[摘要] 麓山一期最初名为“万华国际社区”，于2003年年中拿地，9月所作土地评估价值约2.04亿元。
汪俊刚仍停留境外
郎酒集团董事长汪俊林协助调查余波未尽。
本报记者了解到，自12月初从北京离境，至26日尚没有汪俊刚的入境记录。
汪俊刚是汪俊林的弟弟。汪俊林10年前收购郎酒，并以此为依托，在四川省成都市大量投资地产项目。这些项目涉及成都市郊近万亩土地开发权益，两年前两兄弟掌控的万华地产内部资料估计，其总资产已超过40亿。
在汪氏产业版图中，该地产投融资体系以成都万华投资有限责任公司(以下称“万华投资”)、成都万华房地产开发有限公司(以下称“万华地产”)等近十家公司为实体，在业内被称为“万华系”。汪俊刚系主要运营者和几家公司的法定代表人。
12月24日本报记者与汪俊林通话时，他没有否认汪俊刚仍在境外。资本市场熟知，汪俊林曾任泸州制药厂厂长，后来通过控制郎酒白酒产业实现投资多元化，一度拥有宝光药业等上市公司控制权。
自2000年开始，汪氏开始在成都物色土地，多次获取总计近1万亩土地开发权。数十份政府备案资料显示，汪俊林控制的公司是体量巨大的成都地产项目的资金来源。他的投资体系十数年来管理团队稳定，架构不算复杂。地产界人士称其地产模式体量巨大，开发周期绵长，精耕细作，但对其发展脉络却所知甚少。
因而业界对其与政界的关系屡有传言。本报记者调查显示，万华系早期重要问题是涉嫌开发资质不合要求，但项目“麓山”系列土地面积4000亩，曾号称“西部大盘”。麓山项目2008、2009年放量销售时，万华系又进入双流县近2.55万亩一级土地整理，在此后挂牌出让中以底价获得近4000亩商住用地。而失地方不断向相关信访、纪检部门递交举报材料称，其间还涉及非法强拆。
汪氏地产体系早期资金链偏紧。财务审计信息显示，其需要不断从郎酒系、宝光系中调转资金。上市公司宝光药业曾输血万华地产，后引入战略投资方，则又因避免权冲突，上市公司疑利益受损。2009年后全力进入麓湖项目时，除与财政资金合作的土地整理外，还有本地中铁信托10亿单一信托计划、民生银行成都分行3.5亿贷款等支撑。
对此汪俊林曾公开称是其投资策略大胆，着眼生地区域潜质。而外界则认为若无官方支持，其难以承载合规性的考量。在本报记者描述上述问题后，汪俊林没有否认汪俊刚在境外，但他言语不多，最后说“外面的都是瞎说”。
万华将受何种冲击还未可知。一位不愿具名的万华系高管称其知悉汪俊林曾协助调查。“但目前还没有有关部门正式到公司展开调查，公司经营没有受到影响，做一个好公司不容易，我们的口碑业内应该很清楚。”
突起“西部大盘”
在汪俊林2000年准备并购郎酒集团时，公司内部资料显示，他的下属已经在成都南部双流县内寻找地产开发机会。当时有位官员调任泸州履职，汪本人亦称与之交厚。2001年10月汪的公司托管郎酒集团。
汪2002年成功并购国资郎酒集团后，原有的投资公司与之资金相通，在他有效调整销售体系后，不到一年之后，汪高调开启位于双流县万安镇的麓山片区建设。该项目以万华地产拿地，对外称总面积达4000亩以上，建筑面积超过100万平方米。至今仍有建设余地。
汪氏产业不乏地产基因。万华其时汪俊刚任成都同乐房屋开发有限公司(以下称“同乐房屋”)法定代表人，该司1995年由三位自然人出资注册，汪俊刚系第二大股东，但其出资款来自海南一家地产公司的银行存款。
同乐成立前三年，仅与四川省委招待所联合开发“同顺公寓”项目。2000年汪俊刚妻黄琼林从其他股东手中平价获得其他股权。此后同乐曾开发西体奥林花园、馨悦佳园、同乐苑等住宅项目。郎酒集团和汪俊林控制的实体都曾向其借款或注资。同乐后为2001年注册的万华地产股东。
万华地产2003年开始在麓山片区开发项目。本报没有获得足够信息证明，其一次性支付了所有4000亩土地的出让金，或经招拍挂承担了多少整理储备业务。但土地系逐块出让获得，除出让确权的地块外，汪称当时已整体储备4000亩土地。
麓山一期最初名为“万华国际社区”，于2003年年中拿地，9月所作土地评估价值约2.04亿元。
上市公司宝光药业资料显示，麓山一期涉及土地731.39亩，建筑面积接近24万平方米，而万华地产在拿地之前，由于已施工建设面积不足，仅获得4级房地产开发企业暂定资质，仅能承担建筑面积5万平方米以下的开发组团。
前述万华高管认为，当时万华地产股东同乐房屋应有合格资质。但有关资料显示，同乐在2003年12月末才获批可建25万平方米组团的2级资质。且万华地产并非简单是同乐项目公司。同乐房屋曾数次向万华地产注资，但没有工商备案和财务资料显示，当地县市两级政府曾同意同乐房屋也为麓山项目的开发业主。也没有因涉嫌越级开发对万华地产进行处罚的信息。
