[摘要] 回顾无锡商业地产发展的历程，从最早中山路百货商场开始，到以保利广场、东方巴黎为代表的类综合体项目，当如今万达广场、万象城、龙湖时代天街等真正的城市综合体出现，基本上经历了十分明显的几个阶段。前十年较为单调漫长，后十年跟上地产发展红利，迎来爆发式大发展。同时，每一个不同时期也有各自的辛酸和骄傲。
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回顾：无锡商业地产创业史
回顾无锡商业地产发展的历程，从中山路百货商场开始，到以保利广场、东方巴黎(小区网论坛)为代表的类综合体项目，当如今万达广场、万象城、龙湖时代天街等真正的城市综合体出现，基本上经历了十分明显的几个阶段。前十年较为单调漫长，后十年跟上地产发展红利，迎来爆发式大发展。同时，每一个不同时期也有各自的辛酸和骄傲。
1993-2002年，缓缓起步期
登上地产舞台
十年前，无锡人谈到商业，多数人的认知是百货公司和大型卖场，中山路和人民路交会十字路口的四家百货公司，代表了无锡商业运营的较高水平，大型卖场以家乐福为领头羊，开始在无锡迅猛发展。这个时期只有商圈经济，还没有大型商业项目，从城市功能上来说，商圈相当于今天的城市综合体，只是较为分散的街铺充当了综合体的小商家，商业地产项目还没有真正出现。
到了2002年，随着住宅房地产开发的兴盛、随着国家对于商业用地立项，40、50年产权的确定，无锡商业地产不再作为住宅的附属品，而开始作为独立产品出现。很多大型商业项目在此时立项，打下了根桩基。商业地产开始作为一个独立产品登上无锡地产舞台。
2003-2006年，辛苦探索期
类综合体出现
登场虽然炫目，但并不是每一个项目的结局就会美好。之后由于种种原因，东方巴黎一直难有起色，大洋百货亦没能达到预期，保利广场经营不善后开始了大刀阔斧的调整，引进家乐福卖场，最终完成了华丽蜕变，成为区域内较为成功的商业运营案例。
2007-2010年，井喷发展期
城市综合体时代
品牌城市综合体开始进入无锡并且活跃在无锡的商业地产舞台上，万达、宝龙、哥伦布、明发都在这个期间进入并且很快崛起，中山路的红豆国际广场，青石路上的金太湖等，纷纷于此阶段兴起。
无锡商业地产在2010年下半年到达高潮，就像提前约定似的，万达广场开业、远东百货开业、宝龙城市广场开业，盛况空前。无锡传统商业商圈一举突破传统市中心的“乌龟壳”，开始“一主多副”的商业布局。
2010年下半年多家商业综合体的成功开业，重塑了无锡广大投资者对于商业的信心，也将无锡商业地产带入高潮。但是，伴随着这个阶段城市综合体“集体井喷”，商业地产的招商演变成招商大战。高速增长的租金，难以跟上租金上涨的经营能力，使得投资商铺的难以达到预期。
2011年至今，机遇挑战期
区域商业井喷
尽管商业地产在高速发展中存在着诸多问题，但商业地产作为城市发展的重要推动力依然是处于黄金时期。2011年在国家对住宅实施限购限贷政策后，商业地产又获得了前所未有的历史性机遇。
这个时期无锡商业地产再次呈现出百花齐放的局面。万达落子无锡的惠山区、五洲在梅村、羊尖、洛社布局，万象城、海岸城(小区网论坛)、协信中心、龙湖时代天街、百乐广场等规模城市综合体在无锡城市的各个片区如雨后春笋般迅速出现。值得一提的是，一些新兴板块比如锡东新城、锡西新城等区域由于板块价值正在释放，商业地产也在此时悄悄入驻，比如锡西的百乐广场附近就同时有多个商业项目启动，而锡东的宜家营业也给区域商业未来前景带来了巨大利好，商业价值不容小觑。但商业的集中爆发在对城市经济繁荣带来巨大推动的同时，究竟如何布局，布局多少，如何经营等问题还需时间来慢慢印证解答，但现在，抓住机遇仍是重点。
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追踪：七大机会点看“商机”
商业地产的价值在于一个商业项目定义一个地块价值，商业的价值提升在于地块价值的提升。从拿地到定位再到招商运营，都考验着开发商的能力。商业地产价值的提升与开发商的运营水平相关，因此在业界有“跟着大佬去买铺”的说法。目前无锡商业地产热火朝天，究其原因也与当前的市场机会点不无关系，因此看准“商机”不仅是企业的智慧，也是投资者的智慧。
政策的成全
2011年1月26日，新国八条中限购限贷令一出，住宅市场理性回归，商业地产则得到了前所未有的发展机遇。自此后，无锡土地市场商业用地成为主角。据有关研究部门统计，2011年无锡首次商业办公土地可建筑面积的供应量超过了居住用地的可建面积，商业用地成为政府土地财政的主力，也催生了近年商业地产的迅猛发展。
防御通货膨胀压力
有关数据显示，2012年1月居民消费价格总水平同比上涨4.5%，2月居民消费价格总水平同比上涨3.2%，3月居民消费价格总水平同比上涨3.6%。通货膨胀的压力下，钱的购买力降低。作为防御性资产，商业地产也因此有了新的发展机会点。
可观且能长期增长的租金
如果做出了一个正确的商铺投资的话，很可能其租金在短短几年内非常可观，且能够获得持续地增长。如右上图表中的无锡租金水平，都很可能高于投资住宅或其他产品所得到的租金。
可低息融资
