[摘要] 土地市场的繁荣或衰败一直以来都被认为是楼市“风向标”，有个词可以很精准的形容土拍与房价的关系：连体婴儿；它的入市量、成交价、溢价率等等，都将指挥者未来房价的走势。随着金九银十的到来，全国土地市场就似洪水开闸，北上广渝等一线城市，甚至临近省内的苏州和南京都将今年誉为“地王年”。
编者按：金九，传统楼市旺季。一年之中三季度的尾巴，3个月，近100天的时间里，无锡楼市经历了一场怎样的变革？惨淡or热销？涨价or降价？一切的表现，或许只能代表过去……2013年9-10月，无锡房天下呈现2013无锡楼市三季度白皮书，价格、成交、开盘、营销、土地……房天下带您看尽锡城楼市风云变幻！
土地市场的繁荣或衰败一直以来都被认为是楼市“风向标”，有个词可以很精准的形容土拍与房价的关系：连体婴儿；它的入市量、成交价、溢价率等等，都将指挥者未来房价的走势。随着金九银十的到来，土地市场就似洪水开闸，北上广渝等一线城市，甚至临近省内的苏州和南京都将今年誉为“地王年”——地王频现，楼市还能“淡定”吗？不止周边的兄弟城市，无锡今年的土地市场也是接二连三的重磅炸弹，光是“华南五虎”其二的雅居乐与富力地产便已足够让人回味了，无锡土拍在第三季度也是频频刷新其“新地王”、“楼面价新高”等称号，让人唏嘘不已。
据房天下数据监控中心统计显示，2013年7月-9月，无锡出让经营性用地共计18幅，全数成交，共计土地成交面积132.92万平，较2013年第二季度的108.53万平，增加24.39万平，增幅达22.47%；第三季度成交总金额78.32亿元，其金额甚至超过了前两季度土拍成交总金额之和的74亿元，与上一季度相比增加39.54亿元，涨幅高达102%。在无锡土地市场于2013上半年吸金超70亿元后，曾有业内人士表示：无锡上半年精彩的土拍中开发商宽松的资金链起到了关键的作用，并预计下半年锡城土地市场将更加“热闹”。如今，第三季度的土地市场无论是从成交面积亦或者是成交金额，都验证了其“热闹”之说。
三个月吸金近80亿 无锡成“房价万元户”为“砧上肉”？
纵观无锡三个季度的土拍市场，第三季度的波动再明显不过，虽说出让土地数并无较大的起伏，但其成交总面积与成交金额的涨幅都让人大跌眼镜。第三季度的土拍成交总面积较前两季度相比分别涨幅为40.06%、22.47%；其成交金额涨幅更为夸张，从与季度相比229.15%的涨幅，到与第二季度相比102%的涨幅，暴涨程度让人倒吸一口冷气。在出让土地数没有明显改变的情况下，土拍面积的增加以及成交金额有了过100%的涨幅，有购房者感叹道：这是要让无锡房价过万的节奏吗？
在业内人士声称“溢价率的增长将成为无锡房价未来走高的幕后推手”的同时，第三季度的土拍溢价率却呈现除了走低的趋势，据房天下数据监控中心统计显示，2013年7月-9月土地市场平均溢价率为3.22%，而1月-6月土拍平均溢价率达4.07%，第三季度的平均溢价率下跌了0.85个百分点，出乎意料的溢价率走低，为无锡今后未来房价的走势打上了一个问号。
然而，值得一提的是，7月-9月的土地市场似乎带上了一点区域色彩。据统计，滨湖区出让地块占第三季度总出让地块的44.44%，该区域对于开发商的炙手可热程度不言而喻。第三季度的平均溢价率大多归功于滨湖区的土地市场，“地王”雅居乐以11.18%的溢价率拿下滨湖区地块撼动了整个太湖新城(小区网论坛)。如此看来，整体无锡楼市房价是否会飙高还将待定，可以确认的是，滨湖区现今“狂热”的土地市场必将会带来该区域未来房价的大幅波动。
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商业用地超六成 即使卖不掉也还是香饽饽？
据房天下数据监控中心统计，2013年7月-9月出让的18幅土地中，纯住宅用地为3幅，商住混合用地为7幅，商业用地8幅。不难看出，无锡土地出让依然以非纯住宅用地（含纯商业和商住混合用地）为主。
