[摘要] 由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会昨日在北京举行。中国房地产商----首创置业董事长刘晓光在年会上表示，在调控政策不放松的预期下，今年3-8月将成为房地产行业最困难的时期，而地方政策微调难以动摇国家进行房地产调控的决心和方向。
由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会昨日在北京举行。中国房地产商----首创置业董事长刘晓光在年会上表示，在调控政策不放松的预期下，今年3-8月将成为房地产行业最困难的时期，而地方政策微调难以动摇国家进行房地产调控的决心和方向。但刘晓光同时指出，未来政策的微调肯定会出现，国家下一步或越来越多动用经济手段调节，不会主要动用行政手段。
何时松动取决于经济发展
刘晓光分析称，目前一些地方限购政策微调被叫停的原因，主要是怕带动更多的城市效仿，涉及宏观大局的问题；但地方政府和中央政府的博弈，将贯穿到整个调控始终。
「我认为今年3月份到8月份可能是我们地产的一个冰点，在这个阶段当中，不会有重大的(政策)调整出现。」刘晓光表示。
他预计，调控政策中一些限制性的政策料今年不会发生太多变化，因为目前仍处于中国房地产调控的敏感期及关键期，政策方向料将以稳定市场大局为重。而未来调控政策何时松动及松动力度，都将取决于中国经济的发展速度及基本面。
调节将以经济手段为主
但刘晓光同时指出，未来政策的微调肯定会出现，一方面是由于很多刚性需求需要保护，中国地产形势已发生巨大变化；同时「一刀切」的调控政策出台后肯定会出现差异性，亦会出现差异性调整。国家下一步或越来越多动用经济手段调节，不会主要动用行政手段。
多地已现微调政策
近日有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。但上海证券报周三援引上海市房管局有关负责人明确，有关规定从限购政策开始实施时就已经在执行。
此前，安徽芜湖市出台微调政策，购自住普通商品房免契税获补贴，但随后宣布微调政策暂缓执行。新华社亦发表文章称，中国房地产市场正进一步向调控预期的方向变化，房价「过快上涨」已得到遏制，但「合理回归」仍须加力。
不过从去年四季度至今，已有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出「微调」。除天津外，北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准；合肥、南京等城市提高公积金贷款额度。
（来源：无锡商报）
“救市”新政来得快，去得也快
2月9日，芜湖市政府宣布，全市新房、二手房将全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。新政规定，2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房），在办理产权登记时，财政部门将给予所纳契税100%的补助。而对购买新建自住商品住房面积在90平米及以下、70平米以上的，财政部门还给予50元/平米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平米及以下的，财政部门也再给予150元/平米购房补贴。
为“保增长”，地方调控或有放松
芜湖并非限购城市，但是其所指定的政策代表了一些城市因调控深入而面临的尴尬现状。从2011年下半年开始，先后有十几个地市在楼市调控上面采取了一些放松性的尝试。北京和武汉对于普通商品房标准的认定进行了一定程度的放宽，使得大部分普通商品住宅摆脱豪宅定位标准，从而在住房交易税费上有所减免，促进刚需住房消费。
重庆、常州、宁波、成都、苏州、合肥等城市先后在住房公积金购房上进行相关的政策放宽，或采取提高公积金贷款贷款额度、公积金贷款优惠、商业贷款转公积金贷款等相关手段促进购房需求，从而激活房地产市场交易。
杭州、重庆、鄂尔多斯等地则是以财政补贴的形式来支持首套房的购买需求，虽然补贴范围较小，补贴条件也比较苛刻，但是通过财政补贴刚需购房的模式今年可能会得到扩大，尤其是在保障房建设不完善的阶段，出台针对刚需的财政补贴购房既有利于稳定房地产市场，也能够较好地促进需求。佛山和成都则是更为直接的选择了适度松绑限购条件刺激市场手段，然而放松尺度过于明显，完全有悖于中央调控的精神，两地分别在推出取消限购政策后不久被中央及时叫停。
无锡楼市整体平稳，政策暂不松绑
每一次有地方性救市政策出来，总会引起本地房产界一阵热议。政策会不会就此放松？其他城市会不会跟进？无锡会不会有仿效？采访中，房管部门的口径一直未变：“无锡房地产市场整体平稳，目前并没有出台松绑政策的计划，”数据研究员表示，芜湖政府出台救市政策，已经显示出地方政府对房地产行业的依赖性。而无锡这样的二线城市经济走势向来是跟宏观经济的走势比较匹配的，短期内不会有相关政策出台。同时他认为，2012年，楼市不会有更严厉的调控政策出台，现在能在市场上生存下来的房地产企业都是比较理性的，眼光也比较长远，沉得住气，稳得下心。
