万平方米，但是在中国动不动就超过四十、五十甚至七十。

无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷：英国的才19万平方米。

王永斌（无锡搜房网总经理）：而且就是现在2006、2007还有2005年，非住宅项目大概是一千万平方米，这是指无锡，我们可以看出是很大的，加上各个社区现有的商业地产还是比较大的供应，对我们的项目确实有一定的考验。接下来宝龙公司，应该说是在各地比较成功的一个案例，包括前天我还看到青岛宝龙非常成功的，请宝龙讲一下。

无锡宝龙房地产发展有限公司策划部经理林滨泓：刚才听了在座的各位同行对我们商业地产的一个深刻的批判、剖析。我想了一下，根据我们宝龙城市广场的项目，我也想充当一下不入流的医生，根据我们宝龙广场的情况，跟大家介绍一下。介绍过程中，我也回答一下为什么我们要先开酒店式公寓的产品。
做医生就是望闻问切，望呢就是展望，其实宝龙城市广场为什么选择在无锡，其实很大一块，整个长三角，我们都很了解，就是有各自的城市定位。我们放眼中国，未来的渤海湾，我个人观点，从整个中国的地理条件、气候条件来说，根据目前中国的经济、交通运输的情况——水路运输为主，长江是中国未来的经济大动脉。未来可能十年、二十年是渤海湾，但是长江作为中国经济流的位置，它不仅地理位置，还有它的经济动脉，它的水陆拓展可以更深。

首先我们在无锡拿这个地，作为宝龙城市广场，我们是望，展望，我们从无锡来看，无锡的新区来看，网络交通，未来规划的网点——三个网点一个配套，还有目前的商业配套，目前的商业群体的概况，我们可能都很清楚。同时呢，无锡新区作为无锡整个市的经济引擎，它的位置不言而喻，随着高端群体的增加进入新区这块。还有一个大的轨道，就是地铁二号线将会从我们旁边经过，就是在我们附近。这是大的，从宏观经济角度看。然后整个城市，在长三角整个城市定位，目前新区的基本配套，然后它相关的一些政策扶持等等，乃至他目前整个的经济基础，消费群体对我们来说，可能就是适合这么一个商业项目的发展，因为这是一个空白，同时也是契机。这是望。

闻是这样，本身我们宝龙集团有一些战略长期的合作商家，要做到闻，首先这块必须要有比较敏感的嗅觉，我们在选择商家的时候是不一样的，这本身是有我们的一套专门的比较成熟的选择商家的机构和运营方式。同时，我们本身在中国大陆这块，我们有一些比较成熟的体量，运营这块也是比较良好，我们自身都有一些大商家长期合作。前期有协商，共同看地，最终我们拿地，很多地方还参考相关商家的一个意见。前期拿地、中期的营销管理，我们也是长期持有，不销售。第三个，接下来的招商运营，我们的招商有自己的招商团体，本身我们在前面几个成功运营的项目上，招商我们自己做，后期也是我们自己做，当然这是属于我们闻这块，这是我们相关的一些联盟商家的一些主要方式。

