【编者按】8月23日，无锡房天下的品牌栏目——NREE大话地产成功举办了第3期无锡商业地产之路，邀请了业内专家学者、开发商、策划公司、资深媒体同仁等共聚一堂，回顾无锡商业地产发展历史，正视无锡商业地产发展的现状，展望无锡商业地产发展的未来，同时探讨对商业地产的开发以及运作模式进行深入探讨。为了让读者更深入了解无锡商业地产的发展情况及与会专家的百家争鸣，无锡房天下在这一周特策划了大话后续之妙语连珠，今天最后一期的焦点人物锁定为无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷。
NREE大话地产之无锡商业地产之路——背景资料
据权威资料显示：2006年长三角16个城市综合竞争力排行榜，无锡位列第三；《福布斯》2006中国大陆商业城市排行榜，无锡位居第4（上海列第3）。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，无锡作为长三角都市圈的交通枢纽与经济圈核心以及苏锡常都市圈的中心，地理位置已形成先天的优势，随着国际化都市进程的日益提速以及城市经济的蓬勃发展，加上政府方面前瞻性的战略，无锡的商业地产会出现一个前所未有的机遇，2007年将是商业地产的高峰年。近来，万达来到了无锡、宝龙来到了无锡、明发来到了无锡、恒隆来到了无锡、华润新鸿基来到了无锡……各大开发商的进驻给无锡商业地产带来了新的力量，商业地产正成为锡城人民关注的焦点。
我们在2006年底作一个摸底，在无锡，你说缺什么业态？没有什么业态缺。在很多地方，确实是一部分的开发商，有一些地方你没有办法操控他。开发商中有多少是真正去想我不要回款，我要资金现金流。关于无锡能否支撑这么多的大型商业？其实这个问题可以引申为在中国目前经济状况下，这种大型商业存在是否合理？
个例分析——商业业态能够支撑住？
大家是否进去过这样的购物中心，无锡明发有36万商业体量，在工地里面，我就分不清楚东西南北，等它建成之后，我们还能找到地方吗？同样的道理，你次进了一家店，之后可能你想来退货，你都找不到地方。
保利在现在的情况下，除了一些硬件的问题，比如说人流的问题，这些东西没有办法解决。但同时它能活的部分就是经营状况不差，保利最贵的地方——日租金是40元每平方米，这个价格已经非常满意了。我去过保利很多次去打篮球，但我都找不到地方。另外它出售的比例太大。我们做商业的时候，都想把辐射放得很远，立足无锡、辐射华东、影响全球。都是这么定位的，但是到真正运营的时候，你会发现你真正能影响的地方很少。像现在的五洲国际，它现在的运营客源，只在他的方圆五公里之内，走的是中端消费品的路线，就是去社区里面做宣传，它现在是需要五公里之内的人去那边买建材，就非常满足了。
那么在无锡的商业里面，我看比较好的商业，就是新世界和五洲，特别是新世界。新世界开业那个月我去了四趟，开业一周我去了两趟，天非常火爆，第四天人少了很多，后来就没有人了，到最后就封盘，只租不售。在我们看来，讲的难听点叫见光死。都是两年免租，像刚才讲的华南mall两年免租，无锡的商业都是两年免租，甚至有的地方三年免租都可以。的问题在哪里？到底这样大的商业业态能不能支撑住，这才是最关键的问题。
关于专业市场和零售市场
