[摘要] 近期，保利地产、招商地产等龙头房企再刮“降价风”，与此同时，地方政府却频频“微调”楼市。随着调控深入，博弈双方进入胶着状，楼市未来走向越来越令人迷茫。
（来源：国际金融报）近期，保利地产、招商地产等龙头房企再刮“降价风”，与此同时，地方政府却频频“微调”楼市。随着调控深入，博弈双方进入胶着状，楼市未来走向越来越令人迷茫。
昨日，专家在接受《国际金融报》记者采访时坦言，目前楼市政策处于变化期，看涨与看跌的两派观点都有道理。今年上半年是“筑底期”，更多的楼盘将加入降价行列，但降幅将越来越小，下半年则是稳中有升，升幅亦小。
博弈氛围浓厚
有报告显示，今年1月，70个大中城市新建商品住宅价格全部止涨，其中，新建商品住宅环比价格下降的有48个城市，持平的有22个城市，上涨的城市为0。
从上述信息看来，龙年首轮降价潮已经开启。然而，记者浏览各地新闻发现，楼市春季“回暖”的信息亦不在少数。中金公司的监测数据显示，2月13日至19日期间，16个重点监测的城市中，14个城市周环比上升，两个城市周环比下降；16个重点城市总体周成交量环比均值上升36%，南京、苏州、重庆等城市出现较明显回暖，成交量超越了去年均值。
与此同时，银行首套房贷款利率、存款准备金率及部分地方政府调控政策的“微调”也加剧了房价即将上涨的预期。
“准备上半年买房，怕过了6月，房价要触底反弹了。”近期准备买房的黄先生对记者表示，从近期各地方政府的动作看，政策放松的趋势越来越明显了。
记者粗略统计发现，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等超过14个城市对当地的楼市政策进行过微调。其中，芜湖、佛山、成都等因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”。
值得注意的是，在不久前召开的地方两会上，来自地产界的代表委员们纷纷提出议案和提案，重点放在了期望“政策微调”上。如此看来，这样的呼吁已经取得了一定成效。
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中央表态很重要
对于上述两种不同观点，此前一直坚信楼市会降价25%的复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在感叹的同时也透着失望：“楼市怎么走还得看中央政府，但我感觉调控政策确实在放松，虽然仍喊着从严调控的口号。”
某业内专家认为，房地产确实到了很关键、很艰难、很迷茫的节点，进还是退，松还是紧，涉及面非常大，影响群体非常多。
专家把楼市博弈现状比喻成一道菜——“沸腾鱼”。“鱼（房企）痛而跳，但掌勺大厨（中央政府）说，菜（楼市）还没烧好。两会期间，大鱼小鱼喊痛者众，但锅下之火不会减小，更不会熄火。不过值得关注的是，助厨们（地方政府）会越来越懒散，还会有人破坏煤气管，关掉排风扇。”
而在另一位专家看来，楼市已经过了最差的时期，今年上半年是“筑底期”，房价降幅将越来越小，下半年则稳中有升。不过，后期政策放松空间则会增加，主要是一些有问题的政策的微调。比如，更新普通住宅标准、实行差异化信贷政策等。
专家认为，未来会出台更多刺激合理消费的政策，比如，提高公积金贷款额度，下调首付比例及贷款利率。“对于购房者来说，先后买房只是总价利好和政策利好的差别。的办法是，先定下房子，和开发商协商，晚办贷款手续，等待政策利好。”
专家表示，今年二三季度都是买房的好机会。高存货与很差钱倒逼房企促销跑量。“但如果很快引致房价明显反弹，则将招致又一波调控。上半年是量升价跌价平，坚持到四季度小涨，则无妨。”
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（来源：无锡商报）
“救市”新政来得快，去得也快
2月9日，芜湖市政府宣布，全市新房、二手房将全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。新政规定，2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房），在办理产权登记时，财政部门将给予所纳契税100%的补助。而对购买新建自住商品住房面积在90平米及以下、70平米以上的，财政部门还给予50元/平米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平米及以下的，财政部门也再给予150元/平米购房补贴。
为“保增长”，地方调控或有放松
芜湖并非限购城市，但是其所指定的政策代表了一些城市因调控深入而面临的尴尬现状。从2011年下半年开始，先后有十几个地市在楼市调控上面采取了一些放松性的尝试。北京和武汉对于普通商品房标准的认定进行了一定程度的放宽，使得大部分普通商品住宅摆脱豪宅定位标准，从而在住房交易税费上有所减免，促进刚需住房消费。
重庆、常州、宁波、成都、苏州、合肥等城市先后在住房公积金购房上进行相关的政策放宽，或采取提高公积金贷款贷款额度、公积金贷款优惠、商业贷款转公积金贷款等相关手段促进购房需求，从而激活房地产市场交易。