问的话是这样，本身我们这样的一个眼光，然后我们有这样一个实力，问什么？我们问当地的消费者在这里需要什么类型的商业场所，什么的商业项目才能跟消费的需求相吻合。所以我们对前期的业态规划，以及相关的一个商业的档次类别，我们都经过了比较周密的市场调研，市场研究。而且我们不仅仅参照新区消费群体，无锡目前运营比较良好的一些品牌，我们不仅参照无锡，还参照长三角，大概的消费习性也比较相似，我们参照上海、东京等等，他们的经营方式。在新区这块，高端消费群体还是有一部分的，作为一个支撑吸引客户，他这块重量还是比较大的。所以说呢，我们的定位从前期拿地到后面的产品定位，都是参考以市场为依据的，同时呢，我们在目前的无锡市场，我们个人觉得，无锡本身的市场——经济市场，无论房地产、经济，还有从商业这块，他还有一个很长的很有潜力的发展趋势。所以在这块，我们在做业态定位上，同时在引进一些相关的档次比较高的、比较知名的、无锡欠缺的品牌。在座的各位都有谈到，商业可能一年两年没办法做起来，开业了没办法做好，运营不好，人气是要慢慢起来的，虽然无锡新区，像万科这种，很多住宅项目已经逐步起来了，但是现在目前的轮廓，增长趋势，他非常快，可能现在就五十多万，常驻人口。但是很多需要我们去培养、引导，这就是说我们问这一块，结合消费者需求，我们进行问，怎么做。是这样。
切是这样，切是我们消费者了解的，对我们自身的实力了解，我们未来的方向定下来了。怎么根据我们目前的产品，我们把需要的留下，不需要的砍掉，我们进行内部的一个很长的讨论，我们这个项目现在很特别，可能面积大概只有两千多平方米而已，大地块有十万平方米，所以我们是做小户型，挑高精装，我们小地块为了使前面跟后面整个有一个连贯性，我们新开发小地块，小地块量小，在当地市场使当地的住户——新区里面的高端消费群体满足租赁需求，对于投资也比较合适，所以我们觉得这块如果放在这里，跟后面的一些相关的商家入住的运营管理有一个很大的衔接关系。另外呢，我们在看地的时候，也请了很多的大超市来跟我们一起看，还有呢，我们在谈的许多商家就不方便透露了，其实意向都比较强。

第二，从我们自身来说，我们有信心做好，第三，从销售来说，无锡的市场还有很大的地方可以挖掘。我们觉得我们这个产品，在这个市场上，我们自身有很大的持有，我们的小产品释放出去，未来呢，就是我们大的，整体的小的户型，我们是等商业慢慢成熟起来，大商家进驻之后再销售。大概就是这样的情形。对于无锡其他的项目，整个的商业地产的环境，我想蔡先生跟姚总都比较深刻的了解，我就是就我们的项目谈一下我们的缘由，对我们的未来的所要做的、所要运营的，进行一个简单的介绍。

王永斌（无锡搜房网总经理）：不知道大家有没有什么问题？那宝龙这个项目，当时进到无锡之前，我相信也做过一个调查，商业地产的竞争力还是比较大的，对这块咱们宝龙有没有？或者是不是非常看好无锡。

无锡宝龙房地产发展有限公司策划部经理林滨泓：对于整个无锡市来说，我看过比较多的商业项目，但是看过归看过，实际操作不一样，但是目前无锡来说，虽然说很多商业，可能很多有败笔，这个时候，可能需要一个比较有一家或几家比较有经验，有成功案例的商家来做好项目，来树立信心。茂业是在今年十月份百货这块是正式开业，就是说，我们商业这块没有那么快，我们可能下半年城市广场商业部分才正式开工，我们也希望慢慢在无锡市场树立一个形象。这是对整个商业地产注入一剂强心剂，跟几个商业项目共同推进，更好地支撑无锡的商业地产。本身我们做这块，就是做一个长期的考虑，不然我们不会有那么多的持有。我们做这个项目是为了整个板块的运营，为了整个城市的良好运营，做一个很好的，应该说是辅助角色的作用。本身我们的项目是通过政府的招商引资引进的，政府引进我们这个项目，他很相信我们有这么一个实力，有这么一个操作经验。无锡当地目前的市场，我相信就是说，我也不妄加评论，在座的同行都有比较深刻的讲解了。

王永斌（无锡搜房网总经理）：无锡，假设把中山路当做无锡的市中心，无锡至少还缺少一个副中心，大家觉得副中心首先会在哪里形成？

无锡宝龙房地产发展有限公司策划部经理林滨泓：现在已经很明显。就是我看无锡整个房地产的发展，因为中国的模式跟国外不一样，国外是以商业中心为中心，然后周边是一些相关的住宅区，中山路现在这块是一枝独秀，人口城市化不断提升，相信未来政府大手笔会逐步形成几个城市副中心。但是我了解的话，好象无锡新区只是一个城市副中心，像这么一个大的规划。