“我们是否合规应该是行政部门去判断的事情，他们没有做出过这样的处理。”上述高管说。
万华地产2005年10月获得二级资质。而据第三方评估报告，至当年2月28日，麓山国际社区(原万华国际社区)一期房地产项目公司已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证，但由于房产尚未竣工，处于建设阶段，尚未取得房屋销售许可证。
经过此后数年群雄争地，低容积率、以别墅洋房为主的麓山项目并无宏观地产政策支持，但其在2009年引起业内惊觉——万华地产仅凭这一楼盘，即名列当年成都市住宅备案成交面积前五名。对当年拿地的价格，汪俊林一直不愿多谈，但从土地评估价值来看，每亩约25万元的传言应不虚——业内有人认为地价较低。
汪俊林曾婉转解释称，该地段当时若非万华去开发，也没有其他竞入者。但汪深知成都市将南部视为未来重心的计划，通往城区的主干道延展到麓山社区，也被视为汪在官界游说有术。
两万亩“麓湖”操盘链
2009年麓山项目达到交易量顶峰，万华系已介入更大的建设计划。在该同样预计超过2.55万亩占地的“麓湖”项目中，万华系除已竞拍收入4000亩土地外，还更深地进入到政府规划、土地征收整理，乃至相关公益性项目的建设中，其操盘链条更长，也涉及到更多公权审批领域。
当地《成都商报》报道称之为“麓湖传说”，在麓山项目南侧，汪氏借助水系造出一个生态湿地，在湖泊周边，核心利益是建筑面积超过1000万平米，总销售额在1000亿以上的别墅类楼盘。而该媒体报道称，此计划在2011年已为万华系带来11亿销售收入。
在行政报批文件中，该区域由双流县临空总部经济办公室为牵头单位和业主。政府称之为南湖总部经济与创意产业发展片区。与万华系有关的部分项目又称为麓湖生态城。该整体规划进入了当地“十二五”计划中。该区域也属于四川省层面力推的天府新区之内。
万华系实力已较开发麓山项目时更为雄厚。同乐房屋2006年更名而成万华投资，2007新注册成立成都万华新城发展股份有限公司(以下称“万华新城”)，麓湖生态城项目均以这两家公司拿地开发。此外还有成都麓湖建设有限公司负责承建。上游还有一家控股的设计院。
麓湖项目操盘中最为关键的公司是，2005年汪氏以自然人出资注册的四川亚纯项目管理有限公司(以下称“四川亚纯”)，四川亚纯的法定代表人系刘毅，刘是汪俊林资本运作团队中干将。总经理系万华地产和万华投资总经理罗立平。
万华投资2006年与双流县谈判土地整理事宜。四川亚纯2007年10月通过招投标，成为南湖片区土地整理项目“代理业主”，实质上是参与到超过2万亩(数据系公司资料所载)南湖区域的一级土地整理业务中。2009年公司还获得四川省财政厅审批的政府采购代理资质。
这些土地整理工作都系当时市政工程项目，涉及到农村集体土地征收和流转的部分，都由各个镇村辅助参与。本报记者掌握的几份举报材料显示，整理项目所在地以灾后重建乡镇建设用地(乡镇基础设施建设需要)上报获批土地指标，然后与当地土地使用者签订补偿或流转协议。协议中项目名称看起来主要系公益用途。
比如，2009年对正兴镇田家寺村的土地征收中，本报从村民处获得的土地合同原本和影印件都显示，系为“南湖蓄水工程”征收土地。四川亚纯和政府支付的补偿按当地征收条款设定。本报记者近日现场查看和采访显示，地块中确有万华系承建的公益性基建项目，但亦有很大部分是商业用途。
在四川亚纯与当地政府合力完成土地平整和收储后，万华系即将土地拍下。国土部门公告显示，2009年6月24日、25日，万华投资和万华新城以起拍价获得SLG-(2009)-039和SLG-(2009)-040号地块，共约1860亩，分别为90万元/亩和84.5元/亩。当年7月6日和7月7日，又以70万元/亩起拍价获得SLG-(2009)-041和SLG-(2009)-042地块，共约1940亩。
这些地块均系商住用地。住宅用地容积率小于或等于2，以可建建筑面积计算，万华拿地成本低于560元/平方米。《成都商报》引用的当地房产信息机构统计显示，2011年上半年，麓湖地块销售出的59套别墅，均价超过22000元/平方米。
2012年7月，麓湖生态城中万华自用的会议接待建筑结构搭建完成。2012年12月，环保部门又批复了建筑面积约20万平方米的麓湖生态城几处商业、高层住宅项目的《环境影响报告书》。万华系方面称，麓湖的整体建设周期预计将持续到2017年，在2.55万亩的区域内，足以容纳10万人居住。
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