[摘要] 在电子科技大学2012年第二期EMBA学位开学典礼上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，不能对部分城市正在推行的房产税试点给予过高评价，通过房产税打击投机炒房的政策，无法对存量房产生调控作用，而限购仍是目前最好的调控方法，并且不会放松。
房产调控
现有的房产税是在过户时进行征税，只能对增量房进行调整，无法对存量房产生作用
经济回调
本轮经济回调呈现出持续时间长的显著特点，并且经济增长已经明显偏离过去十年的平均水平
前降后稳
2012年我国经济运行将呈现“前降后稳”的态势，目前处于筑底企稳的过程中，全年GDP增长接近8%
在电子科技大学2012年第二期EMBA学位开学典礼上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，不能对部分城市正在推行的房产税试点给予过高评价，通过房产税打击投机炒房的政策，无法对存量房产生调控作用，而限购仍是目前的调控方法，并且不会放松。
同时，余斌预计3季度经济数据将在2季度的基础上继续探底，中国经济将可能迎来连续10个季度的回调，届时将成为有史以来历时最长的一次回调。但中国经济呈现“前降后稳”态势，完成7.5%的年度经济增速目标没有问题。
谈房产
现行房产税无法调节存量房
余斌在回答现场提问时表示，“让房屋回归住宅的本质是政府不可推卸的责任，而限购是目前的调控方法。”在多数大中城市执行限购政策的同时，上海、重庆也在进行房产税试点，“尽管目前有些进展，但不能给以过高的评价。”
他认为，现有的房产税是在过户时进行征税，只能对增量房进行调整，无法对存量房产生作用。如果借鉴国外对炒作房地产征收高额所得税，又容易催生阴阳合同。“在反复比较后，中国能够行之有效地打击房地产投资、投机需求的方法只有进行限购。在没有找到比限购更有效的政策前，都不会放松。”
6月份以来，国内多个城市房地产市场有所回暖。余斌认为，贷款利率下调，在降低购房成本的同时，也在一定程度上改变了对房价的预期，导致北京等部分热点城市的房价随着成交量的增加而回升。但他同时对待售房面积不足的问题表示了担忧，房屋后续供应量将有所下降，因此房价反弹的风险不容忽视。
“对房地产过于乐观和过于悲观都不正确。”余斌从两个方面进行了说明。一方面，中国正处在加速推进城镇化的时期，而可开发的土地资源有限，从供给和需求来讲，房地产仍然有相当的发展空间。但另一方面，日本房地产泡沫崩溃，导致连续20年经济低迷的前车之鉴，让政府决心遏制房地产泡沫，因此寄希望于房地产政策调整是不现实的。
谈GDP
增速或连续10季度回调
“本轮经济回调呈现出持续时间长的显著特点，并且经济增长已经明显偏离过去十年的平均水平。”余斌指出，2010年二季度开始，GDP增速出现下滑，到今年二季度已经持续了9个季度，三季度经济数据预计在二季度的基础上仍有继续探底的可能，这是我国自1992年开始发布该指标以来，回调时间最长的一次。即使是在2008年国际金融危机爆发后，我国经济增速回调也仅有6个月，并且目前的GDP增速明显偏离了2002年-2011年10.6%的平均水平。
“短期需求收缩与中长期潜在增长率下降叠加，使得中国经济呈现出特别的走势。”余斌表示，由于欧盟内部尚未对欧债危机建立有效的“防火墙”，因此欧债危机的影响将会反复发作，这将直接导致外部需求萎缩。而在固定资产投资中占比的房地产遭遇调控，导致相关行业出现增长乏力。
谈转型
我国将保持7%-8%的中速增长