王永斌（无锡搜房网总经理）：那非常感谢，大家有没有其他问题？ 

无锡万科房地产有限公司市场营销部麻宏勇先生

专题：[大话地产]无锡商业地产发展之路

无锡万科房地产有限公司麻宏勇：刚才林总说到这里，形成副中心，我就这个问题，想谈一下我的一些想法。我们是从2003年、2004年开始做商业。刚刚在发展历程的时候，大家也讲过，崇安寺也好、保利也好，那个时候正好有一些问题。还有一个我想重点说一下，市场切合实际的问题，东方巴黎、崇安寺、保利广场等等，这些项目先后距离很短，是同一时期的，九月份东方巴黎，十月份保利广场，然后崇安寺，都是很快的。我之前做崇安寺的招商问题，我对这块有一个体会，尤其是东方巴黎为代表，1200万拿下地，到招商，到停业，到现在，整个过程很快的，是无锡商业地产的一个过程。实际当中切入的都很准，但是做太多了，全是一期一期上来，不是不可以，但是你要有你的特色，你是做这个特色，你是做那个特色。但是可惜基本都不成功，其实刚刚文经理说东方巴黎开业很好，保利开业也很好，但是我们也做了一个更深入的调查，人都是去看热闹的，下电梯的，十个里面有一个拎袋子的就很不错了。人们都是去看新开业的，看热闹的，真正买东西的人很少。都没有形成消费的习惯。像崇安寺，太集中太快，崇安寺其实算是侥幸的项目，这个项目比较晚，它的地段也是这几个项目的一个地段，所以从目前情况来说，这几个里面，崇安寺是的一个，当然就它本身项目来看，不是发展，但是目前情况还算可以。

但是它还有很多的问题，比如说，像销售。一期开盘均价八万块，现在12万。当初开的时候，单价有20万的，还有18万的，但是最后没有卖掉，一楼平均都在八万五，但是销售效果不能说，不能以其他的销售率来比，但是它的销售还是不错。反过来，八万五也好十二万也好，投资回报是起码8%，所以当初招商难度很高。的招商，一平方起码是在25万，一天在25万，到2004年底，中山路的一个数字就差不多甚至还要高。包括业态征询在内有很多问题，所以就谈到第二部分，拿太湖广场谈，大家都说销售是带来问题的，不要销售，太湖广场它五年不卖，不知道是不是五年，但是起码目前不卖，但是它的经营效果怎么样呢？今年开业大家也看到，除了乐购比较好，像国美、美食广场等等，几乎没有人，美食广场快成民工餐厅了。只租不售是一个办法，是一个条件，但不是必要条件。他那个地方不存在消费力度问题，目前来说，周边发现几个区域都不存在消费力不高的问题，当然有差距，但是差不多，不是消费力支撑不了才上不去，而是项目不吸引人。

所以我觉得，像金太湖的项目，宝龙的项目。金太湖我觉得是不担心的，因为它本身是传统的消费商圈，人们的消费理念是会过去的，宝龙甚至是万达我觉得存在一些担心，像刚才林总介绍的业态等等各方面想的比较好，但是后期怎么经营起来，这是一个问题。包括万达，虽然它是定单式的模式，但是仅仅是这样的话，他商家是招商过来了。保利开业97%，但是后期经营管理是个问题，像宝龙也好还有其他的项目，都要面临这样一个危机。我今天是抱着向大家学习的态度过来的，现在很多中国社区都有配套，不需要去你的大的金融中心去，既然我们中国社区里面也有社区的商业街，也有社区的集中商业，虽然在我们商业地产里面占一个很小的角色，但是我们也确实有面临问题，社区商业他的运作模式应该是怎样，而我们是不是只是只租不售就可以。但是有个前提，我们不卖先租，租给商家，这个市场很火爆，物业全部了，但是有个风险，招商进来了，我能不能达到我的目的了，五年以后我没火还死掉了，还不如当初卖掉了。所以还是要探讨的。像万科现在是住宅的标杆，但是我们还想要做另一个商业的标杆。

王永斌（无锡搜房网总经理）：社区商业和商业地产怎么和谐共处，这个问题值得谈谈。

无锡万科房地产有限公司麻宏勇：我个人是这样看的，社区商业呢，你搞活也好，做造势宣传也好，没有办法作大商场那样的宣传，他本身就有一个规模小，档次不能说低，但是不会太高。另外呢，不是专业市场，有这几个特点在的话，完全可以做大一点，做区域中心，我觉得跟我们的大型商业广场并不存在很大的竞争关系，是一个共融的关系，社区商业没有办法满足大的商业，我只是一些社区的消费需求，到目前，我们住宅品质越来越高，住宅人群收入越来越高，他们的消费需求跟以前也不一样了，所以说，很大的商业广场应该是迎合他们的发展趋势。

