商业定位关键在于什么？
我觉得现在的商业定位有一个很关键的因素，就是你真正有多少的商业是在项目启动的初期就可以把各家都找来，把代理公司、招商公司、商业运营公司、物业拉拢到一起谈。很多东西，大家可以想象得到，但是真正做到很难。就像开发商和代理公司之间的关系，代理公司，其实很多代理公司知道怎么做商业，但是有些时候他会选择不一样的途径，因为他不知道这个项目他能不能做得完，他把难卖的都留到后面卖，好卖的还是不是我来卖，谁都不知道。比如明发的情况其实是比较少见的，关系非常好的合作关系，那如果要是换一家代理公司，代理公司要想赚钱，先卖酒店式公寓，谁知道你后面的风险在哪里？这个商业的东西，陆经理说消费习惯，每个人都有消费习惯，如果其他的地方不吸引我，我不会随便换地方，我不会选择去另外的商场买东西。
品牌合作的内在规律
比如说在南京的新街口，非常繁华的一个地段，那就在中央和新百的对面，靠得很近，相隔不到百米，至今空在那里，中央和新街口百货，生意非常好。茂业在深圳是龙头，他来到无锡，带来很多品牌。这种情况我有些质疑。说到龙头，铜锣湾在香港做的很好，现在倒掉。这些品牌是否跟着你走？反正小的品牌肯定是看大的品牌。大的品牌很实际，就像金太湖的姚总签沃尔玛，他为什么最后跟你签，他要你的人气起来之后，他才跟你签。他也要等。这种相互之间的战略合作到底有多少的诚意，我觉得这个东西是最关键的，大家相互之间有多少的诚意。
那么在惠山区，华润万家开业了，到现在为止，里面购物的人还没有服务员多，这样的大型超市，居然能开死掉，可见这个地方我们是不是高估了？
勿盲目效法国外做法
停车位，是非常重要的。一个63万的商业项目，他有6800个停车位，他还觉得他的停车位不够。我的停车位为什么要做停车位，为什么不能做商铺，就是看开发商能牺牲自己的利润，开发商的盲目性是需要调整的。代理公司不能跟开发商说你盲目。像新有的土地供应一样，开发商太盲目，总是想做大。我们总是想国外的商业是这么做的，就是建在郊区，做的很大，城里面的人都会去购物，一家人可能周末一天都会在那边。我们都有这样的想法。但是其实在国外，欧洲和美国的shopping mall都不一样，后来又说上海的购物中心已经出现了问题，那为什么会出现这么多的问题？很多人总结的结果是说，我们的私家车拥有率不够高。那么真正私家车拥有率高了之后，郊区的商业项目就能好吗？我们看国外的社区的时候，不是每个社区都有社区商铺的，但是中国每个社区都有社区商铺。要买小的东西，谁会跑到十公里之外去买呢？所以国外需要这种集中购物，中国有这样的必要吗？
关于社区商铺
每个住宅项目都会有社区商铺，那在商业好卖的时候，这种社区商铺的比例还不是一般的高，那么我们一般的住宅项目商业是配5%到10%的，但是我个人有见过15%的，社区商铺占到住宅的15%。居民的消费根本不会觉得有问题。我觉得这样的问题就是中国现在是否能否支撑这样大体量的商业项目的存在。我觉得这个是的一个问题。你说做商业有习惯也好有什么也好，商业的业态规划确实很重要，但是商铺你卖掉之后，你没有办法限定住户去干嘛，我们有时候会签一些代租的合同等等，有限定等等，但是说到底是违法的，我商铺卖给你了，你凭什么限定？我只能在一些承重、排水、排污等等做一些限制，可能可做局部业态的限制，但是比如说他今天卖童装、明天卖女装、后天卖内衣，你没有办法限制。我在青岛的时候看过一个商场，比较大的一个集团企业，在青岛的老的商业中心，这个商场里，地下是不平的，地都不平。但是这个商场非常的挤，我们一般过道是两米五到三米，但是他的商铺之间只有两米，非常挤，但是这个商场连美宝莲的店都会排队，的关键是这么大的商业能否支撑得了，消费力能否支撑得了。
上海中原物业代理有限公司外省事业部策划部经济陆永菲：赵经理讲的很有意思的一点，就是我们的习惯问题，但是扩大到中国的消费习惯。举个例子，就是说是外国人看歌剧很安静，中国人听京剧，就得嗑着瓜子叫好。
国人喜欢的购物的形态是什么？就是一个市场里面挤了很多人在排队，他就喜欢这样的热闹，有一种购物的满足，但是跟外国人很悠闲的习惯是不一样的，我们可以引导，但是这种习惯是不是短时间能改变的？这是需要时间的。而不是我做大，做漂亮就够了。还要符合我们各个消费层次的习惯的问题。还有他的消费心理的问题，包括现在崇安寺的商圈是不及格的，他的人流动线是完全不及格的，这样小的商圈里面，我都发现有人走的很迷茫，为什么，他的消费线路不符合他原来的习惯，很凌乱。包括新世界，进去就迷路。所以我们的商业项目在开发前期就要考虑到这些东西。
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