商业中心跟着行政中心走
最近我们看在太湖广场周边和太湖社区一带的房子卖的非常好，包括朗诗，我本身是南京人，朗诗是南京的本土公司，但是在南京朗诗是非常小的开发商，在南京朗诗做这样的科技地产的时候是有遇到障碍的。在无锡的时候，他选择比较好的地，卖一个非常好的价格，现在卖的状况也非常不错。我是觉得未来规划太湖广场那一带会作为一个商业中心。可能在顺驰天鹅湖包括万科的魅力之城未来会有新的行政中心。在那一片都出现两个比较大的商业，一个是太湖广场，一个茂业，是比较大的商业。太湖国际社区里面也有36万方的商业，这样的临湖的商业不知道会做的有多好，现在看规划是很好，有说太湖国际社区的住宅是作为商业的配合体是华润做的，这个商业不知道会花多少心思做，但是我觉得这两块区域有希望成为未来的城市副中心，毕竟这是一个发展趋势。那么北边，惠山区，至少现在来看，惠山区那带有很多的小门面店，小超市也好，小的杂货店也好。无锡不存在太多消费力的问题，无锡人多数经济条件很好，不存在消费力的问题，关键是消费需求的问题。未来在太湖广场，在太湖国际社区，包括万科那带，未来的行政中心那带都会有这样的消费需求。
现在中国很多的城市都在走这样的路，就是希望通过行政中心的迁移，导致商业中心的繁华，希望兴建新的商业中心。不知道政府有多大的决心去发展这个区域，有些城市是政府的行政中心迁移，但是商业中心并没有迁移过去。太湖国际社区那带，开发商这种南迁的心态的决心，和太湖国际社区本身36万商业打造的决心，这点非常重要。包括太湖广场和茂业，真正对这个区域有多大投入，包括政府的规划有多大，这两个项目是有一个先决条件的。惠山新城可能未来会有将近一千万的住宅体量，会有这样的一群人，但是曾经我们和家乐福沟通的时候，他们有这样的疑问——真正有多少人来住，这个地方有多少人是投资来的。现在真的很多地方，包括刚才您有说的非毛坯的四千五，复地这个项目，其实售价跟成本差不了太多。
无锡人的观点
无锡人总是觉得我房子买来一定能租得掉，一定靠。在很多地方，你要想房子本身。房子本身是会的，像宝龙，明发，合作的关系都非常好。现在的商业广场在租赁的时候，业主会有一个心态，如果我的租金低，我宁可不低。因为他觉得我房子本身在，我不在乎租金的。惠山区将来有多少人会去住，地铁开通，很多人在看规划，地铁一号线什么时候开通等等，消费者的判断是建立在我们是专业的地产人的眼光去看，五年之后，那个地方地铁会开通，消费者不是这样想，如果他明年开通，我就买，超过三年，他不会考虑的。甚至你的房子两年以后才会拿得到，他不会想的。地铁开通的利好因素，可能在无锡没有通过地铁的城市里，消费者对于地铁开通的利好估值会偏低。
地铁效应
包括像深圳有条地铁的时候，地铁沿线的，超过了市民的预估。我在南京的时候，是看着南京地铁物业的价值飞涨，这种的空间是超过你的想象的。但是临近地铁物业，特别是大型商业会带来多少价值，有多少人会坐着地铁去购物中心，然后再坐着地铁回家。当然最后还是看政府的决心。政府找很多开发商去惠山区的时候，是骗来的，包括顺驰等等，来了之后，政府真正后面的招商力度没有跟上，可能政府当年的一些承诺，关键是产业的支撑，新区为什么会那么好？宝龙为什么会这样有信心，因为他那边有产业的支撑，惠山是没有产业支撑的。南京江宁为什么会涨，因为有产业，河西为什么会涨，因为有商业楼，有人需要住在那边了。惠山现在没有这种需求。现在卖的是物流的人，他们的入住率会有多高？是有限的。这批人，有多少人可能在无锡积蓄比较少，年龄比较低，在市区购买力比较欠弱，但是这些人可能还款能力并不弱，就是一个白领的定义。在上海，可能月收入七八千是普遍的，所以他能去消费。其实最有消费力的不是年收入几百万的人，这些人，我曾经有服务过一个开发商，他说我家里最值钱的东西是我家的床，只有五千块。他有些东西很随便。真正有消费力的是有七八千的白领，惠山区有没有这个机会，关键是看这个方向。太湖广场那带是具备这样的可能性的，最起码他的消费群体是可以支付这笔消费力的。我的看法是这样的情况。
消费习惯终究要改变
像南京这么大，算上商业圈的可能就新街口和山西路。
这个东西你要看，地域是不一样的，像南京到无锡，两个的，在我看很远了。但是你到山东，潍坊和青岛，你问潍坊人青岛有多远，他说就在隔壁，他也要两个，他觉得非常非常近。像我以前服务的公司，我问他们去哪了，他说今天到哪哪了，我说远吗？他说很近，开车四。人的观念会改变，但是大大小小的东西你没有办法限制的。可能山东人多地少，他会觉得距离是比较近的，那是人比较多。可能惠山在未来觉得离城市不太远。城市是慢慢扩张的。上海二十年前也不是这样，上个班要两我觉得很诧异，来回上班要四，上班八，有多少人上班八在完全工作的？可能你工作的时间还没有你在路上的时间多。这样我们可能是没有办法接受的。据说坐地铁，挤不上车是很常见的，像我有个同事跟我说，他等了12趟车没有挤上去。地域的扩张可以通过行政的手段，比如说他可以把惠山并进来，我无锡就扩大这么大，但是人员是需要你的政策吸引的，人口的增长是没有办法跟上地域的增长速度的。我曾经住在惠山区那一带的，那个地方居住确实是非常不方便，超市是打不出发票的，华润万家一万多平方米的大型超市，至少我到现在我没有见过这样多的超市会做死掉的，真的是很少见的。这样的超市都是打不出票的，没有正常的发票的。他就是说，你的思维已经成了定式，他觉得这种东西就是这样，可能未来会调整，但是需要时间。
往期回顾
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