[摘要] 最近央企退出房地产市场炒得很热，央企退出房地产能不能给房价降温？央行退出房地产市场和购房者有没有关系？
央企退出无助于是 有序竞争才是根本
【搜房网】：我已经很有钱，我要干事情，怎么把钱分好。从我们无锡来看，无锡市场央企多吗？除了央企，一些国有企业，对无锡楼市价格有没有一些推波助澜的作用？华润做的无锡项目比较多，保利地产，去年刚刚进入无锡这边在蠡湖新城拿地，这一块地创造无锡楼面价纪录5700元。这两家在无锡这边房价上涨，说实话没有到这个层次，华润太湖国际社区本身项目08、09年转折点的时候，房价并不是特别高。那个时候买房的人都是笑哈哈，说实话央企并非要赚一笔，死撑不会降价。做市场符合市场运作规律，遵守市场规律。
【陆永菲】这些央企驻足无锡并不是坏事，央企雄厚的资金链使产品可以做到，开发经验比较丰富。包括华润另外一块项目，在粱西路3号这一地段，这些项目业内比较关注。在这个过程当中，有信心，有开发经验去做好项目，本身带动比较有品质产品可以面世，从另外一个方面既使是上不断调控市场，对于央企，因为不差钱，一方面追求自己利润，同时另外一个方面，追求自己形象问题，在销售过程中，也不会盲目追求利润，单独提高的价值，推导机市场可以创造价格民营产品。比如星河湾，应该把事物分成两个方面看比较好。
【搜房网】：央企参与不参与房地产和民企相比较，如果他买的起房那他不会在乎，买不起的话更没有太多关联性。
【吴涛】：强烈要求央企退出，更多还是民营房地产企业。北京这两块地王，好象都没有民企。比如说soho中国这样的，想都不敢想。即使像任志强基本上只举一次牌，就看人家举牌。你说保利和华润，你说它有没有助推无锡房价上涨，应该谈不上。华润那块地实际上是05年拍到，总价是地王，我记得是是25亿，但是面积非常大，145万平方米，这项目并不是单纯的房地产开发项目，实际上可称之为城市运营项目。如果说蠡湖新城最终城市升级换代，另外城市核心区域，必然依托太湖新城项目，项目有很大一部分是商业。盖房子可能全面盖住宅。你想活跃肯定是要依托商业。华润和新荣基合作，新荣基在中国商业地产开发上，毫无疑问是我们国内要学习的榜样。有它们介入，才可以为无锡介入升级换代提供助推力。我们看其他上涨问题，不是某一个层面，不是央企退出，我们问题就解决，显然可能为了达到某些其他问题，人为制造一些声音。像华润，刚才陆总说公众形象问题，当初华润来购买这一块地，预期要卖1万多，我06年的时候，和华润太湖社区高管聊天的时候说，我们卖7500怎么样？因为我们芭芭拉项目，在06年年底卖5000多，在滨湖很远的地方，他觉得很奇怪，你们这里卖5000多，那里卖7500，7500可以看的出来，实际上他没有预期未来可以达到1万五，这个房价显然并不是主观的愿望，主观愿望是7500，现在我想是有问题。
【陆永菲】：从整个无锡市场来看，无锡房价往上涨有自己的合理性，不可能有某一个两个企业，或者是某一个两个项目，涨价导致整个市场疯长，对于整个市场来讲，合理性分布离不开央企。另外现在目前留下来16家央企在这个市场也好，不在这个市场也好，已经融入到市场里面来，并不是说其他的一些央企退出，地价就可以平息下去。
【吴涛】：我觉得不应该退出，中国应该加强大型企业对于房地产市场的介入。中国房地产市场现在的问题，我们应该称之为市场无序，竞争看起来好像非常激烈，房地产开发公司究竟有多少没有人知道，这个不叫竞争激烈，竞争是非常不充分非常不合理。市场上没有任何一家有发言权，几家公司共同竞争的局面。就像我们做市场分析一样，我们不考虑，从营销学角度来说，叫潜在竞争对手威胁，我们从来没有分析过潜在竞争对手，因为在这个市场，无论是华润万科也好，同无锡本地公司实际上没有本质区别，大家都是房子，只是你的房子比我们好一点，你的牌子比我们好一点，什么叫做竞争激烈？达到一定程度，大家要在品牌程度上竞争，我万科开出来的房子要比你贵20—30%，这个才是真正竞争，万科开一个房子，同样另外一家开一个房子，卖的价格差不多，几家公司在互相激烈竞争，这个市场出现问题。没有人在竞争，反而形成了一种联盟，大家在涨价时有共同的意愿涨价，这个问题不是说你要退出，我认为应该要进入。
如果说你们公司和其他公司，像万科公司，能够在的市场或者是某一个区域市场达到10%以上，达到20%，这个时候实际上才真正进入良性发展，彼此之间形成了一种正面的对抗，而不是某一个单一项目对抗，形成一个公司你死我活的竞争，这个时候就有利于房价评议，没有人敢轻易涨价。你的涨价要付出成本，你相应推广，各方面投入要加大，你的竞争对手什么都不用做，坐在这里就可以。我们去谈退出，你这个市场还不成熟，应该要鼓励再继续投入，造成市场上数以万计良莠不齐撤出去。换成数十家可以进行对抗的公司，大家处在同一级别，变成良性竞争市场，我想房价反而有可能会下来。隔壁就是常州，我们以前到常州从同江大道一过去，全部都是新城广告，常州房价被抑止什么原因？新城占整个常州开发量40%，轻易不敢涨价，厂家就相当于全线调价，你一举一动对市场产生非常剧烈的影响。所以很谨慎，反正我一个项目无所谓，我涨多，我卖更贵，获得单一更高，但是从整个市场层面分析这个问题，实际上就是不敢。不要退出应该要继续大跨步投入，培育大型企业，这个时候老百姓才可以获得真正。
【搜房网】：吴总解决了我一个长期以来的疑惑，明明几家企业在一个区域，一家企业一天涨200块，其他企业涨200块，为什么可以涨，因为是无序竞争，市场没有梯度，企业和企业没有拉开距离。我可以卖1万块钱，你可以卖8千块，如果我涨你涨就卖不出去。没有形成梯度分配。
【陆永菲】：从另外一个方面来讲，市场良性发展是通过竞争出来的，没有竞争大家独自垄断自己的资源，说实话每一个房地产开发拥有自己的垄断资源。我做这个产品你没有，在这种情况情况下，它是越高价值越好。和购买一些奢侈品不一样，汽车总有降价的一天，说不定宝马哪一天全线开始降价。房子不会全线降价，只会涨价，市场不饱和因素，整个供求关系就处在不平衡的状态，每个城市的扩张都在大大增加。目前，上海已经扩张到嘉兴一些地方，扩张速度远远跟不上城市发展速度。当年中国移动和中国联通一样，大家都可以保持6毛钱一电话费，那个时候特别贵，没有一个人可以降下来，信息一旦公开透明，联通直接讲漫游收费不要钱，打电话只有一毛五，中国移动也降价，这个就是有效竞争，大家终于发现自己客户产生交叉，我多吃一口你要少吃一口，你为了拉动消费者，要让利一部分给消费者，现在情况，大家都有一个资源，我无所谓，我多卖一点就多赚一点，你只能够被动接受，原因其实从市场的结构来说是有问题。
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