王永斌（无锡搜房网总经理）：大家还有没有什么问题？

无锡宝龙房地产发展有限公司策划部经理林滨泓：我觉得目前就我们几个大的商业项目，具体是存不存在竞争不好说，每个商业项目在建设的时候，他必须是说有自己的目标消费群体，我们的目标消费群体一般是半径三公里、五公里之内的，那本身来说，和万达，本身虽然说间隔不是很远，本身的业态规划也相似，主要还是看未来以及目前最中心的消费群体，具体是怎么的导入、怎么的收入，最基本的消费群体的基本特色是什么情况。所以说有什么的消费群体决定你的产品是什么样的业态。同时对于我们来说，像社区商铺，营运中心等等，其实如果离本区域很近的话，有一个很激烈的竞争。比如本身大商场做的很差，如果相隔距离可能在我的商圈辐射以外的话，是对消费群体有一个相辅相成的便利需求。

王永斌（无锡搜房网总经理）：变成互补的关系。那我不知道咱们这边，记者有没有什么问题？ 

新闻调频《家天下》心仪

专题：[大话地产]无锡商业地产发展之路

新闻调频《家天下》心仪：刚才王总问了一个问题，就是无锡的中心商业圈——中山路确定无疑，那最有可能的副中心在哪里出现，为什么？请哪位给我们回答一下。我觉得这个其实对于商业地产以后的出路是很重要的，我做房产节目，惠山区的住宅项目有那么多好的开发商，但是因为道路的问题，却那边没有大型的可以让人们去工作消费教育的地方，那么好的房子，全装修的房子4500平方米，那么好的房子却如此贱卖。我觉得那边的商业地产可以促进那边的住宅，住宅的人气也可以促进商业地产。无锡人有一个消费概念，走熟的路，这是人的本能。但是我们要引导的，你这个东西打的是什么牌，不能人云亦云，我觉得在惠山那边，就很有可能从商业地产的完善来带动他的地产，交通是很重要的一方面，但是我觉得我们的政府在交通的方面其实也应该对他们有一个帮助——快速的运营。惠山的房价，如果我们近一点的地方有这样的房价是很合理的。无锡是一个大饼似的城市，就是这一块的地方，然后房价拼命涨。

所以我们要形成，比如说重庆那样的城市，他有副中心区，就形成副商业区，我在家门口就能满足生活的需求，那我为什么要去赶中山路呢？就是因为我在家门口不能形成这种梦想，所以我必须到中山路去，中山路有多么好？我也不觉得有多么好，但是如果离开中山路，我到哪里去买新世界的东西？如果我在保利可以买到，我为什么不去呢？现在中国人在走以前走过的路，我们要走公共交通，每个人都希望在家的旁边，也许周六周日你想到购物中心去，但是我们工作时间我们还是希望在家门口和周围来满足自己的需要。像惠山就是没有教育，小夫妻可以去远一点买东西，可是因为教育问题，每天都要接送小孩子上学，是一个很重要的问题，所以我觉得这个商业地产说到底就是比较远了。

王永斌（无锡搜房网总经理）：觉得惠山可以成为副中心？

新闻调频《家天下》心仪：因为我看好那边，两个字：需要。我们现在都打新城的概念，就是说那边成为一个城，那就要满足人们所有的需要，你既然把这个东西打出来了，新区也是不错，正在形成这个概念。像刚才说的无锡这么多的购物中心出现是不是需要。还是请谁回答一下无锡哪里会成为副中心。

王永斌（无锡搜房网总经理）：请策源？

无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷：我是觉得刚才宝龙的这位同行说的很有道理，中国的商业中心是围绕着行政中心在走。