我觉得宝龙在我的印象中，它先开的是酒店公寓部分，不是商业部分。我觉得宝龙这样做也是迫不得已，可能商业客户储备好的话，谁都想做商业客户，酒店式公寓谁都想在后面卖，商业的客户储备肯定是出了一些问题。为什么会出现这样的状况，专业市场如果租铺都租出去了，可能市场会火起来了，毕竟你的客群是做生意的，他不会在乎路远，他在乎便宜。但是零售业的市场是如果是远的话，我为什么要去你那里，同样一件衣服，你只比市区便宜10%，那我何必去你那边消费，大家都讲shopping mall，中山路本身就是。我个人觉得，崇安寺的经营状况的出现，是因为这些商业过多把未来的价值在销售的时候就占去了，过多的把利润划到了自己的腰包。这种定位的思想就出现了一种偏差。我们做一个商场，我们看其实这些品牌是有望风的，你在商场里面最能看出品牌档次的是香水，珠宝跟着香水走。我们再看高端品牌的时候，他是不会选择去步行街的，没有哪个步行街可以做到高端品牌的。我们在商业经营的时候，分两种，一种是租赁，一种是联营。高端品牌肯定都是联营的商场里面去。保利做的不好是因为当初的定位太高端，高端的品牌是不希望走非联营的路线的。
商业定位关键在于什么？
我觉得现在的商业定位有一个很关键的因素，就是你真正有多少的商业是在项目启动的初期就可以把各家都找来，把代理公司、招商公司、商业运营公司、物业拉拢到一起谈。很多东西，大家可以想象得到，但是真正做到很难。就像开发商和代理公司之间的关系，代理公司，其实很多代理公司知道怎么做商业，但是有些时候他会选择不一样的途径，因为他不知道这个项目他能不能做得完，他把难卖的都留到后面卖，好卖的还是不是我来卖，谁都不知道。比如明发的情况其实是比较少见的，关系非常好的合作关系，那如果要是换一家代理公司，代理公司要想赚钱，先卖酒店式公寓，谁知道你后面的风险在哪里？这个商业的东西，陆经理说消费习惯，每个人都有消费习惯，如果其他的地方不吸引我，我不会随便换地方，我不会选择去另外的商场买东西。
品牌合作的内在规律
比如说在南京的新街口，非常繁华的一个地段，那就在中央和新百的对面，靠得很近，相隔不到百米，至今空在那里，中央和新街口百货，生意非常好。茂业在深圳是龙头，他来到无锡，带来很多品牌。这种情况我有些质疑。说到龙头，铜锣湾在香港做的很好，现在倒掉。这些品牌是否跟着你走？反正小的品牌肯定是看大的品牌。大的品牌很实际，就像金太湖的姚总签沃尔玛，他为什么最后跟你签，他要你的人气起来之后，他才跟你签。他也要等。这种相互之间的战略合作到底有多少的诚意，我觉得这个东西是最关键的，大家相互之间有多少的诚意。
那么在惠山区，华润万家开业了，到现在为止，里面购物的人还没有服务员多，这样的大型超市，居然能开死掉，可见这个地方我们是不是高估了？
勿盲目效法国外做法
停车位，是非常重要的。一个63万的商业项目，他有6800个停车位，他还觉得他的停车位不够。我的停车位为什么要做停车位，为什么不能做商铺，就是看开发商能牺牲自己的利润，开发商的盲目性是需要调整的。代理公司不能跟开发商说你盲目。像新有的土地供应一样，开发商太盲目，总是想做大。我们总是想国外的商业是这么做的，就是建在郊区，做的很大，城里面的人都会去购物，一家人可能周末一天都会在那边。我们都有这样的想法。但是其实在国外，欧洲和美国的shopping mall都不一样，后来又说上海的购物中心已经出现了问题，那为什么会出现这么多的问题？很多人总结的结果是说，我们的私家车拥有率不够高。那么真正私家车拥有率高了之后，郊区的商业项目就能好吗？我们看国外的社区的时候，不是每个社区都有社区商铺的，但是中国每个社区都有社区商铺。要买小的东西，谁会跑到十公里之外去买呢？所以国外需要这种集中购物，中国有这样的必要吗？
关于社区商铺