杭州、重庆、鄂尔多斯等地则是以财政补贴的形式来支持首套房的购买需求，虽然补贴范围较小，补贴条件也比较苛刻，但是通过财政补贴刚需购房的模式今年可能会得到扩大，尤其是在保障房建设不完善的阶段，出台针对刚需的财政补贴购房既有利于稳定房地产市场，也能够较好地促进需求。佛山和成都则是更为直接的选择了适度松绑限购条件刺激市场手段，然而放松尺度过于明显，完全有悖于中央调控的精神，两地分别在推出取消限购政策后不久被中央及时叫停。
无锡楼市整体平稳，政策暂不松绑
每一次有地方性救市政策出来，总会引起本地房产界一阵热议。政策会不会就此放松？其他城市会不会跟进？无锡会不会有仿效？采访中，房管部门的口径一直未变：“无锡房地产市场整体平稳，目前并没有出台松绑政策的计划，”数据研究员表示，芜湖政府出台救市政策，已经显示出地方政府对房地产行业的依赖性。而无锡这样的二线城市经济走势向来是跟宏观经济的走势比较匹配的，短期内不会有相关政策出台。同时他认为，2012年，楼市不会有更严厉的调控政策出台，现在能在市场上生存下来的房地产企业都是比较理性的，眼光也比较长远，沉得住气，稳得下心。
调控进入深水期，“稳刚需”成主方向
刚刚过去的2011年，中国楼市“屡调屡涨”的现象终于终结。取而代之的是交易量和投资信心的大幅下滑。在这样的市场背景下，多个城市对普通住房的标准进行了重新调整。调整后，普通住房范围扩大，这意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。
业内人士分析认为，目前房地产行业调控效果已经显现，管理层对行业的调控方式将发生改变。政策将从过去的全面打击，逐步转变为对普通住房和刚需有偏温和的支持态度。2月2日和3日，央行在2012年金融市场工作座谈会中首次提出“要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”。央行此次表态与前期住建部首提“稳刚需”的态度完全一致。可见，楼市调控也在政策与市场的博弈下不断完善。
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限购一周年楼市成交缩量四成 房价回到一年前
（来源：上海证券报）
张国红
上海海关学院经济系教授
近期，部分地方政府频频尝试或已出台一些变相的房地产救市措施，引发了市场对当前房地产调控是否会有所松绑的强烈猜测。但中央政府再三强调坚持房地产调控政策不动摇，市场疑虑暂时消除。本文试图对2011年土地出让金收入及其结构变化的诸多特征展开分析，说明为什么目前仍要坚持房地产调控政策不动摇，以此巩固当前阶段已经取得的部分调控成果。
数据显示，2011年，一线城市中，北京市国有土地使用权出让金为741.9亿元，完成预算的127.7%；上海市国有土地使用权出让收入461.3亿元，完成预算的156.4%。与2009年高峰期国有土地使用权出让金收入超过千亿元相比，2011年北京和上海两市的国有土地使用权出让收入总额大幅下降，而且，国有土地使用权出让收入所占地方财政收入比重也由2009年的40%左右大幅下降至2011年的15%-24%之间。相比之下，二、三线城市中仍有部分地区的土地出让金收入还是出现同比增长，如重庆2011年市国有土地使用权出让收入完成1309.3亿元（增长47.2%）。这表明，与二、三线城市相比，一线重点城市受此次房地产调控的影响较大。
与此同时，土地出让金收入结构也出现了一定变化。其中，受房地产调控影响的北京和上海市在2011年度土地出让金收入仍超出预算目标，最主要的原因是土地出让金收入结构发生了很大变化。以北京市为例，主要是受商务中心区土地出让和工业用土地出让收入规模较大等因素影响。商业和工业用土地出让收入大幅增长，一定程度上对冲了同期住宅用土地出让收入增长，因为同期住宅用土地出让收入增长放缓甚至出现下降。
随着房地产调控的继续深入，许多地区特别是一线重点城市纷纷调低了2012年土地出让金收入增长的预算安排。例如，《关于上海市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》中认为，2012年国家继续实施房地产市场调控政策，上海市优化调整土地供应结构，国有土地使用权出让收入相应减少，预算安排为国有土地使用权出让收入343亿元（下降25.6%）；《关于北京市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》中也指出，主要是受房地产市场影响，预计土地收入下降幅度较大，预算安排为国有土地使用权出让金330.1亿元（下降55.5%）。
上述分析显示，一方面，当前房地产调控已经取得了部分阶段性成果，各地住宅土地出让形势难言乐观，导致原本房价上涨过快的北京和上海等地土地出让金收入大幅下降，所占当年财政收入比重也显著下降。尽管当前地价上涨受阻对未来地方财政收入增长影响不利，但却有利于有效控制房价的上涨趋势，促进未来房价的合理回归。
但另一方面也要看到，2011年土地出让金收入规模依然很高，让市场格外担忧地方政府不会轻易放弃“土地财政”的特殊偏好，一旦房地产调控有所松绑，被压制的地价就会迅速反弹，对未来房价的继续上涨也会构成较大负面影响。在此背景下，不能轻言放松当前房地产调控。
所以，尽管有效控制房价上涨趋势、投资和投机需求被挤出市场等阶段性调控成果都已取得，但仍要看到巩固和捍卫当前房地产调控成果的艰巨性与复杂性，无论从短期还是长期看都不能放松或动摇对房地产调控，否则将前功尽弃。
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