最近我们看在太湖广场周边和太湖社区一带的房子卖的非常好，包括朗诗，我本身是南京人，朗诗是南京的本土公司，但是在南京朗诗是非常小的开发商，在南京朗诗做这样的科技地产的时候是有遇到障碍的。在无锡的时候，他选择比较好的地，卖一个非常好的价格，现在卖的状况也非常不错。我是觉得未来规划太湖广场那一带会作为一个商业中心。可能在顺驰天鹅湖包括万科的魅力之城未来会有新的行政中心。在那一片都出现两个比较大的商业，一个是太湖广场，一个茂业，是比较大的商业。太湖国际社区里面也有36万方的商业，这样的临湖的商业不知道会做的有多好，现在看规划是很好，有说太湖国际社区的住宅是作为商业的配合体是华润做的，这个商业不知道会花多少心思做，但是我觉得这两块区域有希望成为未来的城市副中心，毕竟这是一个发展趋势。那么北边，惠山区，至少现在来看，惠山区那带有很多的小门面店，小超市也好，小的杂货店也好。无锡不存在太多消费力的问题，无锡人多数经济条件很好，不存在消费力的问题，关键是消费需求的问题。未来在太湖广场，在太湖国际社区，包括万科那带，未来的行政中心那带都会有这样的消费需求。那么现在中国很多的城市都在走这样的路，就是希望通过行政中心的迁移，导致商业中心的繁华，希望兴建新的商业中心。不知道政府有多大的决心去发展这个区域，有些城市是政府的行政中心迁移，但是商业中心并没有迁移过去。太湖国际社区那带，开发商这种南迁的心态的决心，和太湖国际社区本身36万商业打造的决心，这点非常重要。包括太湖广场和茂业，真正对这个区域有多大投入，包括政府的规划有多大，这两个项目是有一个先决条件的。惠山新城可能未来会有将近一千万的住宅体量，会有这样的一群人，但是曾经我们和家乐福沟通的时候，他们有这样的疑问——真正有多少人来住，这个地方有多少人是投资来的。现在真的很多地方，包括刚才您有说的精装修的四千五，复地这个项目，其实售价跟成本差不了太多。

新闻调频《家天下》心仪：没人租的房子，根本没有价值。

无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷：这就是无锡人的观点，就是觉得我房子买来一定能租得掉，一定靠。在很多地方，你要想房子本身。房子本身是会的，像宝龙，明发，合作的关系都非常好。现在的商业广场在租赁的时候，业主会有一个心态，如果我的租金低，我宁可不低。因为他觉得我房子本身在，我不在乎租金的。惠山区将来有多少人会去住，地铁开通，很多人在看规划，地铁一号线什么时候开通等等，消费者的判断是建立在我们是专业的地产人的眼光去看，五年之后，那个地方地铁会开通，消费者不是这样想，如果他明年开通，我就买，超过三年，他不会考虑的。甚至你的房子两年以后才会拿得到，他不会想的。地铁开通的利好因素，可能在无锡没有通过地铁的城市里，消费者对于地铁开通的利好估值会偏低。

包括像深圳有条地铁的时候，地铁沿线的，超过了市民的预估。我在南京的时候，是看着南京地铁物业的价值飞涨，这种的空间是超过你的想象的。但是临近地铁物业，特别是大型商业会带来多少价值，有多少人会坐着地铁去购物中心，然后再坐着地铁回家。当然最后还是看政府的决心。政府找很多开发商去惠山区的时候，是骗来的，包括顺驰等等，来了之后，政府真正后面的招商力度没有跟上，可能政府当年的一些承诺，关键是产业的支撑，新区为什么会那么好？宝龙为什么会这样有信心，因为他那边有产业的支撑，惠山是没有产业支撑的。南京江宁为什么会涨，因为有产业，河西为什么会涨，因为有商业楼，有人需要住在那边了。惠山现在没有这种需求。现在卖的是物流的人，他们的入住率会有多高？是有限的。这批人，有多少人可能在无锡积蓄比较少，年龄比较低，在市区购买力比较欠弱，但是这些人可能还款能力并不弱，就是一个白领的定义。在上海，可能月收入七八千是普遍的，所以他能去消费。其实最有消费力的不是年收入几百万的人，这些人，我曾经有服务过一个开发商，他说我家里最值钱的东西是我家的床，只有五千块。他有些东西很随便。真正有消费力的是有七八千的白领，惠山区有没有这个机会，关键是看这个方向。太湖广场那带是具备这样的可能性的，最起码他的消费群体是可以支付这笔消费力的。我的看法是这样的情况。

