【编者按】8月23日，无锡房天下的品牌栏目——NREE大话地产成功举办了第3期无锡商业地产之路，邀请了业内专家学者、开发商、策划公司、资深媒体同仁等共聚一堂，回顾无锡商业地产发展历史，正视无锡商业地产发展的现状，展望无锡商业地产发展的未来，同时探讨对商业地产的开发以及运作模式进行深入探讨。为了让读者更深入了解无锡商业地产的发展情况及与会专家的百家争鸣，无锡房天下在这一周特策划了大话后续之妙语连珠，这一期的焦点人物锁定为上海中原物业代理有限公司外省事业部策划部经济陆永菲。
NREE大话地产之无锡商业地产之路——背景资料
据权威资料显示：2006年长三角16个城市综合竞争力排行榜，无锡位列第三；《福布斯》2006中国大陆商业城市排行榜，无锡位居第4（上海列第3）。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，无锡作为长三角都市圈的交通枢纽与经济圈核心以及苏锡常都市圈的中心，地理位置已形成先天的优势，随着国际化都市进程的日益提速以及城市经济的蓬勃发展，加上政府方面前瞻性的战略，无锡的商业地产会出现一个前所未有的机遇，2007年将是商业地产的高峰年。近来，万达来到了无锡、宝龙来到了无锡、明发来到了无锡、恒隆来到了无锡、华润新鸿基来到了无锡……各大开发商的进驻给无锡商业地产带来了新的力量，商业地产正成为锡城人民关注的焦点。
市场把无锡商圈搞冷清了
提到无锡的商圈，其实应该是无锡很早以前就有很多的商圈：老的商圈，比如说周山浜、河埓口，这些地方都改造的不认识了。但是在很久以前——没有改造以前，都是很热闹繁华的地方，包括三里桥，现在三里桥都很冷清，为什么？因为无锡出现了一个东西，叫市场。很多的市场，从的红梅市场，到后来的汽配市场，到什么装饰城，什么什么城，很多很多……但是水能载舟，也能覆舟。市场的出现，就把无锡的客户分层了，就像一杯水一样。我们的客源，高端的客源就像继续倒进去的水一样，他会选择去上海、杭州、广州、深圳，甚至去香港，而没有继续在无锡去进行高消费。为什么？因为市场。市场的消费把所有高档次的东西拉到一个很低的档次上去，于是形成了价值和价格不匹配的东西，比如说商业大厦，或者是我们在它对面摆的是新世界的商品。在上海，却是以更低的价格出售，或者是更低的折扣。
畸形的无锡商业
在这种情况下，无锡整个商业变得有些畸形，变成以市场为主、传统商业为辅的局面。在这种情况下，各家也是看中了这个契机，去营造更多的综合商业项目，要把无锡商业的空白填补起来。但是我们所应该要注意去引导无锡的客户群体的消费概念。可以这么来讲，整个中国，最保守的人群就在长三角，长三角最保守的就在苏锡常，苏锡常最保守的就在无锡，什么原因？这个客群的层次决定了他的目光。
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