调控进入深水期，“稳刚需”成主方向
刚刚过去的2011年，中国楼市“屡调屡涨”的现象终于终结。取而代之的是交易量和投资信心的大幅下滑。在这样的市场背景下，多个城市对普通住房的标准进行了重新调整。调整后，普通住房范围扩大，这意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。
业内人士分析认为，目前房地产行业调控效果已经显现，管理层对行业的调控方式将发生改变。政策将从过去的全面打击，逐步转变为对普通住房和刚需有偏温和的支持态度。2月2日和3日，央行在2012年金融市场工作座谈会中首次提出“要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”。央行此次表态与前期住建部首提“稳刚需”的态度完全一致。可见，楼市调控也在政策与市场的博弈下不断完善。
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（来源：上海证券报）
张国红
上海海关学院经济系教授
近期，部分地方政府频频尝试或已出台一些变相的房地产救市措施，引发了市场对当前房地产调控是否会有所松绑的强烈猜测。但中央政府再三强调坚持房地产调控政策不动摇，市场疑虑暂时消除。本文试图对2011年土地出让金收入及其结构变化的诸多特征展开分析，说明为什么目前仍要坚持房地产调控政策不动摇，以此巩固当前阶段已经取得的部分调控成果。
在今年1月初召开的国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史透露，2011年土地出让合同价款虽然有所增长，但增幅有较大幅度下降。尽管国土资源部并未透露2011年土地出让金收入的具体金额，但在2010年土地出让金收入2.7万亿元的基础上仍然“有所增长”，说明严厉房地产调控背景下，2011年土地出让金收入并未减少，增幅下降较大，是指土地出让金总额变化情况。但是，如果从结构来看，2011年各地的土地出让金收入增长呈现区域性“此消彼长”格局。同时，土地出让金的使用结构变化较大。这些更值得关注。
数据显示，2011年，一线城市中，北京市国有土地使用权出让金为741.9亿元，完成预算的127.7%；上海市国有土地使用权出让收入461.3亿元，完成预算的156.4%。与2009年高峰期国有土地使用权出让金收入超过千亿元相比，2011年北京和上海两市的国有土地使用权出让收入总额大幅下降，而且，国有土地使用权出让收入所占地方财政收入比重也由2009年的40%左右大幅下降至2011年的15%-24%之间。相比之下，二、三线城市中仍有部分地区的土地出让金收入还是出现同比增长，如重庆2011年市国有土地使用权出让收入完成1309.3亿元（增长47.2%）。这表明，与二、三线城市相比，一线重点城市受此次房地产调控的影响较大。
与此同时，土地出让金收入结构也出现了一定变化。其中，受房地产调控影响的北京和上海市在2011年度土地出让金收入仍超出预算目标，最主要的原因是土地出让金收入结构发生了很大变化。以北京市为例，主要是受商务中心区土地出让和工业用土地出让收入规模较大等因素影响。商业和工业用土地出让收入大幅增长，一定程度上对冲了同期住宅用土地出让收入增长，因为同期住宅用土地出让收入增长放缓甚至出现下降。
随着房地产调控的继续深入，许多地区特别是一线重点城市纷纷调低了2012年土地出让金收入增长的预算安排。例如，《关于上海市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》中认为，2012年国家继续实施房地产市场调控政策，上海市优化调整土地供应结构，国有土地使用权出让收入相应减少，预算安排为国有土地使用权出让收入343亿元（下降25.6%）；《关于北京市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》中也指出，主要是受房地产市场影响，预计土地收入下降幅度较大，预算安排为国有土地使用权出让金330.1亿元（下降55.5%）。
上述分析显示，一方面，当前房地产调控已经取得了部分阶段性成果，各地住宅土地出让形势难言乐观，导致原本房价上涨过快的北京和上海等地土地出让金收入大幅下降，所占当年财政收入比重也显著下降。尽管当前地价上涨受阻对未来地方财政收入增长影响不利，但却有利于有效控制房价的上涨趋势，促进未来房价的合理回归。
但另一方面也要看到，2011年土地出让金收入规模依然很高，让市场格外担忧地方政府不会轻易放弃“土地财政”的特殊偏好，一旦房地产调控有所松绑，被压制的地价就会迅速反弹，对未来房价的继续上涨也会构成较大负面影响。在此背景下，不能轻言放松当前房地产调控。
所以，尽管有效控制房价上涨趋势、投资和投机需求被挤出市场等阶段性调控成果都已取得，但仍要看到巩固和捍卫当前房地产调控成果的艰巨性与复杂性，无论从短期还是长期看都不能放松或动摇对房地产调控，否则将前功尽弃。
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