王永斌（无锡搜房网总经理）：其他还有什么问题吗？

上海中原物业代理有限公司外省事业部策划部经济陆永菲：其实很同意赵经理的看法，目前无锡的副中心可以从短期和长期来看。短期是集合在太湖国际社区这块，主要是太湖广场。从长期来看，其实就像赵经理讲的，有些人忽略掉地铁发展的一个状况，地铁的一个配套出来以后，整个地价的飞涨，以及周边的配套，包括商业、包括住宅，整个物业的飞涨是难以想象的。在上海，我就亲眼目睹上海四号线，当时有一个项目叫瑞虹新城，在地铁线上面，在地铁站上面造的一个社区，他也是一个社区里面的商业，但是他做的非常的滋润，包括引进了易买得等等大型超市，变成一个很丰富多彩的商业形式。他依靠的没有别的，就是一个地铁，就是因为这个地铁，把整个瑞虹新城繁荣起来，其他什么都没有，瑞虹新城后面就是上海滩最有名的贫民窟。他前面是一个主干道，其他都没有，就有一个地铁，把它的地铁从一万涨到现在的两万二，这种飞涨的速度是我们难以想象的迅速。惠山新城在这边，他整个的发展首先个他的行业链要展开，其实就是有地铁一号线从惠山新城过。这样的话，我们可以从上海、南京、深圳拥有地铁的城市展望一下，他以后会变成什么样子。就目前看来，他要在短时间形成一个副中心，还是很有问题的，他没有配套产业的支持，就算有商家想进去，他也要考虑一下这个地方到底住了多少人。住的人也在想，这个地方什么时候有商业。其实是一个矛盾。他要什么支撑，就是这块产业链他是完整的，才会可能吸引到各方面的入住。

无锡宝龙房地产发展有限公司策划部经理林滨泓：我觉得要成为城市的副中心，本身就是吃穿住的需求，住是毋庸置疑的，吃和穿很重要。像上海的五角场，他号称也是副中心，五角场呢，大家都了解，有个项目叫江湾城一号，他项目拿的时候，地价非常便宜，销售的时候是七千块，在上海市面上来说是非常便宜的，然后他住宅有了，旁边有很多高校，有很多老的公房，随着整个板块的开拓，住宅整个起来了，但是住宅起来的很慢，然后现在的大连万达，加上原来的东方商厦，太平洋百货，一下子把老百姓提升吃的档次、提升穿的档次，一下子提升下来，上海的七号线通过那边，在吃穿住保障了，行又有了。在上个月，应该是不到一个月，瑞城在新江湾拿了一块地，他拿的价是一万三，要使一个区域成为一个新的城市副中心，就要满足这三个，吃穿行，有一些地方可能吃的好，穿的也有，所以在市政工程这块，我们中国的中型城市和小城市还是欠缺的，在中型城市走向大城市还是很重要的，苏州做的很好，滨海新城我有看过，但是我前几年去天津，天津非常差，一听说滨海，市政这块，交通网络这块，以及前期规划，做的非常好。他以后就是一个新的城市副中心。所以要成为城市副中心，这是最基本的支撑。

上海中原物业代理有限公司外省事业部策划部经济陆永菲：其实无锡还有一块区域也有可能，就是安镇。他是未来得高铁线的站点，肯定是未来物流业、客流业的集散地，他也规划了一条地铁线在那块地方，说实话，现在居住已经慢慢潜移默化在改变，但是我们没有深刻地认识到那边的价值，而且那边的规划不像无锡周边区域那么紧锣密鼓，而且有很多的规划方案出来。但是在那边的区域，只要高铁和地铁相继规划施工，可能也会成为非常引人注目的地方。而且他那边的住客远远比市内的有钱多了，那种有钱是我们想象不了的。因为安镇那边是以电动车的产业链在运行的，他们几乎家家户户都是可以住上别墅的等级。那么在那边，其实很有可能也会成为一个未来的中心区域，就是一个卫星城镇的概念，就是一个副中心区域。但是他的前提条件是高铁和地铁有明确的规划方向，才会导致他后面的连锁反应，否则的话，还是一个比较迷茫的状况。

