[摘要] 2011年即将过去，这一年宏观调控使得楼市风云变幻，整体来说，市场销售压力大，购房者观望态度浓厚。12月7日下午，搜房网诚邀嘉宾金网络郑建阳，爱地时代刘全利，琉璃湖居然、赵亚军，明发国际新城王人杰、明发代表共话暖冬论道，无锡房企如何收官？
【编者按】2011年即将过去，这一年宏观调控使得楼市风云变幻，整体来说，市场销售压力大，购房者观望态度浓厚。12月7日下午，搜房网诚邀嘉宾金网络郑建阳，爱地时代刘全利，琉璃湖居然、赵亚军，明发国际新城王人杰、明发代表共话暖冬论道，无锡房企如何收官？
爱地时代营销总监 刘全利
主持人：各位网友、各位嘉宾，欢迎大家参加搜房网的大话地产栏目，2011年即将过去，这一年在宏观调控有很大的变化。整体来说在过去将近这一年过程当中，市场的销售压力还是比较大的，老百姓对于买房还是不买房有观望的状态。
到底要买？还是不买？调控是否会持续，房价是否会下行是我们今天讨论的话题。个从首开的项目来介入话题的讨论，首先请刘总讲解一下，您对现在开盘与以往开盘有什么不同的感受。
刘全利：2008年是一个金融年，今年应该是一个政策年。今年市场年初大家并没有感觉到市场的变化会非常非常的大，也都没有意识到已经到达一个点了。在5月份之前，大家对整体市场判断还不至于那么悲观，应该说到6月份之后，7月底的时候，区域的降价、促销、暗降措施非常明显了。
今年4月份一直到目前这个时间节点，市场受到政策的影响出现了急剧向下的走向。我们楼盘是在拐点出现之后开的盘，开盘时间是9月10号。我们大致在6月份的时候，对这个市场整体来说还是比较乐观。从楼盘涉及两个层面，一个是楼盘具体的销售和执行，公司的整体发展战略。假如公司整体发展战略是以品牌和品质为保障，楼盘的做法就不一样。假如说是以资金回笼为目的，可能一些降价相关手段比较明显。
我们楼盘的基调是走品牌和品质，因为这是我们个项目，所以我们当时开出的价格并不低，成交价在14200元/平方米，这个价格还是比较坚挺的。这个应该跟我们整体策略是保持一致的，如果按照认购当时的套数来说有70多套，一直到目的为止，我们在价格方面相对做得比较坚挺，目前户型140平米，成交价在一万三四左右。非通透的小户型实际成交价格维持在1.1万左右。
主持人：在这个市场下维持这么高的价格，是不差钱的代表吗？
刘全利：这个应该是从整体公司来看，我们作为世界五百强，资金运作方面是没问题。
接下来走下去我们还是坚定走这样的方向。如果站在这个角度，对接下来开盘或者有销售动作的楼盘，我的一个感觉是，公司确立一个大方向之后，假设是做品牌、品质的，就要围绕这个来做。另外如果要冲量，接下来遇到的情况会非常尴尬。为什么呢？大家也知道，我们一直在思考这个问题，比如你这个楼盘开盘，这样一个价格的制定，多少才是值得。作为开发商往往会问这样一个问题，我可以给你这个价格，但你必须给我达到销售多少套。但是作为销售一线的人员来说，一般情况下，你没法保证具体的数量和具体销售额的。目前这样市场情况下，假设一万元/平米的楼盘，你卖八千五和一万一千五没有什么差别，差别就在方向上。
如果价格达不到消费者心理底线，那这个楼盘卖不出去，未来存在很大的资金风险。说到底，我是感觉到必须有一条清晰的战略线路。
主持人：刘总，您是属于财大气粗型的，您对市场判断呢？你以坚挺一派看这个市场，那我是一年可以坚挺过去，还是两年可以坚挺过去？
刘全利：每个开发商对自己楼盘采取什么样的战术，最终来自于对未来市场的判断，包括结合自身的项目和区域公司的发展，这不是拍脑袋做出来的，大家都是开会充分讨论得出这样一个决策。我的观点是，像龙湖、绿城这样的集团，他们是基于本身企业发展战略作出这样的战略，龙湖不仅在无锡，在上海、青岛等城市都有相同的举措。绿城在老家的浙江做法和江苏无锡的做法是截然不同的。
如果说到对未来市场看法和判断，普遍认为明年年中是一个拐点。从2003年到现在拐点论提的很多了，从房地产市场看来，受外部影响敏感性在加大。
如果从这个大局来看，在CPI，在经济保障能够达到7%以上，我感觉未来政策都会有所调整。以前是政策性调整，接下来可能是结构性的调整。房地产发展是复杂的，比如说房产税在上海和重庆试点，征收角度是不一样，其实效果并不好。为什么呢？中国房产税是一个新生的事物，未来房地产肯定是结构性的、政策性的加税收性的综合运用，不光是一个地价、资本、金融、信贷等等方面的运作。那么国家试图在融合这些方面达到一个的调控状态，大家知道外贸出口上一段时间首次出现大幅度逆差，那么明年GDP增长动力在哪里？我觉得以技术为驱动效应没到来的时候，房地产不会卡死的，这是中央和地方矛盾的存在，它会适当地调和。从长远来看，房地产市场相对来说还是比较乐观的，放开性的措施预计在明年年中。首套房首付、首套房利率、公积金现在稍微放松一些，但影响不是很大。我预计明年下半年是一个松绑的过程。
主持人：央企导致第二波的房价暴涨，您同意不同意。
刘全利：这是一个现象，但并不是一个实质。比如说2010年秋天一段时间，出现很多地王。那会儿北京有几家央企争一块地。有这么一个现象，但是从另外一个层面来说，这个市场成就了地王，另外市场也必将成就地王推向市场销售的节奏。
我感觉还是服从整体规律走的，地价高了，成本高了，接下来就要多出一些血，以前拿的地价低，在这一个阶段就可以价格的幅度空间非常大。从理论来讲CPI跟房价的关系经常是同步的，但是中国你看，今年CPI涨的非常厉害，而房价却没有怎么去涨，甚至是持平的，这就是因为中国是一个特殊化的市场。 但另外也不会跟市场规律背道而驰。比如说现在CPI下来了，按照正常规律CPI下来的时候，房价就会比CPI下降更快，CPI涨的时候，房价比CPI涨的更快。接下来CPI缓慢下降，那房价是不是比CPI降的更快，但我现在感觉要打一个问号。
因为老百姓消费的心态不一样，再加上城市发展阶段、消费结构不一样，无法统一评判这个事情。但是有一个大致判断，接下来CPI在下降的时候，站在无锡这个角度来讲，肯定比CPI降的更快，可以用大的经济规律盖过去。但是在未来CPI稍微涨的时候，我认为还是逃脱不了经济规律，房价肯定还会涨。
主持人：从微观的角度来说，我如果在上半年买房，在下半年买房，那可能是二三十万真实货币差异，从这个角度去看，怎么给购房者建议呢？
刘全利：我建议是该出手时就出手。为什么呢？因为经济发展是一个波段。我们看2008年是一个波谷，2009年，2010年是一个波峰。现在我们看到是某些楼盘的降价，它基本上看到2008年底，2009年初的水平。
我认为如果买一个心安理得，对于更加慎重的人，他可以再做一些分析。为什么呢？房价跌的太多，地方政府会有很大的矛盾出来。抗得住的开发商可以抗，抗不住的开发商就降价卖。我感觉所有解决不了的问题都摆在政府面前，政府要管这一摊子事的，他不会让矛盾产生的太尖锐。
主持人：谢谢。
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