楼市三人谈：解读央企退出房地产市场

房地产门户房天下  2010-03-26 19:29

[摘要] 最近央企退出房地产市场炒得很热，央企退出房地产能不能给房价降温？央行退出房地产市场和购房者有没有关系？

【搜房网】：大家好。今天是【楼市三人谈】栏目第三期。本期要讨论的话题是央企退出房地产市场事件。有幸邀请到的两位嘉宾分别是上海五土营销策划机构执行董事吴涛先生，和无锡颂唐房地产咨询有限公司总经理助理陆永菲先生。两位好。最近央企退出房地产市场炒得很热，央企退出房地产能不能给房价降温？央行退出房地产市场和购房者有没有关系？我们想请两位专家以及业内人士谈一谈各自的观点。央企为什么会频频制造地王，为什么容易制造地王，吴总请您先谈谈？

频频来把地王造 只缘央企不差钱

【吴涛】：个问题，央企为什么可以频频制造地王。我想不是每一家央企都有实力制造地王，去年上海地王是由中海拍得，达到70多亿。首先，一块土地投入70多亿，国内90%的房地产企业肯定没有这个实力，央企制造地王是因为它拥有雄厚的资金，有能力制造地王。再一个，如果是一个公开的公众公司，可能你的财务监管，各方面制度，使你在做一项重大投资时必须向你的投资人，向你的监视机构进行层层审批汇报。在我们国家，央企的整个制度没有这么透明。作为现代管理企业，有一些制度，基本上一把手一举手，我们要投这个项目，下面就拍手称快，这个事情也就过去了。从管理层面，我们国家对央企资金监管力度、制度方面不是特别清晰，起码我们比较关心财经人，央企投资到哪里去，什么原因投。这个也可以成为地王出现的制度原因。

没有人特别急于做地王，眼睁睁看房地产各个行业都开始购并，是暴利的行业，央企可以制造地王，也敢于制造地王。个说明房地产还是存在不正常的暴利，再一个是中国的官员考核制度问题。中央一级企业，我知道中海油董事长卞流成，他达到中央委级，中央型企业，每年向中央汇报业绩的状况，你想中国碧桂园是一家私有公司，它一上市立刻就产生中国首富，央企比碧桂园有钱的多，它敢于投入房地产当中，它不要制造中国首富，只要制造一个大公司，有很好的业绩，现在中国官员考核制度是以GDP论英雄，我这个企业做得好，不管这个钱从哪来，只要不是偷来抢来，只要报上来，这就是一个政绩。它敢于做地王，这个做出来之后，对它未来无论是个人还是企业都是一个比较良好的业绩支撑。这个是我个人的一些看法。不知道陆总怎么想？

【陆永菲】：从目前的市场情况来看，经过08年一场折腾之后，09年到现在变得异常火爆。在这个过程当中，事实上我们看到整个国内不动产需求还是非常大，我们发现，这些央企做这些项目的时候，事实上真的很少失败，关键问题是不怕资金链断裂。整个央企的融资平台比那些私企方便很多，它有资金获得土地开发权，也可以做很多项目，它还没有普通社区，它做的都是很有档次和很有品质的产品，这个方面助长央企对市场看好。

另外，高端品牌项目，越容易获得市场追捧，越容易获得利益化。正如吴总所讲，公司扩张和相关领导业绩成倍增长。中粮本来是卖粮食的，但很大利润来自房地产开发，这个是很正常的事情，因为利润值在这，央企也敢于做地王。它很清楚自己成本投入实力远远超过普通的私营房地产开发商。另外从市场需有度来讲，这些央企做这些工作，只需要看好土地是被人家追捧，这个地方是别人认可。央企一般不在二三线城市去做。是一线城市，一线城市成熟度比较高，整个土地市场普遍看好，价值在这边。它只要在这个上面锦上添花，它不差钱。

房价上涨惹人怨 央企来做“替罪羊”

【搜房网】：央企不差钱，敢于花钱。央企作为地王引起业内一片哗然。作为一个生产基地，央企有追逐利润化的需求，这一点无可厚非，那为什么大家把矛头指向央企？原因是什么？

