上海中原物业代理有限公司外省事业部研展主任蔡烨霆
上海中原物业代理有限公司外省事业部延展主任蔡烨霆：我简单讲讲我个人的一些想法，王总这个问题其实抛得挺大的，是一个很弯的问题。一开始讲，就无锡这个城市，我们可以这么说，无锡目前的商业地产的现状，应该说很忠诚的秉承了一个历史传奇。为什么这么说，，无锡未来是一个物流业很发达的城市，这跟他的城市交通有关系。自古以来，京杭运河也好，京沪铁路、京沪高铁等等都会从无锡通过，而且无锡还是京杭运河里面一个古运河穿河而过的城市，无锡历来物流都非常发达。离我们金太湖项目不远就是无锡非常繁荣的米市、布市、油市，无锡物流业也是非常发达，它有一个特点，一般来说都是自发形成的，在上世纪八十年代，沿着我们的312国道，出现了很多的专业市场，从汽配市场，到建材到摩托车配件到粮油，很多专业性的市场。
到现在，无锡的城市格局发生变化的时候，专业市场也发生了变化。不管从规模、档次、面向的受众、经营层次等都发生了变化，现在的这些市场都在走这样的路线。从销售的层面来说应该说还很不错。但是从经营角度来讲，我们可以看到，只有一些老的市场搬过去。除此之外，他们的经营上都存在或大或小的问题，这带意味着我们的商业地产，它的出售和经营状况，是划不上等号的。我们可以提出这样一个疑问：是不是我们的商业地产卖完了，卖得好了，商业地产才会火？
我们讲讲无锡的普通商业。我个人觉得无锡的商业中心，一直是局限于在中山路和人民路交界的地方，而且不是全部的中山路和人民路，是中山路的一部分。我们在2004年底做过一个全市的商业街调查，囊括无锡所有的比较繁华的商业街，发现无锡档次比较高的商业都是集中在中山路和人民路，就是CBD商圈内。其他的自发出现的商业圈的情况，比如说河埓口商圈，比如说南门地区，包括北门地方都会有这样的商圈，但是都没法形成这样一个比较繁华的商业中心，即使到目前为止，我们也看到无锡百货业的分布，基本上是集中在中山路上。现在是有一些改观，比如说无锡茂业城，它是在太湖周边，而且太湖周边会有比较多的这种中心，包括万达商业广场在我们的河埓口商圈；包括前面的财富广场，太湖半岛的一个商业中心，那么为什么会出现呢？我是这么认为的，随着无锡城市化的进程，他肯定会需要多个商业中心的出现。以前单极的商业中心肯定是不能满足无锡这个城市对商业的需求。再反过来讲，我们就要想到一点，怎么做才能形成这种繁荣发展，前面就是姚总也说到了，在无锡很多的商业物业好象没有太成功的案例。无锡的商业地产其实现在都很失败，即使是地段很好的位置，比如说东方巴黎，它销售很好，全卖完了，但是经营状况大家有目共睹；包括保利广场，包括崇安寺步行街，为什么会出现这种情况值得我们深思。
我们举四个例子，一个是保利广场，他的特点是无锡个真正有项目定位的购物中心，而且它的地段非常不错，人流量非常不错，辐射的范围也非常广，但是它的问题在于它大部分是出售，它的行业定位、项目定位带来很大的麻烦，第二点，它的规划配局很不合理，即使通过一些调整，也只带动了它一半的商圈。第二个例子是青石路，就是我们姚总这个项目在的地方。青石路是无锡一个比较著名的地方，它为什么会形成这样一个比较繁华的地方呢？是它离无锡的市中心不远，第二它全部租赁，那条街是临时建筑，没有一个是卖的，好象是一次性突然出现的，一夜之间出现的。第三它的业态比较吸引我们，不单单是吸引当地的客户群，它跟无锡的百货业还不冲突，主要是餐饮娱乐休闲，吸引了无锡市区的人。问题是哪里？它是交通干道，没有办法停车，停车场对商业地产的要求非常高，它没有详细的业态定位，青石路没有形成一个成熟商圈的原因在这里。第三个案例是南禅寺，从历史角度来讲就是比较繁华的地方，包括政府、开发商对这个项目的招商都非常重视。问题是这个项目体量太大了，再就是没法停车，第三业态规划对我们的商家没有任何的门槛，这样的话档次就下降，如此没有办法吸引高档次。最后谈谈崇安寺，它的区位很不错，建筑形态也不错，业态定位也不错，为什么现在没有达成我们意想中的火爆，虽然它是比较好的，但都是因为它的地段所带来的效应。为什么会这样呢，它是出售的，而且价格非常高，它一期的销售均价是八万块钱，在当时的情况下，要做什么行业才能把成本收回来？这个高售价导致这个商业没有办法做一个很好的招商运营。
因此总结这几个，相对比较好的商业物业，我觉得做无锡商业有什么特点？就是一定要重视运营，一定要重视招商，而且在出租和出售的问题上，我建议我们发展商的老总可以把眼光看远一点，从目前的商业发展现状来看，也是有这个趋势。我认为到最后，就像茂业一样，它一个商业物业应该是自己持有运营，只有这样才能把商业物业的价值发挥。第二点，一定要有鲜明的主题，跟它当地的区域条件相吻合。第三必须有一个详细的行业定位，包括主力店，应该在一个什么定位，在这个商业地产中是什么布局，怎么保证商业街两头有一个充足的人气。与此同时，散户怎么放置，真正的人气是靠散户来做的，因此业态规划也非常重要。我对无锡的商业地产是这样的看法，大家可以讨论一下。
王永斌（无锡搜房网总经理）：非常感谢蔡经理，大家有什么问题吗？
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