对于商业地产投资方来说，每年获得稳定的租金可以打包抵押给银行，而获得经营性贷款。这些对于经营企业的投资者来说，更是提供了资金上的便利。作为房企，在当前房地产市场环境下，融资也是十分头疼和重要的事。良好的销售和运营水平在融资方面必然拥有优势，因此即使企业不差钱也会多融资来保证后续发展。近日龙湖就成功在一个月内低息融资近50亿元，且继续保持着“增持商业”的战略，高品质的产品力和灵活的推盘策略抢抓市场窗口期。
可实现资产成倍增长
业内有句话说，“商业要靠养。”投资者有句话说，“一铺养三代。”说的都是商业地产需要时间来形成、旺盛，从它开始之初到兴盛起来，其投资价值可能获得当初投资金额数倍的增长。在无锡，也有不少投资商铺成功将财富不断扩大的消费者，比如一些投资广益哥伦布广场的业主就曾表示，在过去的几年时间里，由于哥伦布广场的成功运营，其商铺价值正在成倍增长。
可规模化复制
这一点，无锡的五洲系列商业地产表现非常突出。从哥伦布广场起步，这两年五洲发展步伐非常快，眼光非常独到，分别在无锡的各个重点乡镇拿地开发商业地产，快速复制原有成功经验，快速回笼资金，再快速拿地再复制，在这两年里五洲商业地产的资产早非昔日可比。这种规模化复制的魅力，不仅展现了商业地产发展的强劲动力，同时也体现了五洲这样的企业在商业领域的运作能力。
可资产证券化
资产证券化是指将缺乏流动性的固定资产，比如商业地产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。信用等级高的商业地产能够在未来产生稳定而大额的现金流。融资难一向是地产开发遇到的困难之一，而一旦资产证券化，就能为地产发展插上翅膀。
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反思：商业地产运营“七痛”
过去商业地产的核心是一个“卖”字，商业地产特性中包含的招商代理、后期管理、物业等环节被完全忽视了。如今在商业地产爆发式增长之时，在商业地产摸索多年的商业地产企业开始走向专业化，但仍然有多种因素使得商业地产的未来发展和价值提升充满挑战。在商业地产繁荣火热之际，也应该探究商业地产健康成熟的发展路径。总结过去和现在存在的代表性问题，也许能为商业地产的未来发展提供一份参考。
供地之痛商业地产激增，城市综合体井喷
从2011年开始，无锡商业用地供应数量激增。2012年三季度无锡土地市场总体推出17幅土地，其中含有商业性质的土地16幅，即94%以上的土地中包含商业性质用地。这说明什么，未来商业总体量激增，可能同时出现大量同质化商业项目，供应大于需求在一定程度上考验着商业地产的错位竞争和差异化定位。
开发之痛巨额资金投入，开发周期长
据业内人士表示，开发住宅地产属于杠杆开发盈利模式，可以用部分小额资金撬动整体市场。但商业地产不一样，一个综合体项目开发至少要投入10个亿甚至更多，而且这些资金不能像纯住宅那样卖掉就很快回笼资金，还要考虑到长期运营。
定位之痛你到底靠什么让别人买单
商业地产开发的蜂拥而上导致同类项目过多，如何获得竞争优势，赋予商业项目精准独特定位也成了一大难题。拿无锡盛岸西路来说，短短几站之内汇聚了多个商业综合体项目，百乐广场、金龙中心、万健商业广场等等，如何胜出对开发商是个考验。
销售之痛卖出去的商铺如何控制
商业地产需要巨额资金投入，因此，开发商不得不采取销售或局部销售的方式来应对资金压力。但是商业地产又必须长期规划运营，销售将使商业投资与商业经营之间的矛盾更为突出。销售还是出租？租售比多少？这些都是投资开发商业时候所必须考虑的问题。
设计之痛怎么才能符合商家要求
一位业内人士说：“开发商希望找某品牌卖场，那个品牌卖场也有意向要过来，于是双方很高兴开始谈合作。可是品牌卖场来现场一看，现房的楼板荷载不符合要求，改造也改造不了，这下没谈成。所以，在项目拿地之前就和品牌商家联系，确定意向为其设计才是最后实现招商的基础条件。现在市场上，存在大量商业地产的设计指标，如柱距、荷载、层高、货梯等不符合商家要求，导致后期招不来商，或者花了巨额成本投资改造招商后运营仍然无法获利的情况。”
主力店之痛主力店聚人气，非主力店赚利润
一般而言，商业地产后期能否运营成功在拿地之前就决定了，想找什么样的主力店也应该是在拿地之前就想明白。目前无锡部分商业地产的操作方式，是拿地规划设计之后，再找主力店。带来的直接问题是：，其产品不一定能符合主力店的要求；第二，不知道自己需要什么样的主力店；第三，没有权衡好主力店和非主力店的关系。于是造成很高成本找到主力店而项目无法后续运营，或者根本找不来想要的主力店。业内人士提醒，商业地产一定要明白主力店是为了聚集人气，而非主力店才能帮你获得利润。
运营之痛长期缺少专业商业人才
过去的商业发展进程中，不少商业在开业的时候都十分热闹，但开张之后却有渐渐难以经营的状况。因此要保持长期旺场，就需要一个专业商业运营团队。圆融地产顾问机构季红英表示，商业地产整个体系里面，最缺的不是资金，而是人才———专业的人才团队。政策的导向让商业一下子热了，商业项目总量井喷，可是商业所需要的人才是需要过程培养的。因此无锡未来那么多商业项目的运作，需要更加专业的人才来解决商业地产的运营“之痛”。
【延伸阅读】
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