【吴涛】：我想应该在两会没开之前，央企也没有什么感觉。实际我们看过统计数字，2009年中国房地产开发前10强，有4家央企。比如中海、保利、华润。其中龙头老大万科实际上也是一家有雄厚国资背景的公司，万科单一股东是华润。所以说央企问题长时间一直存在，中国房地产受益者归属这些企业。最近这几年，中国房地产宏观调控市场不太令人满意，更多时候央企承担了出气筒的角色，对于高房价，公众需要找出罪魁祸首，国家也需要承担高房价原罪的一个对象，在这个时候央企应该是很勇敢站出来承担。有时候替领导挨骂也是很重要的下属职责，所谓骂声一片，更多只是为了平息暴涨的市场和情绪，个人指责央企频频制造地王，不包含太多理性的成分。

【陆永菲】：事实上看到北京推出三块地，本来资源非常丰富，成熟度非常高，本身的价值无可厚非。这个土地是有一点的必然性。央企拿这个地就成为地王，换成其他一个资金平台和融资平台都没有问题的私企拿一样可以创造地王，没有问题。

【陆永菲】：推高房价不是央企的责任，而是多方面造成的，包括政府导向问题，包括一些民众购房的理念或者惯性消费思路，导致房价不断的攀升涨高。单纯指责央企，有一定道理，但不能把所有原因推给央企。民企没有责任是不可能的。他们都要承担自己的责任。为什么这次大家骂央企，央企不但是一家企业，同时也是政府直辖的一个单位。在这个过程中，你在制造这些地王同时，更多为民众做点什么？你创造地王，那之后要做什么，这个是公众更为愤怒的事情。你做完地王就没事了，企业责任没有尽怎么说。

【吴涛】：央企不仅仅是企业实体，往往很多央企是垄断性部门，他应该承担很重要的民生责任，尤其住房，它很重大的一种民生工程，你只注重赚人民的钱，不考虑人民的生活，这个是公众愤怒的原因。

地产来钱快 央企怎会“袖手旁观”

【搜房网】：公众愤怒，央企背黑锅，78家退出与不退出市场作用差别并不是很大对吗？

【吴涛】：我想可以忽略不计，要不是央企制造地王，还有很多企业制造地王。从目前情况来看，中国房地产持续性繁荣，几乎是肯定趋势。资本本来就是要逐利，中央要求央企退出房地产市场，其实本身缺乏理性，你要求人家赚钱又让人远离明显很赚钱的行业，意思是你去赚其他更艰难的钱，这也是不对的。

【陆永菲】：吴总讲的很对，事实上央企说到底是企业。要追求企业生存道路，既然房地产作为企业获得利润的出口，你限制它显然是缺乏理性，短短2天时间国资委发布这一条消息，可是它的执行度基本是零。后面没有下文了。只有这么一个说法而已，显然是一个拍脑袋决定，我们事实上更希望央企介入到房地产市场当中去。不仅仅做地王，同时要承担民生工程，要承担政府原本已经做的很吃力的工程，比如说廉租房建设、公众性事业建设等。央企要承担自己的责任。

【吴涛】：房地产价格拼命调控不见有效果，我个人理解最重要的一个原因是供应结构不合理。现在大部分批租土地，采用招拍挂方式出让的土地，基本拿来建设商品房。对于企业来讲必然追求利润，在追求利润的基本前提下，房子越卖越贵很正常。中国的城市化进程目前刚刚起步而已。我看到一个数字，号称目前城市化率要46%。统计数字水分非常足，中国农民还没有达到在全中国只占人口50%，应该不是那么少。其实未来中国发展要朝着大型城市化迈步，更多人进入到城市当中，要给更多人提供更多住房，我们发现市场上提供的产品结构明显不合理。你没有为这部分中低收入提供比较中低档次房子，全部是高房价的房子，而要很大基数的人追逐很少产品，必然提高房价，已经变成稀缺性资源，尤其是房地产，同样土地只能盖一个房子，不能盖更多房子，供应没有解决问题，你拼命这个退出那个退出，央企退出还有别的企业进入。