余斌认为，2012年我国经济运行将呈现“前降后稳”的态势，目前处于筑底企稳的过程中，投资增速降幅有限；家电、汽车价格下降，居民收入增长，消费将总体保持稳定；而出口增长正逐步回升，全年有望达到10%。因此，他预计，全年GDP增长接近8%，7.5%的增长目标能够确保。
不过，他也指出，我国是一个经济发展极不平衡的大国。2011年我国城镇化率为51.27%，东部沿海地区率先达到了增速下降的收入水平，但中、西部地区收入水平仍然较低，正处在工业化、城镇化快速推进阶段。因此，他认为，我国有条件在中长期保持7%-8%的中速增长。
余斌同时认为，中国经济基本面已经发生变化。制造业从东部向中西部转移，不仅是追逐成本优势，同时也是中国经济由出口拉动向消费拉动转变所决定的，中西部地区拥有广大的市场，更为需要产地销售的模式。
经济基本面的变化，也预示着我国潜在经济增长率开始下降，也预示着本轮经济调整不同于以往的短周期调整。即使下半年出现回升，经济增速不大可能也不宜回到原有的高增速轨道。
编者按：“金九银十”这个传统的楼市黄金季节一直备受房地产业界关注。在国家宏观调控的影响下，房地产企业能否在暖意中迅速突围并实现利润成为热议的话题。房价走向也成为众多购房者时刻关注的焦点。2012年楼市能否从楼市严控的“水深火热”中突围？
金九的合肥楼市注定是不平稳的一个节点，从合肥楼市成交量来看，金九周末成交量未能交出靓丽答卷，不少城市出现了量价齐跌的现象，而在上个周末，这种现象被打破，量价齐涨再次充斥合肥楼市。楼市回暖的声音再次响起？成交量的不平稳发展、房产税接力楼市调控的声音四起，金九银十，楼市将要走向何方？搜房网策划“金九银十青年置业行动”，聚焦金九楼市。搜房网特别邀请业内专家把脉楼市走向。
记者连线了旭辉御府张音明，张经理表示：“今年的金九银十不会像往年一样红火，目前合肥楼市在这个传统销售旺季并未出现往年的热潮。”
对于政策的期待与否，张经理说：“目前楼市调控应该不会再有新的政策出台。”
从成交来看，金九的第二个周末合肥楼市量价齐升，这相比较于9月个周末量价齐跌有了很大的转变，张经理解析说：“9月第二个周末合肥楼市出现量价齐升，主要是因为周各家楼盘还没有来的及备案，今年各家的备案量会集中在9月的第二周和第三周。”
另外张经理对于下半年楼市的走向做了预测，“今年回暖将会成为合肥楼市的一个主基调，这主要是相对而言的，和往年相比，今年合肥楼市已是处于相对回暖的一个状态。”
编者按：在房产税扩容、预售制取消等政策风闻的大背景下，今年的“金九银十”注定又将成为楼市各方厮杀的角斗场。开发商扎堆推盘，购房者急于入市，金秋季节“抢收”征兆已经开始显现。
从目前来看，传统淡季7、8月份成交比较客观，进入9月推盘量逐渐增多，眼下开发商优惠幅度增大，抢客战越演越烈。对于今年的“金九银十”是否会如期而至？开发商又会有怎样的策略来迎接购房者？
绿地案场经理 王蓓
绿地案场经理王蓓表示“金九银十因贷款政策进一步的收紧，会有部份观望客户因政策变动加快购房脚步。”
绿地世纪城项目四期高层小户型售磬在即，主推128、138改善型高性价比三房，并会在10-11月份期间推出54-70平住宅性质的纯朝南，全明间，带阳台宜居单身公寓，目前正在进行预约中。
据报道，9月楼市的开局没有给开发商带来期盼中的“金九”之喜，倒是流露出一丝金秋的凉爽。据链家地产市场研究部统计数据显示，包括北上广深在内的十个重点城市9月1至12日的成交量为29304套。预计上半月成交量在36000套左右。比8月上半月减少约10%，占8月全月成交量的41%。
