王永斌（无锡搜房网总经理）：好像美国的商业地产的项目也就是30多万平方米，但是在中国动不动就超过四十、五十甚至七十。
无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷：英国的才19万平方米。
王永斌（无锡搜房网总经理）：而且就是现在2006、2007还有2005年，非住宅项目大概是一千万平方米，这是指无锡，我们可以看出是很大的，加上各个社区现有的商业地产还是比较大的供应，对我们的项目确实有一定的考验。接下来宝龙公司，应该说是在各地比较成功的一个案例，包括前天我还看到青岛宝龙非常成功的，请宝龙讲一下。
无锡宝龙房地产发展有限公司策划部经理林滨泓：刚才听了在座的各位同行对我们商业地产的一个深刻的批判、剖析。我想了一下，根据我们宝龙城市广场的项目，我也想充当一下不入流的医生，根据我们宝龙广场的情况，跟大家介绍一下。介绍过程中，我也回答一下为什么我们要先开酒店式公寓的产品。
做医生就是望闻问切，望呢就是展望，其实宝龙城市广场为什么选择在无锡，其实很大一块，整个长三角，我们都很了解，就是有各自的城市定位。我们放眼中国，未来的渤海湾，我个人观点，从整个中国的地理条件、气候条件来说，根据目前中国的经济、交通运输的情况——水路运输为主，长江是中国未来的经济大动脉。未来可能十年、二十年是渤海湾，但是长江作为中国经济流的位置，它不仅地理位置，还有它的经济动脉，它的水陆拓展可以更深。
首先我们在无锡拿这个地，作为宝龙城市广场，我们是望，展望，我们从无锡来看，无锡的新区来看，网络交通，未来规划的网点——三个网点一个配套，还有目前的商业配套，目前的商业群体的概况，我们可能都很清楚。同时呢，无锡新区作为无锡整个市的经济引擎，它的位置不言而喻，随着高端群体的增加进入新区这块。还有一个大的轨道，就是地铁二号线将会从我们旁边经过，就是在我们附近。这是大的，从宏观经济角度看。然后整个城市，在长三角整个城市定位，目前新区的基本配套，然后它相关的一些政策扶持等等，乃至他目前整个的经济基础，消费群体对我们来说，可能就是适合这么一个商业项目的发展，因为这是一个空白，同时也是契机。这是望。
闻是这样，本身我们宝龙集团有一些战略长期的合作商家，要做到闻，首先这块必须要有比较敏感的嗅觉，我们在选择商家的时候是不一样的，这本身是有我们的一套专门的比较成熟的选择商家的机构和运营方式。同时，我们本身在中国大陆这块，我们有一些比较成熟的体量，运营这块也是比较良好，我们自身都有一些大商家长期合作。前期有协商，共同看地，最终我们拿地，很多地方还参考相关商家的一个意见。前期拿地、中期的营销管理，我们也是长期持有，不销售。第三个，接下来的招商运营，我们的招商有自己的招商团体，本身我们在前面几个成功运营的项目上，招商我们自己做，后期也是我们自己做，当然这是属于我们闻这块，这是我们相关的一些联盟商家的一些主要方式。
问的话是这样，本身我们这样的一个眼光，然后我们有这样一个实力，问什么？我们问当地的消费者在这里需要什么类型的商业场所，什么的商业项目才能跟消费的需求相吻合。所以我们对前期的业态规划，以及相关的一个商业的档次类别，我们都经过了比较周密的市场调研，市场研究。而且我们不仅仅参照新区消费群体，无锡目前运营比较良好的一些品牌，我们不仅参照无锡，还参照长三角，大概的消费习性也比较相似，我们参照上海、东京等等，他们的经营方式。在新区这块，高端消费群体还是有一部分的，作为一个支撑吸引客户，他这块重量还是比较大的。所以说呢，我们的定位从前期拿地到后面的产品定位，都是参考以市场为依据的，同时呢，我们在目前的无锡市场，我们个人觉得，无锡本身的市场——经济市场，无论房地产、经济，还有从商业这块，他还有一个很长的很有潜力的发展趋势。所以在这块，我们在做业态定位上，同时在引进一些相关的档次比较高的、比较知名的、无锡欠缺的品牌。在座的各位都有谈到，商业可能一年两年没办法做起来，开业了没办法做好，运营不好，人气是要慢慢起来的，虽然无锡新区，像万科这种，很多住宅项目已经逐步起来了，但是现在目前的轮廓，增长趋势，他非常快，可能现在就五十多万，常驻人口。但是很多需要我们去培养、引导，这就是说我们问这一块，结合消费者需求，我们进行问，怎么做。是这样。