买房都是投资 租房才是生活

【搜房网】：首先是供需结构的问题。我想地球上土地总是有限，把房产作为投资资金流动性不动产，改善需求和投资需求，他们会跟着房价往上走，把买一套两套三套房需求无限放大，你提供再多土地集中盖商品房资源，需求还是存在，这个矛盾还是存在。

【陆永菲】：投资是无极限的，只要有钱可以一直投资下去。看政府投入问题，中国市场，土地非常贫乏。无锡要建特大城市，城市不断扩大，城市资源其实也是有限，你要往外发展需要投入。区域当中有那么几个比较好的地方适宜居住，还有其他商务区。在这个过程当中城市资源也是匮乏的。既使是城市资源，在这个过程中调控投资可能性，不是说国家限制你投资，希望你把投资引导到其他一些需要发展的城市当中去。从另外一点来讲，需要国家和每个地区政府去引导和调控，你不能指望是这些央企或者是民企，他们是企业要追求利润，用这个做市场指挥棒几乎不可能。

【吴涛】：我刚才想说，投资需求是不是无限制增长？首先我们应该把投资和投机做一个区分，一个市场如果没有人去投资，市场显然完蛋。中国房地产投机性因素太强，作为一个不动产，一般说保值增殖作用。很多人通常按照租售比例衡量问题。租金和之间应该是有合理利润，应该保持在5%左右，这相对可以接受，但中国市场完全偏离。投资可以保值，比放在银行里面强，现在中国完全偏离租售比衡量房地产投资价值。我记得前几天我在复旦大学参加一个研讨会时讲，实际上中国房地产已经完全没有任何价值。从租售比角度来说，你买房子60、70年收回投资，不要考虑资金沉淀利益。，投机的人太多，从市场层面偏离合理的层面。再一个，我们讲无限制刚性需求问题，我觉得中央在这次两会里面，从前很少提到这种口吻。租房是一种很合理的生活方式。从前大家很少提，以前我们讲要搞民生，要搞住房，中央一直在强调我们要加大力度去建安居工程保障住房廉租房，中央从前没有公开鼓励提倡租房是很好的。这个和中国传统生活习惯相背离，中国强调成家立事。有一个房子才算是成家立事。现在讲没有立事也可以成家。

几年前在无锡做项目，我们觉得无锡大房子特别好卖，我们判断小户型房子没有什么市场，因为无锡人比较有钱，喜欢三房，150—160我平米最理想。我们当时想可能不对，如果市场居住角度越大房子越多，这个市场明显转向很大部分有投资需求。为什么大房子好卖，明显价格太便宜，承受力还在。我认为不是房价太高的问题，而是房价合不合理的问题。有更高房子卖出去，有更低房子还没有卖出去，这个是和需求没有对应起来，刚性需求和投资性需求。我一直坚持一个观点，所有人买房子都是投资，因为我们都蛮穷，我们买一个房子对所有人都是很大一笔支出，明显市场向下走，我没有房子，我也不会买，所以我觉得刚性需求还是投资或者是投机的需求，是我们所谓的专业人士制作出来的虚幻的东西，没有刚性需求和投资性需求。要确保能够保值增殖。

好心态胜似家住太湖边

【搜房网】：我们现在看土地价值一直往前走，势必会带动开发成本增长，转嫁到购房头上。房价快速上升通道当中，购房者是要上涨，在房价快速当中，购房者也许认为我的工资上涨水平没有它上涨速度快，无论是否合适买一套房子，我的负担肯定要加大。对他们来说，应该怎么办？在房地产快速上升区间，我想成为有房的人需要依靠政府的廉租房，我自己也想进行一些改善性需求，我应该向哪里买房？