对此，网民认为，作为楼市传统旺季，“金九银十”向来都被寄予厚望，而9月的首周成绩更是整个楼市的风向标。在这一阶段，房价上涨的底气主要来自于刚需，但库存决定了房价的走势依然在底部盘整阶段，脱离底部进入销售旺季还需多种条件的配合，但这些条件目前尚未出现。楼市“金九银十”还只是个传说。
观望
网民“范小冲”认为，房地产传统的“金九银十”销售旺季即将来临，不少开发商将原计划在二季度开售的楼盘推迟至9、10月份，以期做今年的“最后一搏”。5、6月份房地产销售的确出现了一段时间的热销，但7月份和8月份这种态势已经有所降温。一方面是由于前段时间的热销已经释放了一部分刚性需求，另外决策层多次对房地产调控不放松的表态，以及房地产商针对市场回暖上调房价的行为，又让购房者变得犹豫起来。
网民“徐宁”认为，又到了每年的“金九银十”销售黄金档，之前已经观望了4、5个月的刚需族的心理防线在量价齐升的楼市中变得更加焦灼和脆弱。开发商如果不继续进行促销，市场上巨大的新货就难以被消化，楼市回暖也将成为开发商的一厢情愿。
他认为，巨大的供应量意味着开发商需要用更优惠的价格来抢夺买家。而目前买家对于楼价并不买账。对开发商推出的降价促销，仍有不少购房者表示房价依然太贵，“降价也买不起”。
量稳价平
网民“回建强”认为，对今年的“金九银十”，不应抱太大希望。当然，硬币的另一面，市场没有暴涨，内在需求在受控条件下可持续释放，市场暴跌的可能性也不存在。今年的“金九银十”可以预判为成色不足，也可以预期市场仍将平稳发展，量稳价平。
署名为“杨红旭”的博文认为，“金九银十”是相对概念，一定不要化。今年9、10月份成交量比去年9、10月份要强，比3、4月份要强，但不一定能超过今年6、7月份这样的相对高点。价格涨也不好涨，跌也跌不动，处于震荡式的横盘整理状态。我个人认为未来再看半年，房价可能是震荡式小幅爬升的总基调，所以今年的“金九银十”可能不像2007年、2009年，但要比2008年，比2011年要好。所以它只是一个相对概念，大家不要化。
金银变铜铁？
有网友认为，楼市持续火热后，现在进入了暂时的冷淡期。随着个盘集中签约的减少，成交量减少，刚需积累的释放后，新一波的刚需积累还没到来，再加上过半楼盘价格不降反升，在种种不利因素的影响下，“金九银十”很有可能变成“铁九铜十”。
网民“不执着”认为，今年楼市“金九银十”的预期会泡汤似乎已成定局，一方面开发商受限于拿地成本过高，融资成本和用工成本也在不断上升，他们恐无力给消费者以大幅降价的优惠，在没有折让的情况下，很多购房者肯定不会买他们的账。另一方面楼市调控政策临近，房产税呼之欲出，使得很多原本准备改善型需求的购房者望而却步，这部分需求骤减。最后，中国经济增速下滑，而物价近期有所抬头，百姓只能捂紧口袋过冬，在经济没有真正回暖，房价没有回归合理区间之前，很多人也不可能恢复原来的购房计划。所以期盼房地产再现昔日辉煌只是奢望。
(记者史丽整理)
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费杨生
秋风送凉之际，在“金九银十”传统销售旺季的招牌上，尝到了“小阳春”甜头的开发商们画满了“大秋收”的期盼，甚至有“不涨价对不起这个季节”的过火观点。实际上，“金九银十”对行业的风向标意义大大下降，对开发商销售业绩的影响因地、因公司而异；对购房者而言，则已蜕变为一个实实在在的噱头。
9、10月是包括房地产在内许多行业的销售旺季。一年光阴接近尾声，又有国庆、中秋双节，人们对全年收入有了较准确的估算，花钱的消费心理发酵，“金九银十”即是根据人们其间消费心理、消费行为的一种总结，但受经济形势、调控政策、行业景气等因素影响，并不必然。翻翻近几年的报纸就可以发现，“金九银十”旺季不旺、成色不足的字眼屡见不鲜。