无锡金太湖房地产开发有限公司总经理姚卫平：其实城市副中心是相对的，要根据城市的规模来说，因为有些城市永远不可能形成副中心或者第二商圈。假如说，比如说安镇，可能有的人不会认为他是副中心，他是一个卫星城市。上海北京不一样，他从南到北跨度太大，他必须要有一个两个，他必须在周边附近，多少公里之内形成商圈。相对来说，可能会形成一定的卫星城镇，或者相对集中的商业圈，但是不可能在无锡人的概念里面是一个所谓的副中心，不太可能。所以这个首先取决于城市的规模。如果小城市，比如说县城，已经形成了固定的商业街，不可能开辟新的商业街，就这么大，也形成不了。

新闻调频《家天下》心仪：但是无锡人有个出行的习惯，在无锡人感觉二十的路已经很远了。但是上海，一个也没有问题。所以副中心的概念，不是说你要形成，而是必须要形成。可以让无锡人不要老想着我要住在中心区，不是说你能不能成为，而是你必须要存在。

无锡金太湖房地产开发有限公司总经理姚卫平：像美国的洛杉矶，他周边有90几个乡镇，但是他真正的商业集中区只有一个。

新闻调频《家天下》心仪：美国人出行坐三个上班都没有关系，那无锡人坐三个不是要哭了？像惠山新城，在上海人算什么？半个就到市中心了，但是在无锡人就卖不出去。在上海算什么？半个就到市中心了。

无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷：但是这个习惯会改变的。像南京这么大，算上商业圈的可能就新街口和山西路。

无锡金太湖房地产开发有限公司总经理姚卫平：如果无锡地铁搞成了，那概念就不一样了，地域就缩短了。我地铁从惠山新城直接到中山路这个商圈。

新闻调频《家天下》心仪：如果把安镇做成一个赌场，你说无锡人会不会把他当成副的娱乐中心。会的。如果把他弄成一个迪斯尼，当然会火。就是一个定位，城市的规划是一个完整。

上海中原物业代理有限公司外省事业部策划部经济陆永菲：他有一个例外是桂林，桂林有一个县叫阳朔，阳朔离桂林坐车要一个半，但是他们很奇怪，他们购物娱乐，桂林人都要去阳朔。阳朔人已经形成了特殊的消费娱乐购物的地方了。他虽然离桂林非 ，但是他就是一个副中心区域，几乎所有的外来的游客，或者他们本地区的旅游、观光、消费、娱乐，现在都慢慢往阳朔转了。形成这种习惯，其实这倒是一个政府的引导、规划各方面的概念带来的。这对于其他城市来说，是难以置信的。

无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷：这个东西你要看，地域是不一样的，像南京到无锡，两个的，在我看很远了。但是你到山东，潍坊和青岛，你问潍坊人青岛有多远，他说就在隔壁，他也要两个，他觉得非常非常近。像我以前服务的公司，我问他们去哪了，他说今天到哪哪了，我说远吗？他说很近，开车四。人的观念会改变，但是大大小小的东西你没有办法限制的。可能山东人多地少，他会觉得距离是比较近的，那是人比较多。可能惠山在未来觉得离城市不太远。城市是慢慢扩张的。上海二十年前也不是这样，上个班要两我觉得很诧异，来回上班要四，上班八，有多少人上班八在完全工作的？可能你工作的时间还没有你在路上的时间多。这样我们可能是没有办法接受的。据说坐地铁，挤不上车是很常见的，像我有个同事跟我说，他等了12趟车没有挤上去。地域的扩张可以通过行政的手段，比如说他可以把惠山并进来，我无锡就扩大这么大，但是人员是需要你的政策吸引的，人口的增长是没有办法跟上地域的增长速度的。我曾经住在惠山区那一带的，那个地方居住确实是非常不方便，超市是打不出发票的，华润万家一万多平方米的大型超市，至少我到现在我没有见过这样多的超市会做死掉的，真的是很少见的。这样的超市都是打不出票的，没有正常的发票的。他就是说，你的思维已经成了定式，他觉得这种东西就是这样，可能未来会调整，但是需要时间。

王永斌（无锡搜房网总经理）：好的，非常感谢大家，今天反正时间也差不多了，如果大家后面还有想聊的，可以继续留下来，但是我们大话地产的时间到此为止。