【陆永菲】：购房心理，造房的人定位，买房的人对未来房子的定位。无锡很多人向往居住在蠡湖边上、太湖边上，但总共就这么多，不可能满足整个城市人口全部往那里迁。它的价值会不断上涨，在这个城市当中，有一部分人可以承受这个价值，他才有能力到这边。对普通工薪阶层来说，更重要是完成有屋可居这个目标，把心态放正确。我们讨论问题，往往是两难，是低收入阶层，第二是个刚刚踏入社会，刚刚成年马上快结婚，“夹心层”问题。我们可以看到，买好房子的人，绝大多数是事业已经有成，他已经在二次换房过程当中。没有办法奢求一下子买比较好，或者是特别好的房子，这没有道理。有一点任志强说的对，这些地王和平民老百姓有关系吗？没有关系。说实话买汽车，平民老百姓开10万20万的不多，现在奔驰200万它涨价300万和你们普通老百姓有关系吗？没有关系。

【吴涛】：陆总说比较正确，我们看地产界大腕发表言论，其实潮水退却后只有任志强先生说的话是真理。你说目前地王，或者是特别高的房价，作为我们普通的民众来说，你要调整一下自己的心态，那些房子，毕竟不是所有房子都是地王，也有比较便宜的。不要考虑刚刚大学毕业就买蠡湖新城，那个地方已经是有钱人要住的地方，这个已经不再是我们工薪阶层能够承受的。如果说是想要幻想在未来也能够进入蠡湖新城这些比较高档次人群居住地方，向外太湖考虑，市政府刚刚到那边去，开发量也比较高，房价和蠡湖新城有比较大的差距。这个是纯粹投入，长远角度。同时无锡很大范围内有很多选择。要量体裁衣、量力而行。在香港，房子分几个层级，有私屋，有别墅，有公屋，有租屋。我一个同学在香港工作，他住在租屋，租屋和从前筒子楼差不多。工作几年，有一点积蓄，这个时候考虑贷款买房子，不要想这辈子买一套房子就直接买蠡湖边上，买别墅。生活不是这样的。

【陆永菲】：政府要平息社会矛盾，有一点不可否认，现在公众的愤怒点在哪里，有钱人变得越发有钱，没钱人变得越发没钱。事实上对于政府来讲，它所要做的工作是怎么样把城市资源进行合理分配。普通的廉租房，安居房都很偏远，根本不着边，都在城郊结合部，这个也不对。这是完全把城市等级化，毕竟是社会主义国家，你的收入在经过国家之后，要合理分配在每一个人身上。央企作为国家企业，你能够做到社会责任感，需要在城市同样为平民老百姓配置比较好的资源。

土地财政+外汇储备=藏富于民？

【搜房网】：收入分配也是两会最关注的问题之一。

【吴涛】：收入分配深层次上在于中国财税制度，核心的问题在这里。09年土地财政收入14200多亿，占财政收入26%，这个是1/4。如果这一块没有，这个国家显然很容易陷入破产境地，而且土地财政这一块，我们来看北京，为什么北京经常出地王？北京每年拍地将近1000亿土地收入，占整个财政收入40%多，很大一部分税被国家收走，中国每年财政增长20%多。地方政府没有钱，很多本地创造价值被中央抽走，地方只能眼睁睁盯着土地财政，因为土地财政不纳入地方财政预算，这个钱放在口袋随便花。搞政绩工程还是民生工程都要靠这个东西，中央又不给我钱，我又没有什么钱，就像陆总说要承担一些责任，好一点地拿出来盖安居房，地方政府有没有这个动力？没有。地方政府不可能有这个动力，要指这个东西过日子。如果中国政府没有土地支持，大部分政府要破产。

现在的政府现在的繁荣，是把孙子的钱都给花掉了，土地租出去70年没，这一块在未来70年之内一次性被他爷爷花掉，等到他孙子吃什么？这个涉及到国家的经济发展模式和经济结构调整。从目前状态来看，实际上要解决中国收入分配问题，不仅仅是公民的收入分配，同时也要协调地方政府和中央政府的收入分配。中央如何把钱通过比较合理的渠道投入到地方上来。现在中国外汇储备200多亿美金，达到世界水平，我们分析经济问题都很有底气，比如房地产市场不可能崩溃，中央可以动用大笔资金在市场上收购房子，维持产业资金链条不断运转，实际上这种情况是不对的。你坐拥2万多亿美金，把钱放在这里不花，被美国逼人民币省。以前看到报告，中国每个月在财政上的损失可以造一个航空母舰，这也是另外一个层面的收入问题。没有有效把资金回馈到人民群众，这些外汇实际上是我们普通生产者，通过自己劳动创造出口，然后被国家变成庞大外汇储备，没有真正落实到民生上来，现在很大程度起来要解决这个方面的问题。