从近几年一线城市住房销售来看，“金九银十”不仅成色不足，而且对行业趋势没有明显的信号意义。根据北京中原房地产对京沪深2008年-2011年新房住宅月度成交量的统计分析，首先，9月、10月几乎都不是成交量的月份，仅有深圳2010年9月的成交量是全年月度成交量。相反，成交高峰多集中在一般被视为淡季的岁末年初，比如，2010年12月和2011年1月均为京沪两地当年月度成交量。而在一些年份，所谓的7月、8月销售淡季的成交量反而大大超过9月、10月。其次，9月、10月的成交量在全年月度成交量中均为中等偏下水平，在统计区间的大多数时段内低于月度平均成交量，且两月成交总和在当年成交总量的占比均未超过三成，一般在15%左右波动。第三，9月、10月成交的放量或缩量并不必然代表成交未来变化趋势。比如，2008年京沪深三地成交在9月、10月缩量之后，迎来的是2009年的持续放量；2010年温和放量之后则是2011年逐步缩量。这里面最重要的影响因素是调控政策，但在一定程度上可以说，所谓“金九银十”已不再是行业的“金”秋了。
同时，越来越多开发商意识到，卖房子早已不是一锤子买卖的事情，而更应注重持续营销和产品质量。行业发展历来是几家欢乐几家愁，而多次调控加速了房地产行业洗牌，让集体狂欢的时代渐行渐远，只有销售策略得当、产品性价比更高的企业才有可能在“金九银十”实现秋收的期盼。比如，2010年以来坚持以价换量策略的企业实现了资金快速回笼，在调控之下的行业寒冬中发展壮大，而对调控抱有幻想，死扛不降价、一味快速扩张的企业走到了资金链断裂、廉价甩卖项目以求生的边缘。可以说，所谓“金九银十”对一部分审时度势的开发商而言可能会开启一场盛宴，对错判形势的开发商而言则可能是种下一个梦魇。
更现实的是，在前期火热楼市“卖白菜”式的聒噪之后，购房者理性消费、维权意识逐步强化，“金九银十”已被不少人视为开发商促销的一个噱头。从历年情况分析，在楼市调控期，所谓的开发商促销优惠不会仅在“金九银十”期间进行，而在楼市火爆时期，“金九银十”也不会有比平时更划算的优惠。还有一个有意思的现象是，被视为“金九银十”重头戏的各地秋季房展越来越像鸡肋，观展人数萎缩，展会上的意向成交量也不大，而且本地房地产项目日渐稀少，沦为配角，外埠甚至海外项目则“喧宾夺主”。另外，楼市几经火爆、冷清之后，消费者趋于理性，追求楼盘品质的诉求日渐强烈，且不会急于在一两个月内来集中释放。
当下房地产市场政策预期由前期的悲观转向中性偏乐观，成交价量温和反弹，房地产投资和新开工面积等数据有底部企稳迹象，土地市场开始活跃，行业基本面在不断改善中。不少开发商在今年“金九银十”蓄势发力，但如果就此认为行业寒冬已逝而大幅提价的话，其去库存速度无疑将受到直接影响，甚至伤害脆弱的市场回暖信心。更何况，在国内经济增速放缓、房地产税试点扩围等新政传言不断背景下，楼市回暖的不确定性依然较大。所以，还是对失去行业信号意义、供求博弈日渐理性的“金”秋说一声再见吧。
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编者按：在房产税扩容、预售制取消等政策风闻的大背景下，今年的“金九银十”注定又将成为楼市各方厮杀的角斗场。开发商扎堆推盘，购房者急于入市，金秋季节“抢收”征兆已经开始显现。
从目前来看，传统淡季7、8月份成交比较客观，进入9月推盘量逐渐增多，眼下开发商优惠幅度增大，抢客战越演越烈。对于今年的“金九银十”是否会如期而至？开发商又会有怎样的策略来迎接购房者？
