[摘要] 成交量的下滑无疑将令开发商的资金链在未来一段时间内经受更严峻的考验。事实上，房地产开发企业本年资金来源中利用外资数量的强劲涨势也透露了这一端倪。
10月份70个大中城市房价涨幅继续回落，但房价依旧高位运行，同时房地产开发企业本年资金来源中利用外资的数量也维持强劲涨势。国家统计局10日公布的数据显示，10月70个大中城市房屋涨幅比9月份缩小0.5个百分点，环比上涨0.2%。1月至10月房地产开发企业利用外资539亿元，增长43.3%。
业内人士分析认为，这在一定程度上反映出开发商已看空第四季度，鲜有动力增加楼市供给，准备年内“硬扛”的心态凸显。然而其在资金面上的捉襟见肘也可窥一斑，部分地产巨头明年或降价出货，并可能由此开启一手住宅市场的降价大幕。
走势
房价依旧高位运行
杨红旭告诉《经济参考报》记者，经测算，1月至10月份商品住宅成交均价上涨5.6%，证明房价仍在高位运行。美联物业研究中心主任徐枫接受《经济参考报》记者采访时也认为，虽然数据表现出来的房价呈高位下调的趋势，但显然还未调到理想的状态。
对于房价依旧高位运行的原因，北京中原地产认为，新一轮调控抑制刚性需求，首套房首付提高及购房优惠的逐步取消，逐渐导致房源成交类型趋中端，市场改善性需求占比上涨，这使得在宏观调控政策下，房价依然保持了惯性的上涨。另一主要因素是通货膨胀的压力。目前市场上，目前依然入市的购房者购房及现在很多业主持房惜售理由中最重要的一点莫过于抵御通货膨胀，对通货膨胀的担忧也使得成交价格依然在9月基础上惯性上涨。
与新建住宅相比，二手房价格同比涨幅相对较低。根据统计，10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。
这种涨幅收窄的态势在几大热点城市表现得尤为明显。据中原领先指数系统数据，10月份北京、上海、广州、深圳、天津等五大城市二手住宅成交价格虽依旧上涨，但除广州外，其他四城市环比涨幅均不超过2.0%，其中深圳和北京的涨幅甚至低于1.0%。中原地产认为，受国家调控政策升级加码、特别是限购政策的影响，二手市场成交量大幅回落，业主对后市信心出现逆转，各地下调房源报价的比重开始增加。
整体来看，对房价在未来一段时间内的走势，徐枫预测，年内价格松动的可能性不是很大，“看空第四季度成为发展商的共识，尽管发展商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，大部分开发商还是会选择‘硬扛’”。杨红旭认为，在新一轮调控下，11月份房价环比涨幅将出现微幅的负增长，四季度和明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。预计房价增幅明年二季度出现负增长。
回落
在房价依旧维持高位运行的同时，成交量却出现了两位数的环比跌幅。10月，商品房销售面积9278万平方米，量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%。1月至10月，商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟分析认为，10月销售量出现回落最主要还是与当前的调控政策相关，多个城市出台了“限购令”，公积金和房贷都开始收缩，严重打压需求。不仅如此政策还提高了首次置业的贷款利率，对首次置业的刚需打压也十分严重，在这种全面打压的情况下，成交量的回落也是在情理之中。
以深圳为例，美联物业一份研究报告的统计显示，10月新开楼盘首月销售率仅有7.32%，环比下降6.06个百分点，创下新盘首月销售率新低。13个楼盘中，销售率的也仅只售出四成，大部分楼盘销售率在10%以下。
不过，杨红旭提醒说，10月商品房销售面积环比下降主要是受9月份销售面积较大的影响，但销售面积量仍然在高位运行，市场有一定的惯性。
北京中原地产也认为，从整个10月的成交量看，一线城市虽均有比较明显下滑，但仍高于今年5月水平，二线城市环比9月仍有不同程度的增加。如果考虑一、二手住宅的总成交量，一线城市除北京外，均比5月低谷高一倍以上。
杨红旭预测，11月份商品房成交量将继续下滑，未来半年保持下行和低迷状态，明年二季度才有可能出现反弹。
在承受成交量下滑的同时，未来半年开发商还将面对商品房明显供大于求的境况。报告显示，从月度情况来看，10月份商品房新开工面积为1.23亿平方米，比9月份减少15.8%。不过相较去年上半年各月新开工情况，当前依然处于相对高位。未来半年商品房预售量将有所增加，供大于求的程度将有所加重，开发商销售压力增大，降价的可能性进一步增大。
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考验
成交量低迷将持续至年末
明年地产巨头或降价出货
成交量的下滑无疑将令开发商的资金链在未来一段时间内经受更严峻的考验。事实上，房地产开发企业本年资金来源中利用外资数量的强劲涨势也透露了这一端倪。
“外资上涨已远超过总资金上涨幅度，这说明热钱流入，尤其是房地产行业，并且开发企业自筹资金中，也有可能有热钱的流入。”陆骑麟对《经济参考报》记者说。
其实，房地产开发资金中外资上涨迹象一直呈越来越明显的趋势。据相关统计数据，自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额达81亿元，超过了4月和5月份的总和70亿元。业内人士普遍认为，其背后的主要原因是在人民币的大背景下，外资既可分享人民币带来的资产增值，又可获得丰厚的投资回报。
除了提醒注意外资热钱的流入，一些机构还认为，数据从另一个侧面也反映出开发商资金压力正逐渐上涨。专业人士表示，房企新近的财务数据在一定程度上证实了这种猜测。
徐枫分析，从三季报流动比例一项来看，四大地产商中，万科的短期偿债能力，且与金地一样，今年三季度较去年同期指标下降，这有可能使万科短期资金需求量加剧。公开市场信息显示，今年万科拿地比较激进，仅今年8月就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5万平方米，购地金额高达7 8亿元。而根据《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，土地受让人分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。“对类似万科这样的拿地大户资金压力比较大，要求快销以维持稳定资金。”
从营业活动产生的现金流量净额来看，徐枫表示，尽管整体现金流量净额未必为负，但营业活动产生的现金流量净额四家公司均告负，表明不仅不能支持投资和偿债，还要借助于可收回投资和借债来维持现金流量。“这是一个危险信号。前三季保利的营业活动产生的现金流量净额达到-261亿元，比市况很差的2008年第三季度还恶劣。”
不仅如此，四大地产商前三季度净利润同比均下滑，如果将净利润与营业活动产生的净现金流量联系起来看，徐枫认为，这表明企业利润质量不高，除了利润操纵的可能外，其原因可能是回款不及时、存货积压。她进一步预测，明年在四大地产商中，保利、万科有可能将率先降价出货，届时将在更大范围内拉动一手住宅价格进入下行通道。
从中期来看，整个行业将不可避免地面临调整和洗牌。地方重点房地产企业和龙头企业的房地产营业收入集中度将继续增加。中小发展商的生存环境堪忧，“不过他们中的一部分也有不错的选择，就是被兼并。”徐枫说。
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