央企退出无助于是 有序竞争才是根本

【搜房网】：我已经很有钱，我要干事情，怎么把钱分好。从我们无锡来看，无锡市场央企多吗？除了央企，一些国有企业，对无锡楼市价格有没有一些推波助澜的作用？华润做的无锡项目比较多，保利地产，去年刚刚进入无锡这边在蠡湖新城拿地，这一块地创造无锡楼面价纪录5700元。这两家在无锡这边房价上涨，说实话没有到这个层次，华润太湖国际社区本身项目08、09年转折点的时候，房价并不是特别高。那个时候买房的人都是笑哈哈，说实话央企并非要赚一笔，死撑不会降价。做市场符合市场运作规律，遵守市场规律。

【陆永菲】这些央企驻足无锡并不是坏事，央企雄厚的资金链使产品可以做到，开发经验比较丰富。包括华润另外一块项目，在粱西路3号这一地段，这些项目业内比较关注。在这个过程当中，有信心，有开发经验去做好项目，本身带动比较有品质产品可以面世，从另外一个方面既使是上不断调控市场，对于央企，因为不差钱，一方面追求自己利润，同时另外一个方面，追求自己形象问题，在销售过程中，也不会盲目追求利润，单独提高的价值，推导机市场可以创造价格民营产品。比如星河湾，应该把事物分成两个方面看比较好。

【搜房网】：央企参与不参与房地产和民企相比较，如果他买的起房那他不会在乎，买不起的话更没有太多关联性。

【吴涛】：强烈要求央企退出，更多还是民营房地产企业。北京这两块地王，好象都没有民企。比如说soho中国这样的，想都不敢想。即使像任志强基本上只举一次牌，就看人家举牌。你说保利和华润，你说它有没有助推无锡房价上涨，应该谈不上。华润那块地实际上是05年拍到，总价是地王，我记得是是25亿，但是面积非常大，145万平方米，这项目并不是单纯的房地产开发项目，实际上可称之为城市运营项目。如果说蠡湖新城最终城市升级换代，另外城市核心区域，必然依托太湖新城项目，项目有很大一部分是商业。盖房子可能全面盖住宅。你想活跃肯定是要依托商业。华润和新荣基合作，新荣基在中国商业地产开发上，毫无疑问是我们国内要学习的榜样。有它们介入，才可以为无锡介入升级换代提供助推力。我们看其他上涨问题，不是某一个层面，不是央企退出，我们问题就解决，显然可能为了达到某些其他问题，人为制造一些声音。像华润，刚才陆总说公众形象问题，当初华润来购买这一块地，预期要卖1万多，我06年的时候，和华润太湖社区高管聊天的时候说，我们卖7500怎么样？因为我们芭芭拉项目，在06年年底卖5000多，在滨湖很远的地方，他觉得很奇怪，你们这里卖5000多，那里卖7500，7500可以看的出来，实际上他没有预期未来可以达到1万五，这个房价显然并不是主观的愿望，主观愿望是7500，现在我想是有问题。

【陆永菲】：从整个无锡市场来看，无锡房价往上涨有自己的合理性，不可能有某一个两个企业，或者是某一个两个项目，涨价导致整个市场疯长，对于整个市场来讲，合理性分布离不开央企。另外现在目前留下来16家央企在这个市场也好，不在这个市场也好，已经融入到市场里面来，并不是说其他的一些央企退出，地价就可以平息下去。

