[摘要] 由于商业贷款与住房公积金贷款对于首套房在认定方面存在差异,因此建议首次改善型需求用足住房公积金贷款。根据现行住房公积金贷款政策,即使是存在商业贷款记录,只要在购房时名下无房产,住房公积金贷款不受影响,还会以首套房来对待。
如何定义“改善性购房”,有的说是要换个更通透的空间,有的是想拥有更好的居住环境以提高生活品质,有的则是为了娃娃读书方便,但不管是哪一种,实际需要是要旨。于是无论政策如何变化,无论市场是向左走还是向右走,作为购改善性购房者,买合适自己的房子才是最重要的事情。
改善性购房者现阶段如何理性置业?买什么类型的房子?记者走访了多位房产置业顾问,对改善性购房需求的群体提出置业建议。
看准机会 “以小换大”
【典型案例】陈先生在市中心一共有两套小居室房子,尽管地理位置优越,但孩子毕业以后回来一家三口住显得有些狭小。因此,买套大房子改善全家的宜居品质,成为他们家的首要大事。按照贵阳出台的限购令规定:对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市市区售房。
记者了解,像陈先生这样的市民不在少数。限购令的出台,一定程度上抑制了这部分人的购房需求。
【置业建议】对于本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭来说,可考虑将其中一套出售后再购置新房,以旧换新,或者以小换大,前提是看准机会。
在选购大户型时,除了要关注采光、南北通透性及卧室朝向等常规要素外,还要关注以下几方面:景观要素,选择购买大户型的人群,都是为了改善居住环境,功能间是否合理,改善性住房家庭人口较多,要兼顾每位家庭成员的起居习惯以及合理性;物业要素,通常购买大户型的置业者,短期内不会再有换房的意愿,建议购房者选择信誉好、口碑好的品牌地产商,通常与这样的小区所匹配的物业公司,服务也会比较周到。
条件允许 “一步到位”
【典型案例】在某事业单位工作的孙先生,其名下已经有一套100平方米左右的住房。看着孩子年龄越来越大,他萌生了再买套房子的想法。可就在他看房的过程中,限购令的出台,使他陷入两难境地。孙先生说,他一直在犹豫,不知是买套面积小的房子还是“一步到位”买套大户型。
【置业建议】已有一套房的改善型购房者,条件允许的话,“一步到位”购房是不错的选择。因为暂时买套小户型,可能购房成本节省了,但是,组建家庭后随着家庭成员的增多,比如生小孩或者小孩读书了再去换套大房子,不如竭尽所能,直接选购大户型。
对于改善型需求而言,购房的目的是想改善居住品质,比如换面积、楼盘档次,或者换地段等等。根据自身的需求出发,结合自己的资金能力,尽可能去选购最接近自己实际需求的住宅。如果有所保留退而求其次,浪费一次购房权不说,未来买房还要承担契税此类额外支出。另外,申请贷款的次数也有限,用一次就少一次。
贷款条件要分清
【典型案例】刘先生曾全款购置了一套70平米的小两房,现在他想贷款置换一套面积150平米的房子,这种情况能否享受到优惠利率。
【置业建议】首次换房,申请房贷利率几何需要提前了解。如果购买首套房时采用的是全额付款方式,那么还有机会享受到优惠利率。而这要求在购房之前,必须出售自有房产,让房产记录“清零”从而符合首次置业标准,享受到房贷优惠利率。
而另外一种情形,如父母名下的房产自己有份,则需将该份额“转让”给父母,否则,即便是出售自有房产,也会在申请按揭时无法享受到优惠房贷而承担相对较高的贷款利率。如果次置业已经动用了商业贷款,则不管购买的是普通住宅还是非普通住宅,再次申请按揭,一律按“二套房”对待。
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