无锡万科房地产有限公司市场营销部麻宏勇先生
无锡万科房地产有限公司麻宏勇：刚才林总说到这里，形成副中心，我就这个问题，想谈一下我的一些想法。我们是从2003年、2004年开始做商业。刚刚在发展历程的时候，大家也讲过，崇安寺也好、保利也好，那个时候正好有一些问题。还有一个我想重点说一下，市场切合实际的问题，东方巴黎、崇安寺、保利广场等等，这些项目先后距离很短，是同一时期的，九月份东方巴黎，十月份保利广场，然后崇安寺，都是很快的。我之前做崇安寺的招商问题，我对这块有一个体会，尤其是东方巴黎为代表，1200万拿下地，到招商，到停业，到现在，整个过程很快的，是无锡商业地产的一个过程。实际当中切入的都很准，但是做太多了，全是一期一期上来，不是不可以，但是你要有你的特色，你是做这个特色，你是做那个特色。但是可惜基本都不成功，其实刚刚文经理说东方巴黎开业很好，保利开业也很好，但是我们也做了一个更深入的调查，人都是去看热闹的，下电梯的，十个里面有一个拎袋子的就很不错了。人们都是去看新开业的，看热闹的，真正买东西的人很少。都没有形成消费的习惯。像崇安寺，太集中太快，崇安寺其实算是侥幸的项目，这个项目比较晚，它的地段也是这几个项目的一个地段，所以从目前情况来说，这几个里面，崇安寺是的一个，当然就它本身项目来看，不是发展，但是目前情况还算可以。
但是它还有很多的问题，比如说，像销售。一期开盘均价八万块，现在12万。当初开的时候，单价有20万的，还有18万的，但是最后没有卖掉，一楼平均都在八万五，但是销售效果不能说，不能以其他的销售率来比，但是它的销售还是不错。反过来，八万五也好十二万也好，投资回报是起码8%，所以当初招商难度很高。的招商，一平方起码是在25万，一天在25万，到2004年底，中山路的一个数字就差不多甚至还要高。包括业态征询在内有很多问题，所以就谈到第二部分，拿太湖广场谈，大家都说销售是带来问题的，不要销售，太湖广场它五年不卖，不知道是不是五年，但是起码目前不卖，但是它的经营效果怎么样呢？今年开业大家也看到，除了乐购比较好，像国美、美食广场等等，几乎没有人，美食广场快成民工餐厅了。只租不售是一个办法，是一个条件，但不是必要条件。他那个地方不存在消费力度问题，目前来说，周边发现几个区域都不存在消费力不高的问题，当然有差距，但是差不多，不是消费力支撑不了才上不去，而是项目不吸引人。
所以我觉得，像金太湖的项目，宝龙的项目。金太湖我觉得是不担心的，因为它本身是传统的消费商圈，人们的消费理念是会过去的，宝龙甚至是万达我觉得存在一些担心，像刚才林总介绍的业态等等各方面想的比较好，但是后期怎么经营起来，这是一个问题。包括万达，虽然它是定单式的模式，但是仅仅是这样的话，他商家是招商过来了。保利开业97%，但是后期经营管理是个问题，像宝龙也好还有其他的项目，都要面临这样一个危机。我今天是抱着向大家学习的态度过来的，现在很多中国社区都有配套，不需要去你的大的金融中心去，既然我们中国社区里面也有社区的商业街，也有社区的集中商业，虽然在我们商业地产里面占一个很小的角色，但是我们也确实有面临问题，社区商业他的运作模式应该是怎样，而我们是不是只是只租不售就可以。但是有个前提，我们不卖先租，租给商家，这个市场很火爆，物业全部了，但是有个风险，招商进来了，我能不能达到我的目的了，五年以后我没火还死掉了，还不如当初卖掉了。所以还是要探讨的。像万科现在是住宅的标杆，但是我们还想要做另一个商业的标杆。
王永斌（无锡搜房网总经理）：社区商业和商业地产怎么和谐共处，这个问题值得谈谈。
无锡万科房地产有限公司麻宏勇：我个人是这样看的，社区商业呢，你搞活也好，做造势宣传也好，没有办法作大商场那样的宣传，他本身就有一个规模小，档次不能说低，但是不会太高。另外呢，不是专业市场，有这几个特点在的话，完全可以做大一点，做区域中心，我觉得跟我们的大型商业广场并不存在很大的竞争关系，是一个共融的关系，社区商业没有办法满足大的商业，我只是一些社区的消费需求，到目前，我们住宅品质越来越高，住宅人群收入越来越高，他们的消费需求跟以前也不一样了，所以说，很大的商业广场应该是迎合他们的发展趋势。
王永斌（无锡搜房网总经理）：大家还有没有什么问题？
无锡宝龙房地产发展有限公司策划部经理林滨泓：我觉得目前就我们几个大的商业项目，具体是存不存在竞争不好说，每个商业项目在建设的时候，他必须是说有自己的目标消费群体，我们的目标消费群体一般是半径三公里、五公里之内的，那本身来说，和万达，本身虽然说间隔不是很远，本身的业态规划也相似，主要还是看未来以及目前最中心的消费群体，具体是怎么的导入、怎么的收入，最基本的消费群体的基本特色是什么情况。所以说有什么的消费群体决定你的产品是什么样的业态。同时对于我们来说，像社区商铺，营运中心等等，其实如果离本区域很近的话，有一个很激烈的竞争。比如本身大商场做的很差，如果相隔距离可能在我的商圈辐射以外的话，是对消费群体有一个相辅相成的便利需求。
王永斌（无锡搜房网总经理）：变成互补的关系。那我不知道咱们这边，记者有没有什么问题？
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