[摘要] 在电子科技大学2012年第二期EMBA学位开学典礼上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，不能对部分城市正在推行的房产税试点给予过高评价，通过房产税打击投机炒房的政策，无法对存量房产生调控作用，而限购仍是目前最好的调控方法，并且不会放松。
费杨生
秋风送凉之际，在“金九银十”传统销售旺季的招牌上，尝到了“小阳春”甜头的开发商们画满了“大秋收”的期盼，甚至有“不涨价对不起这个季节”的过火观点。实际上，“金九银十”对行业的风向标意义大大下降，对开发商销售业绩的影响因地、因公司而异；对购房者而言，则已蜕变为一个实实在在的噱头。
9、10月是包括房地产在内许多行业的销售旺季。一年光阴接近尾声，又有国庆、中秋双节，人们对全年收入有了较准确的估算，花钱的消费心理发酵，“金九银十”即是根据人们其间消费心理、消费行为的一种总结，但受经济形势、调控政策、行业景气等因素影响，并不必然。翻翻近几年的报纸就可以发现，“金九银十”旺季不旺、成色不足的字眼屡见不鲜。
从近几年一线城市住房销售来看，“金九银十”不仅成色不足，而且对行业趋势没有明显的信号意义。根据北京中原房地产对京沪深2008年-2011年新房住宅月度成交量的统计分析，首先，9月、10月几乎都不是成交量的月份，仅有深圳2010年9月的成交量是全年月度成交量。相反，成交高峰多集中在一般被视为淡季的岁末年初，比如，2010年12月和2011年1月均为京沪两地当年月度成交量。而在一些年份，所谓的7月、8月销售淡季的成交量反而大大超过9月、10月。其次，9月、10月的成交量在全年月度成交量中均为中等偏下水平，在统计区间的大多数时段内低于月度平均成交量，且两月成交总和在当年成交总量的占比均未超过三成，一般在15%左右波动。第三，9月、10月成交的放量或缩量并不必然代表成交未来变化趋势。比如，2008年京沪深三地成交在9月、10月缩量之后，迎来的是2009年的持续放量；2010年温和放量之后则是2011年逐步缩量。这里面最重要的影响因素是调控政策，但在一定程度上可以说，所谓“金九银十”已不再是行业的“金”秋了。
同时，越来越多开发商意识到，卖房子早已不是一锤子买卖的事情，而更应注重持续营销和产品质量。行业发展历来是几家欢乐几家愁，而多次调控加速了房地产行业洗牌，让集体狂欢的时代渐行渐远，只有销售策略得当、产品性价比更高的企业才有可能在“金九银十”实现秋收的期盼。比如，2010年以来坚持以价换量策略的企业实现了资金快速回笼，在调控之下的行业寒冬中发展壮大，而对调控抱有幻想，死扛不降价、一味快速扩张的企业走到了资金链断裂、廉价甩卖项目以求生的边缘。可以说，所谓“金九银十”对一部分审时度势的开发商而言可能会开启一场盛宴，对错判形势的开发商而言则可能是种下一个梦魇。
更现实的是，在前期火热楼市“卖白菜”式的聒噪之后，购房者理性消费、维权意识逐步强化，“金九银十”已被不少人视为开发商促销的一个噱头。从历年情况分析，在楼市调控期，所谓的开发商促销优惠不会仅在“金九银十”期间进行，而在楼市火爆时期，“金九银十”也不会有比平时更划算的优惠。还有一个有意思的现象是，被视为“金九银十”重头戏的各地秋季房展越来越像鸡肋，观展人数萎缩，展会上的意向成交量也不大，而且本地房地产项目日渐稀少，沦为配角，外埠甚至海外项目则“喧宾夺主”。另外，楼市几经火爆、冷清之后，消费者趋于理性，追求楼盘品质的诉求日渐强烈，且不会急于在一两个月内来集中释放。
当下房地产市场政策预期由前期的悲观转向中性偏乐观，成交价量温和反弹，房地产投资和新开工面积等数据有底部企稳迹象，土地市场开始活跃，行业基本面在不断改善中。不少开发商在今年“金九银十”蓄势发力，但如果就此认为行业寒冬已逝而大幅提价的话，其去库存速度无疑将受到直接影响，甚至伤害脆弱的市场回暖信心。更何况，在国内经济增速放缓、房地产税试点扩围等新政传言不断背景下，楼市回暖的不确定性依然较大。所以，还是对失去行业信号意义、供求博弈日渐理性的“金”秋说一声再见吧。
【延伸阅读】:
编者按：在房产税扩容、预售制取消等政策风闻的大背景下，今年的“金九银十”注定又将成为楼市各方厮杀的角斗场。开发商扎堆推盘，购房者急于入市，金秋季节“抢收”征兆已经开始显现。
从目前来看，传统淡季7、8月份成交比较客观，进入9月推盘量逐渐增多，眼下开发商优惠幅度增大，抢客战越演越烈。对于今年的“金九银十”是否会如期而至？开发商又会有怎样的策略来迎接购房者？
绿地案场经理 王蓓
绿地案场经理王蓓表示“金九银十因贷款政策进一步的收紧，会有部份观望客户因政策变动加快购房脚步。”
绿地世纪城项目四期高层小户型售磬在即，主推128、138改善型高性价比三房，并会在10-11月份期间推出54-70平住宅性质的纯朝南，全明间，带阳台宜居单身公寓，目前正在进行预约中。
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