【吴涛】：我觉得不应该退出，中国应该加强大型企业对于房地产市场的介入。中国房地产市场现在的问题，我们应该称之为市场无序，竞争看起来好像非常激烈，房地产开发公司究竟有多少没有人知道，这个不叫竞争激烈，竞争是非常不充分非常不合理。市场上没有任何一家有发言权，几家公司共同竞争的局面。就像我们做市场分析一样，我们不考虑，从营销学角度来说，叫潜在竞争对手威胁，我们从来没有分析过潜在竞争对手，因为在这个市场，无论是华润万科也好，同无锡本地公司实际上没有本质区别，大家都是房子，只是你的房子比我们好一点，你的牌子比我们好一点，什么叫做竞争激烈？达到一定程度，大家要在品牌程度上竞争，我万科开出来的房子要比你贵20—30%，这个才是真正竞争，万科开一个房子，同样另外一家开一个房子，卖的价格差不多，几家公司在互相激烈竞争，这个市场出现问题。没有人在竞争，反而形成了一种联盟，大家在涨价时有共同的意愿涨价，这个问题不是说你要退出，我认为应该要进入。

如果说你们公司和其他公司，像万科公司，能够在的市场或者是某一个区域市场达到10%以上，达到20%，这个时候实际上才真正进入良性发展，彼此之间形成了一种正面的对抗，而不是某一个单一项目对抗，形成一个公司你死我活的竞争，这个时候就有利于房价评议，没有人敢轻易涨价。你的涨价要付出成本，你相应推广，各方面投入要加大，你的竞争对手什么都不用做，坐在这里就可以。我们去谈退出，你这个市场还不成熟，应该要鼓励再继续投入，造成市场上数以万计良莠不齐撤出去。换成数十家可以进行对抗的公司，大家处在同一级别，变成良性竞争市场，我想房价反而有可能会下来。隔壁就是常州，我们以前到常州从同江大道一过去，全部都是新城广告，常州房价被抑止什么原因？新城占整个常州开发量40%，轻易不敢涨价，厂家就相当于全线调价，你一举一动对市场产生非常剧烈的影响。所以很谨慎，反正我一个项目无所谓，我涨多，我卖更贵，获得单一更高，但是从整个市场层面分析这个问题，实际上就是不敢。不要退出应该要继续大跨步投入，培育大型企业，这个时候老百姓才可以获得真正。

【搜房网】：吴总解决了我一个长期以来的疑惑，明明几家企业在一个区域，一家企业一天涨200块，其他企业涨200块，为什么可以涨，因为是无序竞争，市场没有梯度，企业和企业没有拉开距离。我可以卖1万块钱，你可以卖8千块，如果我涨你涨就卖不出去。没有形成梯度分配。

【陆永菲】：从另外一个方面来讲，市场良性发展是通过竞争出来的，没有竞争大家独自垄断自己的资源，说实话每一个房地产开发拥有自己的垄断资源。我做这个产品你没有，在这种情况情况下，它是越高价值越好。和购买一些奢侈品不一样，汽车总有降价的一天，说不定宝马哪一天全线开始降价。房子不会全线降价，只会涨价，市场不饱和因素，整个供求关系就处在不平衡的状态，每个城市的扩张都在大大增加。目前，上海已经扩张到嘉兴一些地方，扩张速度远远跟不上城市发展速度。当年中国移动和中国联通一样，大家都可以保持6毛钱一电话费，那个时候特别贵，没有一个人可以降下来，信息一旦公开透明，联通直接讲漫游收费不要钱，打电话只有一毛五，中国移动也降价，这个就是有效竞争，大家终于发现自己客户产生交叉，我多吃一口你要少吃一口，你为了拉动消费者，要让利一部分给消费者，现在情况，大家都有一个资源，我无所谓，我多卖一点就多赚一点，你只能够被动接受，原因其实从市场的结构来说是有问题。

