【编者按】8月23日，无锡房天下的品牌栏目——NREE大话地产成功举办了第3期无锡商业地产之路，邀请了业内专家学者、开发商、策划公司、资深媒体同仁等共聚一堂，回顾无锡商业地产发展历史，正视无锡商业地产发展的现状，展望无锡商业地产发展的未来，同时探讨对商业地产的开发以及运作模式进行深入探讨。为了让读者更深入了解无锡商业地产的发展情况及与会专家的百家争鸣，无锡房天下在这一周特策划了大话后续之妙语连珠，今天最后一期的焦点人物锁定为无锡策源置业顾问有限公司策划部经理赵伶捷。
NREE大话地产之无锡商业地产之路——背景资料
据权威资料显示：2006年长三角16个城市综合竞争力排行榜，无锡位列第三；《福布斯》2006中国大陆商业城市排行榜，无锡位居第4（上海列第3）。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，无锡作为长三角都市圈的交通枢纽与经济圈核心以及苏锡常都市圈的中心，地理位置已形成先天的优势，随着国际化都市进程的日益提速以及城市经济的蓬勃发展，加上政府方面前瞻性的战略，无锡的商业地产会出现一个前所未有的机遇，2007年将是商业地产的高峰年。近来，万达来到了无锡、宝龙来到了无锡、明发来到了无锡、恒隆来到了无锡、华润新鸿基来到了无锡……各大开发商的进驻给无锡商业地产带来了新的力量，商业地产正成为锡城人民关注的焦点。
我们在2006年底作一个摸底，在无锡，你说缺什么业态？没有什么业态缺。在很多地方，确实是一部分的开发商，有一些地方你没有办法操控他。开发商中有多少是真正去想我不要回款，我要资金现金流。关于无锡能否支撑这么多的大型商业？其实这个问题可以引申为在中国目前经济状况下，这种大型商业存在是否合理？
个例分析——商业业态能够支撑住？
大家是否进去过这样的购物中心，无锡明发有36万商业体量，在工地里面，我就分不清楚东西南北，等它建成之后，我们还能找到地方吗？同样的道理，你次进了一家店，之后可能你想来退货，你都找不到地方。
保利在现在的情况下，除了一些硬件的问题，比如说人流的问题，这些东西没有办法解决。但同时它能活的部分就是经营状况不差，保利最贵的地方——日租金是40元每平方米，这个价格已经非常满意了。我去过保利很多次去打篮球，但我都找不到地方。另外它出售的比例太大。我们做商业的时候，都想把辐射放得很远，立足无锡、辐射华东、影响全球。都是这么定位的，但是到真正运营的时候，你会发现你真正能影响的地方很少。像现在的五洲国际，它现在的运营客源，只在他的方圆五公里之内，走的是中端消费品的路线，就是去社区里面做宣传，它现在是需要五公里之内的人去那边买建材，就非常满足了。
那么在无锡的商业里面，我看比较好的商业，就是新世界和五洲，特别是新世界。新世界开业那个月我去了四趟，开业一周我去了两趟，天非常火爆，第四天人少了很多，后来就没有人了，到最后就封盘，只租不售。在我们看来，讲的难听点叫见光死。都是两年免租，像刚才讲的华南mall两年免租，无锡的商业都是两年免租，甚至有的地方三年免租都可以。的问题在哪里？到底这样大的商业业态能不能支撑住，这才是最关键的问题。
关于专业市场和零售市场
我觉得宝龙在我的印象中，它先开的是酒店公寓部分，不是商业部分。我觉得宝龙这样做也是迫不得已，可能商业客户储备好的话，谁都想做商业客户，酒店式公寓谁都想在后面卖，商业的客户储备肯定是出了一些问题。为什么会出现这样的状况，专业市场如果租铺都租出去了，可能市场会火起来了，毕竟你的客群是做生意的，他不会在乎路远，他在乎便宜。但是零售业的市场是如果是远的话，我为什么要去你那里，同样一件衣服，你只比市区便宜10%，那我何必去你那边消费，大家都讲shopping mall，中山路本身就是。我个人觉得，崇安寺的经营状况的出现，是因为这些商业过多把未来的价值在销售的时候就占去了，过多的把利润划到了自己的腰包。这种定位的思想就出现了一种偏差。我们做一个商场，我们看其实这些品牌是有望风的，你在商场里面最能看出品牌档次的是香水，珠宝跟着香水走。我们再看高端品牌的时候，他是不会选择去步行街的，没有哪个步行街可以做到高端品牌的。我们在商业经营的时候，分两种，一种是租赁，一种是联营。高端品牌肯定都是联营的商场里面去。保利做的不好是因为当初的定位太高端，高端的品牌是不希望走非联营的路线的。
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