[摘要] 近期，保利地产、招商地产等龙头房企再刮“降价风”，与此同时，地方政府却频频“微调”楼市。随着调控深入，博弈双方进入胶着状，楼市未来走向越来越令人迷茫。
（来源：上海证券报）
张国红
上海海关学院经济系教授
近期，部分地方政府频频尝试或已出台一些变相的房地产救市措施，引发了市场对当前房地产调控是否会有所松绑的强烈猜测。但中央政府再三强调坚持房地产调控政策不动摇，市场疑虑暂时消除。本文试图对2011年土地出让金收入及其结构变化的诸多特征展开分析，说明为什么目前仍要坚持房地产调控政策不动摇，以此巩固当前阶段已经取得的部分调控成果。
数据显示，2011年，一线城市中，北京市国有土地使用权出让金为741.9亿元，完成预算的127.7%；上海市国有土地使用权出让收入461.3亿元，完成预算的156.4%。与2009年高峰期国有土地使用权出让金收入超过千亿元相比，2011年北京和上海两市的国有土地使用权出让收入总额大幅下降，而且，国有土地使用权出让收入所占地方财政收入比重也由2009年的40%左右大幅下降至2011年的15%-24%之间。相比之下，二、三线城市中仍有部分地区的土地出让金收入还是出现同比增长，如重庆2011年市国有土地使用权出让收入完成1309.3亿元（增长47.2%）。这表明，与二、三线城市相比，一线重点城市受此次房地产调控的影响较大。
与此同时，土地出让金收入结构也出现了一定变化。其中，受房地产调控影响的北京和上海市在2011年度土地出让金收入仍超出预算目标，最主要的原因是土地出让金收入结构发生了很大变化。以北京市为例，主要是受商务中心区土地出让和工业用土地出让收入规模较大等因素影响。商业和工业用土地出让收入大幅增长，一定程度上对冲了同期住宅用土地出让收入增长，因为同期住宅用土地出让收入增长放缓甚至出现下降。
随着房地产调控的继续深入，许多地区特别是一线重点城市纷纷调低了2012年土地出让金收入增长的预算安排。例如，《关于上海市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》中认为，2012年国家继续实施房地产市场调控政策，上海市优化调整土地供应结构，国有土地使用权出让收入相应减少，预算安排为国有土地使用权出让收入343亿元（下降25.6%）；《关于北京市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》中也指出，主要是受房地产市场影响，预计土地收入下降幅度较大，预算安排为国有土地使用权出让金330.1亿元（下降55.5%）。
上述分析显示，一方面，当前房地产调控已经取得了部分阶段性成果，各地住宅土地出让形势难言乐观，导致原本房价上涨过快的北京和上海等地土地出让金收入大幅下降，所占当年财政收入比重也显著下降。尽管当前地价上涨受阻对未来地方财政收入增长影响不利，但却有利于有效控制房价的上涨趋势，促进未来房价的合理回归。
但另一方面也要看到，2011年土地出让金收入规模依然很高，让市场格外担忧地方政府不会轻易放弃“土地财政”的特殊偏好，一旦房地产调控有所松绑，被压制的地价就会迅速反弹，对未来房价的继续上涨也会构成较大负面影响。在此背景下，不能轻言放松当前房地产调控。
所以，尽管有效控制房价上涨趋势、投资和投机需求被挤出市场等阶段性调控成果都已取得，但仍要看到巩固和捍卫当前房地产调控成果的艰巨性与复杂性，无论从短期还是长期看都不能放松或动摇对房地产调控，否则将前功尽弃。
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