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绿地案场经理王蓓表示“金九银十因贷款政策进一步的收紧，会有部份观望客户因政策变动加快购房脚步。”
绿地世纪城项目四期高层小户型售磬在即，主推128、138改善型高性价比三房，并会在10-11月份期间推出54-70平住宅性质的纯朝南，全明间，带阳台宜居单身公寓，目前正在进行预约中。
据报道，9月楼市的开局没有给开发商带来期盼中的“金九”之喜，倒是流露出一丝金秋的凉爽。据链家地产市场研究部统计数据显示，包括北上广深在内的十个重点城市9月1至12日的成交量为29304套。预计上半月成交量在36000套左右。比8月上半月减少约10%，占8月全月成交量的41%。
对此，网民认为，作为楼市传统旺季，“金九银十”向来都被寄予厚望，而9月的首周成绩更是整个楼市的风向标。在这一阶段，房价上涨的底气主要来自于刚需，但库存决定了房价的走势依然在底部盘整阶段，脱离底部进入销售旺季还需多种条件的配合，但这些条件目前尚未出现。楼市“金九银十”还只是个传说。
观望
网民“范小冲”认为，房地产传统的“金九银十”销售旺季即将来临，不少开发商将原计划在二季度开售的楼盘推迟至9、10月份，以期做今年的“最后一搏”。5、6月份房地产销售的确出现了一段时间的热销，但7月份和8月份这种态势已经有所降温。一方面是由于前段时间的热销已经释放了一部分刚性需求，另外决策层多次对房地产调控不放松的表态，以及房地产商针对市场回暖上调房价的行为，又让购房者变得犹豫起来。
网民“徐宁”认为，又到了每年的“金九银十”销售黄金档，之前已经观望了4、5个月的刚需族的心理防线在量价齐升的楼市中变得更加焦灼和脆弱。开发商如果不继续进行促销，市场上巨大的新货就难以被消化，楼市回暖也将成为开发商的一厢情愿。
他认为，巨大的供应量意味着开发商需要用更优惠的价格来抢夺买家。而目前买家对于楼价并不买账。对开发商推出的降价促销，仍有不少购房者表示房价依然太贵，“降价也买不起”。
量稳价平
网民“回建强”认为，对今年的“金九银十”，不应抱太大希望。当然，硬币的另一面，市场没有暴涨，内在需求在受控条件下可持续释放，市场暴跌的可能性也不存在。今年的“金九银十”可以预判为成色不足，也可以预期市场仍将平稳发展，量稳价平。
署名为“杨红旭”的博文认为，“金九银十”是相对概念，一定不要化。今年9、10月份成交量比去年9、10月份要强，比3、4月份要强，但不一定能超过今年6、7月份这样的相对高点。价格涨也不好涨，跌也跌不动，处于震荡式的横盘整理状态。我个人认为未来再看半年，房价可能是震荡式小幅爬升的总基调，所以今年的“金九银十”可能不像2007年、2009年，但要比2008年，比2011年要好。所以它只是一个相对概念，大家不要化。
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有网友认为，楼市持续火热后，现在进入了暂时的冷淡期。随着个盘集中签约的减少，成交量减少，刚需积累的释放后，新一波的刚需积累还没到来，再加上过半楼盘价格不降反升，在种种不利因素的影响下，“金九银十”很有可能变成“铁九铜十”。
网民“不执着”认为，今年楼市“金九银十”的预期会泡汤似乎已成定局，一方面开发商受限于拿地成本过高，融资成本和用工成本也在不断上升，他们恐无力给消费者以大幅降价的优惠，在没有折让的情况下，很多购房者肯定不会买他们的账。另一方面楼市调控政策临近，房产税呼之欲出，使得很多原本准备改善型需求的购房者望而却步，这部分需求骤减。最后，中国经济增速下滑，而物价近期有所抬头，百姓只能捂紧口袋过冬，在经济没有真正回暖，房价没有回归合理区间之前，很多人也不可能恢复原来的购房计划。所以期盼房地产再现昔日辉煌只是奢望。