每个住宅项目都会有社区商铺，那在商业好卖的时候，这种社区商铺的比例还不是一般的高，那么我们一般的住宅项目商业是配5%到10%的，但是我个人有见过15%的，社区商铺占到住宅的15%。居民的消费根本不会觉得有问题。我觉得这样的问题就是中国现在是否能否支撑这样大体量的商业项目的存在。我觉得这个是的一个问题。你说做商业有习惯也好有什么也好，商业的业态规划确实很重要，但是商铺你卖掉之后，你没有办法限定住户去干嘛，我们有时候会签一些代租的合同等等，有限定等等，但是说到底是违法的，我商铺卖给你了，你凭什么限定？我只能在一些承重、排水、排污等等做一些限制，可能可做局部业态的限制，但是比如说他今天卖童装、明天卖女装、后天卖内衣，你没有办法限制。我在青岛的时候看过一个商场，比较大的一个集团企业，在青岛的老的商业中心，这个商场里，地下是不平的，地都不平。但是这个商场非常的挤，我们一般过道是两米五到三米，但是他的商铺之间只有两米，非常挤，但是这个商场连美宝莲的店都会排队，的关键是这么大的商业能否支撑得了，消费力能否支撑得了。
上海中原物业代理有限公司外省事业部策划部经济陆永菲：赵经理讲的很有意思的一点，就是我们的习惯问题，但是扩大到中国的消费习惯。举个例子，就是说是外国人看歌剧很安静，中国人听京剧，就得嗑着瓜子叫好。
国人喜欢的购物的形态是什么？就是一个市场里面挤了很多人在排队，他就喜欢这样的热闹，有一种购物的满足，但是跟外国人很悠闲的习惯是不一样的，我们可以引导，但是这种习惯是不是短时间能改变的？这是需要时间的。而不是我做大，做漂亮就够了。还要符合我们各个消费层次的习惯的问题。还有他的消费心理的问题，包括现在崇安寺的商圈是不及格的，他的人流动线是完全不及格的，这样小的商圈里面，我都发现有人走的很迷茫，为什么，他的消费线路不符合他原来的习惯，很凌乱。包括新世界，进去就迷路。所以我们的商业项目在开发前期就要考虑到这些东西。
商业中心跟着行政中心走
最近我们看在太湖广场周边和太湖社区一带的房子卖的非常好，包括朗诗，我本身是南京人，朗诗是南京的本土公司，但是在南京朗诗是非常小的开发商，在南京朗诗做这样的科技地产的时候是有遇到障碍的。在无锡的时候，他选择比较好的地，卖一个非常好的价格，现在卖的状况也非常不错。我是觉得未来规划太湖广场那一带会作为一个商业中心。可能在顺驰天鹅湖包括万科的魅力之城未来会有新的行政中心。在那一片都出现两个比较大的商业，一个是太湖广场，一个茂业，是比较大的商业。太湖国际社区里面也有36万方的商业，这样的临湖的商业不知道会做的有多好，现在看规划是很好，有说太湖国际社区的住宅是作为商业的配合体是华润做的，这个商业不知道会花多少心思做，但是我觉得这两块区域有希望成为未来的城市副中心，毕竟这是一个发展趋势。那么北边，惠山区，至少现在来看，惠山区那带有很多的小门面店，小超市也好，小的杂货店也好。无锡不存在太多消费力的问题，无锡人多数经济条件很好，不存在消费力的问题，关键是消费需求的问题。未来在太湖广场，在太湖国际社区，包括万科那带，未来的行政中心那带都会有这样的消费需求。
现在中国很多的城市都在走这样的路，就是希望通过行政中心的迁移，导致商业中心的繁华，希望兴建新的商业中心。不知道政府有多大的决心去发展这个区域，有些城市是政府的行政中心迁移，但是商业中心并没有迁移过去。太湖国际社区那带，开发商这种南迁的心态的决心，和太湖国际社区本身36万商业打造的决心，这点非常重要。包括太湖广场和茂业，真正对这个区域有多大投入，包括政府的规划有多大，这两个项目是有一个先决条件的。惠山新城可能未来会有将近一千万的住宅体量，会有这样的一群人，但是曾经我们和家乐福沟通的时候，他们有这样的疑问——真正有多少人来住，这个地方有多少人是投资来的。现在真的很多地方，包括刚才您有说的非毛坯的四千五，复地这个项目，其实售价跟成本差不了太多。