此次共出让非纯住宅（商业用地、商住混合用地）用地15幅，总面积达50.86万平，占第三季度总出让面积64.94%。超六成的占比意味着如今呈现井喷状态的无锡商业圈或将在未来迎来一个“商铺难卖”的尴尬局面。进入2013年，无锡房地产市场迎来了商业入市的高发期，大量商业项目开闸入市不仅增加了无锡整体商品房的去库存压力，更让商业项目在无锡市场留下了难卖的问题。根据今年前三季度，截至2013年9月25日，无锡第三季度全市可售商品房源共计131136套，较第二季度122248套增加8888套，涨幅为7.27%。目前第三季度可售商品房面积达1472.7万平，较第二季度的1304.7万平增加168万平，涨幅为12.88%。无锡楼市的库存压力要从二季度延续到三季度，并且随着新房源的开盘，去库存的压力会愈发严重。
“7万多套的商业地产库存，对于无锡这样一座外地人口并不多的城市来说，可谓是巨量。”有业内人士感叹道。
虽说整体的无锡商业体已达到了饱和状态，未来增加的商业用地拍卖只会增加无锡“负担”，然而，这对商业几乎空白的太湖新城来说，未必不是一件好事。7月于滨湖区拿地的宝能地产欲于太湖新城打造一个160万方的宝能城，将集住宅、商业于一体的综合呼之欲出，加上之前入驻的海岸城(小区网论坛)、兰桂坊等商业体，势必会在未来打破商业空白之说，将太湖新城打造成 “不夜城”。
除去商业，“华南五虎”之一的雅居乐豪掷20.39亿元在7月份15号土拍中以“新地王”的身份正式落子无锡，大牌之劲成为第三季度土地市场中的成交神话。而在雅居乐之前，同为“华南五虎”之一的富力地产接手2010年天润置地在太湖新城拿下的地块，加上滨湖区的“老牌”房企绿城玉兰花园、“地产一哥”万科、走高端住宅路线的融绿熙园等，一度将太湖新城带入“厮杀”，今后房企之战已是必然结果。
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据统计，第三季度中，7月无锡4幅出让土地中都为滨湖区地块；8月4幅地块中一幅位于惠山区，其余3幅位于滨湖区；9月10幅出让土地中1幅惠山区，3幅滨湖区，6幅锡山区。
滨湖区的占比位列，近45%。如今的滨湖区成片高档住宅之外，该区域内的商业显得有些势单力薄。继2013上半年滨湖出让土地多以商业为主之后，第三季度滨湖区继续发力，没有一块纯居住用地出让，都为商业用地、商住混合用地，第三季度的非纯住宅用地出让占比达到了100%，看来，随着香港兰桂坊、无锡海岸城、无锡万象城加上前不久入驻的红星美凯龙，今后的160万方宝能城、金融一条街都将充分补充滨湖板块的商业资源，促进该区域的真正成熟与完善。
占比数紧跟其后的便是锡山区，达33%。这都只能“归功”于9月30日的第24号土拍，其一次性便出让了6幅锡山区地块，在这次锡山区大手笔出让中，6幅地块共计55万方，而其中高铁商务区内的地块便占了近半成。高铁商务区的土地投资价值，已经是昭然若揭的，在建的地铁二号线、基本成熟的无锡东站等交通配套，使得锡山区交通网络呈现立体化网络，未来将会带来十分可观的人流量。除了交通配套，周边的学区、商业等配套也是在逐渐成熟。别墅典范的龙湖九里香醍、红豆香江豪庭、在上半年以4.3亿的销售额在锡山区称霸的碧桂园等特色知名品牌房企，加上政府近期的大力推广，让锡山区逐渐活跃了起来，各大楼盘不畏竞争，纷纷涌做“开荒者”来开垦锡山区这块优质“轻熟女”地块，未来的价值更为不可取缔。
惠山区于第三季度出让4幅地块，占比为22%，面积达26.65万方。惠山区虽然出让土地面积少于滨湖、锡山，但是就土地质量来看，惠山区似乎略胜一筹。推出的2幅纯住宅用地，2幅商业类用地（含商办），出让土地用途的多样性和区域整体发展潜力让惠山区越来越受到众多房企的青睐。2013年6月，华润置地斥资10亿摘得惠山新城最后一幅优质地块，至此，惠山新城已经网罗了诸如华润、绿地、融绿、复地、万达、京投银泰等多家国内大牌开发商。
紧跟着2013年上半年精彩的土地市场之后，第三季度的土地成交依旧“走红”，甚至更上一层楼。土地市场不仅反射出各区域的发展前景，更是未来房价走势征兆，无锡土拍市场是否将迎来更大的繁荣亦或者趋于平稳？有业内人士表示，后期市场走向还要看政策面的进一步引导，譬如近期各地出台的房价调控机制，这就是一个不稳定的因素，不可盲目乐观，或是悲观。
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