市场尚不成熟 囤地依旧凶猛

【搜房网】：刚刚两位也讲，要形成竞争局面，有可能房价会降下来。我们从这个家度来说，土地是不可再生资源，土地资源为什么还要进行降价？

【吴涛】：中国房地产开发商分成几种，有一种只是来拍地卖地，这个可能是打击重点。一级开发商是国家，你通过纯粹炒卖土地没有付出任何应该的贡献。为什么有土地的开发商出现，这个是什么原因？市场上有很多其他开发商有能力拿到一手土地，却往往要通过二级市场得到土地，实际上也是存在一级开发商囤地盘地，也是这个市场不健康的重要原因。有一些开发商拿到土地，翻了几倍，当然这个成本最后转嫁给了消费者。设想一下，一个区域之内，一共这么多地，这么几家开发商，都去屯地的时候，我问问你谁去接盘？事实上有囤地开发商存在，因为后面有很多人排队接着盘，市场上有这么几家，大家都来囤就出现问题，没有人接手就不能变成现实的。应该像香港，没有人想囤地，拿到地要赶紧开发。在中国很多后面要接盘，很多人非常渴望拿到土地，某个区域内这么些几个竞争对手激烈竞争，这些接盘实际上收入开发获取利润的时候，反而我认为对囤地现象有非常大的挤压。

【陆永菲】：吴总说，整个市场上上升通道过程当中，事实上土地价值再走一个平稳路线，或者是走下坡路几乎是不可能。在这个过程当中，对于这些企业，或者是开发商而言，土地只会走高。这个过程当中，需要政府作为一个土地拥有者，需要对土地市场作出一些规范或者是自己调整措施。另外一点，各个开发商在土地开发过程中，首先是认识自己土地价值问题，然后考虑产品价值问题，在一系列运作过程当中出现什么情况，我们今年放在这里是地王，过两年不是地王是普通土地，价值在不断上升通道过程当中，很多城市经过年轻期，不会像香港，国外日本、东京、大阪，这些城市已经非常成熟，已经是开发土地上面开发土地，我们现在没有到达这个程度，在这个上升过程中出现这个不可避免的。各个地方会出现土地泡沫情况，不过是孰重孰轻的问题。只有一栋楼相当于中国老式的最破的房子，城市太拥挤，发展了很多年头，中国讲究明厨明卫在日本是没有。在日本是暗厨暗卫。

土地招拍挂就像高考

【陆永菲】：政府要做的事情，是能够用自己行政职权把整个市场做的透明化、公开化，而不是让很多土地市场和房地产开发过程当中出现太多暗箱操作。不管是土地审批环节，还是招拍挂环节，整个中国廉政问题，有很多都是栽在房地产开发商、土地招拍挂问题上面。

【吴涛】：我们开研讨会，说招拍挂像高考一样，不人性化。从另外一个角度想，中国这么大国家，个人认为高考对绝大部分人是公平的，不能去单一考虑某些案例，某些专才。有些万里无一的专才，数学答零分，语文答满分。实际上这种人毕竟是少数，社会公平公正照顾绝大多数人的。终于出现高校可以自己招生，什么标准？如果没有标准，有很多不公平存在，就像招拍挂也是一样。这个东西拿出来放在这里，一块土地公开放在这里，就是这些钱，我愿意花50亿买，这个对于大家实际上是公平。

经常产生地王，不是因为招牌挂。为了寻找问题，就找了一个替罪羊，招牌挂制度不好，在招牌挂基础上进行修改，是不是也像高考一样来一个自主招生？让地方政府拥有更大操作空间，这块土地由地方政府再附加一些条件，再拿出来拍卖，地方政府为某一家公司量身定做一个条件，就像潘石屹一样，全世界只有一个公司，比如说买这一块就是我们的北京的远洋地产。高考不好，但是显然如果每一个大学都搞自主招生，我们贫困山区，偏远地区孩子们，再也没有了上大学希望。如果自主招生，希望就大大降低，招拍挂也是一样的。

【搜房网】：只能说，我们对事情的看法需要进行两面分析。有好的一面，同时也存在一些问题，需要我们继续解决，但是根本前提是要让房地产行业在比较良好的市场中继续往前发展。今天的本次楼市三人谈节目结束，感谢两位嘉宾参与本次话题的讨论。

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