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秋风送凉之际，在“金九银十”传统销售旺季的招牌上，尝到了“小阳春”甜头的开发商们画满了“大秋收”的期盼，甚至有“不涨价对不起这个季节”的过火观点。实际上，“金九银十”对行业的风向标意义大大下降，对开发商销售业绩的影响因地、因公司而异；对购房者而言，则已蜕变为一个实实在在的噱头。
9、10月是包括房地产在内许多行业的销售旺季。一年光阴接近尾声，又有国庆、中秋双节，人们对全年收入有了较准确的估算，花钱的消费心理发酵，“金九银十”即是根据人们其间消费心理、消费行为的一种总结，但受经济形势、调控政策、行业景气等因素影响，并不必然。翻翻近几年的报纸就可以发现，“金九银十”旺季不旺、成色不足的字眼屡见不鲜。
从近几年一线城市住房销售来看，“金九银十”不仅成色不足，而且对行业趋势没有明显的信号意义。根据北京中原房地产对京沪深2008年-2011年新房住宅月度成交量的统计分析，首先，9月、10月几乎都不是成交量的月份，仅有深圳2010年9月的成交量是全年月度成交量。相反，成交高峰多集中在一般被视为淡季的岁末年初，比如，2010年12月和2011年1月均为京沪两地当年月度成交量。而在一些年份，所谓的7月、8月销售淡季的成交量反而大大超过9月、10月。其次，9月、10月的成交量在全年月度成交量中均为中等偏下水平，在统计区间的大多数时段内低于月度平均成交量，且两月成交总和在当年成交总量的占比均未超过三成，一般在15%左右波动。第三，9月、10月成交的放量或缩量并不必然代表成交未来变化趋势。比如，2008年京沪深三地成交在9月、10月缩量之后，迎来的是2009年的持续放量；2010年温和放量之后则是2011年逐步缩量。这里面最重要的影响因素是调控政策，但在一定程度上可以说，所谓“金九银十”已不再是行业的“金”秋了。
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更现实的是，在前期火热楼市“卖白菜”式的聒噪之后，购房者理性消费、维权意识逐步强化，“金九银十”已被不少人视为开发商促销的一个噱头。从历年情况分析，在楼市调控期，所谓的开发商促销优惠不会仅在“金九银十”期间进行，而在楼市火爆时期，“金九银十”也不会有比平时更划算的优惠。还有一个有意思的现象是，被视为“金九银十”重头戏的各地秋季房展越来越像鸡肋，观展人数萎缩，展会上的意向成交量也不大，而且本地房地产项目日渐稀少，沦为配角，外埠甚至海外项目则“喧宾夺主”。另外，楼市几经火爆、冷清之后，消费者趋于理性，追求楼盘品质的诉求日渐强烈，且不会急于在一两个月内来集中释放。
当下房地产市场政策预期由前期的悲观转向中性偏乐观，成交价量温和反弹，房地产投资和新开工面积等数据有底部企稳迹象，土地市场开始活跃，行业基本面在不断改善中。不少开发商在今年“金九银十”蓄势发力，但如果就此认为行业寒冬已逝而大幅提价的话，其去库存速度无疑将受到直接影响，甚至伤害脆弱的市场回暖信心。更何况，在国内经济增速放缓、房地产税试点扩围等新政传言不断背景下，楼市回暖的不确定性依然较大。所以，还是对失去行业信号意义、供求博弈日渐理性的“金”秋说一声再见吧。
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