无锡人的观点
无锡人总是觉得我房子买来一定能租得掉，一定靠。在很多地方，你要想房子本身。房子本身是会的，像宝龙，明发，合作的关系都非常好。现在的商业广场在租赁的时候，业主会有一个心态，如果我的租金低，我宁可不低。因为他觉得我房子本身在，我不在乎租金的。惠山区将来有多少人会去住，地铁开通，很多人在看规划，地铁一号线什么时候开通等等，消费者的判断是建立在我们是专业的地产人的眼光去看，五年之后，那个地方地铁会开通，消费者不是这样想，如果他明年开通，我就买，超过三年，他不会考虑的。甚至你的房子两年以后才会拿得到，他不会想的。地铁开通的利好因素，可能在无锡没有通过地铁的城市里，消费者对于地铁开通的利好估值会偏低。
地铁效应
包括像深圳有条地铁的时候，地铁沿线的，超过了市民的预估。我在南京的时候，是看着南京地铁物业的价值飞涨，这种的空间是超过你的想象的。但是临近地铁物业，特别是大型商业会带来多少价值，有多少人会坐着地铁去购物中心，然后再坐着地铁回家。当然最后还是看政府的决心。政府找很多开发商去惠山区的时候，是骗来的，包括顺驰等等，来了之后，政府真正后面的招商力度没有跟上，可能政府当年的一些承诺，关键是产业的支撑，新区为什么会那么好？宝龙为什么会这样有信心，因为他那边有产业的支撑，惠山是没有产业支撑的。南京江宁为什么会涨，因为有产业，河西为什么会涨，因为有商业楼，有人需要住在那边了。惠山现在没有这种需求。现在卖的是物流的人，他们的入住率会有多高？是有限的。这批人，有多少人可能在无锡积蓄比较少，年龄比较低，在市区购买力比较欠弱，但是这些人可能还款能力并不弱，就是一个白领的定义。在上海，可能月收入七八千是普遍的，所以他能去消费。其实最有消费力的不是年收入几百万的人，这些人，我曾经有服务过一个开发商，他说我家里最值钱的东西是我家的床，只有五千块。他有些东西很随便。真正有消费力的是有七八千的白领，惠山区有没有这个机会，关键是看这个方向。太湖广场那带是具备这样的可能性的，最起码他的消费群体是可以支付这笔消费力的。我的看法是这样的情况。
消费习惯终究要改变
像南京这么大，算上商业圈的可能就新街口和山西路。
这个东西你要看，地域是不一样的，像南京到无锡，两个的，在我看很远了。但是你到山东，潍坊和青岛，你问潍坊人青岛有多远，他说就在隔壁，他也要两个，他觉得非常非常近。像我以前服务的公司，我问他们去哪了，他说今天到哪哪了，我说远吗？他说很近，开车四。人的观念会改变，但是大大小小的东西你没有办法限制的。可能山东人多地少，他会觉得距离是比较近的，那是人比较多。可能惠山在未来觉得离城市不太远。城市是慢慢扩张的。上海二十年前也不是这样，上个班要两我觉得很诧异，来回上班要四，上班八，有多少人上班八在完全工作的？可能你工作的时间还没有你在路上的时间多。这样我们可能是没有办法接受的。据说坐地铁，挤不上车是很常见的，像我有个同事跟我说，他等了12趟车没有挤上去。地域的扩张可以通过行政的手段，比如说他可以把惠山并进来，我无锡就扩大这么大，但是人员是需要你的政策吸引的，人口的增长是没有办法跟上地域的增长速度的。我曾经住在惠山区那一带的，那个地方居住确实是非常不方便，超市是打不出发票的，华润万家一万多平方米的大型超市，至少我到现在我没有见过这样多的超市会做死掉的，真的是很少见的。这样的超市都是打不出票的，没有正常的发票的。他就是说，你的思维已经成了定式，他觉得这种东西就是这样，可能未来会调整，但是需要时间。
往期回顾
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