切是这样，切是我们消费者了解的，对我们自身的实力了解，我们未来的方向定下来了。怎么根据我们目前的产品，我们把需要的留下，不需要的砍掉，我们进行内部的一个很长的讨论，我们这个项目现在很特别，可能面积大概只有两千多平方米而已，大地块有十万平方米，所以我们是做小户型，挑高精装，我们小地块为了使前面跟后面整个有一个连贯性，我们新开发小地块，小地块量小，在当地市场使当地的住户——新区里面的高端消费群体满足租赁需求，对于投资也比较合适，所以我们觉得这块如果放在这里，跟后面的一些相关的商家入住的运营管理有一个很大的衔接关系。另外呢，我们在看地的时候，也请了很多的大超市来跟我们一起看，还有呢，我们在谈的许多商家就不方便透露了，其实意向都比较强。
第二，从我们自身来说，我们有信心做好，第三，从销售来说，无锡的市场还有很大的地方可以挖掘。我们觉得我们这个产品，在这个市场上，我们自身有很大的持有，我们的小产品释放出去，未来呢，就是我们大的，整体的小的户型，我们是等商业慢慢成熟起来，大商家进驻之后再销售。大概就是这样的情形。对于无锡其他的项目，整个的商业地产的环境，我想蔡先生跟姚总都比较深刻的了解，我就是就我们的项目谈一下我们的缘由，对我们的未来的所要做的、所要运营的，进行一个简单的介绍。
王永斌（无锡搜房网总经理）：不知道大家有没有什么问题？那宝龙这个项目，当时进到无锡之前，我相信也做过一个调查，商业地产的竞争力还是比较大的，对这块咱们宝龙有没有？或者是不是非常看好无锡。
无锡宝龙房地产发展有限公司策划部经理林滨泓：对于整个无锡市来说，我看过比较多的商业项目，但是看过归看过，实际操作不一样，但是目前无锡来说，虽然说很多商业，可能很多有败笔，这个时候，可能需要一个比较有一家或几家比较有经验，有成功案例的商家来做好项目，来树立信心。茂业是在今年十月份百货这块是正式开业，就是说，我们商业这块没有那么快，我们可能下半年城市广场商业部分才正式开工，我们也希望慢慢在无锡市场树立一个形象。这是对整个商业地产注入一剂强心剂，跟几个商业项目共同推进，更好地支撑无锡的商业地产。本身我们做这块，就是做一个长期的考虑，不然我们不会有那么多的持有。我们做这个项目是为了整个板块的运营，为了整个城市的良好运营，做一个很好的，应该说是辅助角色的作用。本身我们的项目是通过政府的招商引资引进的，政府引进我们这个项目，他很相信我们有这么一个实力，有这么一个操作经验。无锡当地目前的市场，我相信就是说，我也不妄加评论，在座的同行都有比较深刻的讲解了。
王永斌（无锡搜房网总经理）：无锡，假设把中山路当做无锡的市中心，无锡至少还缺少一个副中心，大家觉得副中心首先会在哪里形成？
无锡宝龙房地产发展有限公司策划部经理林滨泓：现在已经很明显。就是我看无锡整个房地产的发展，因为中国的模式跟国外不一样，国外是以商业中心为中心，然后周边是一些相关的住宅区，中山路现在这块是一枝独秀，人口城市化不断提升，相信未来政府大手笔会逐步形成几个城市副中心。但是我了解的话，好象无锡新区只是一个城市副中心，像这么一个大的规划。
王永斌（无锡搜房网总经理）：那非常感谢，大家有没有其他问题？
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