[摘要] 3月30日，北京“国五条”细则出台，北京市人民政府办公厅贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知。
3月30日，北京“国五条”细则出台，北京市人民政府办公厅贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知。
那么，北京版“新国五条”细则对于市场将产生哪些影响？笔者逐条进行了分析。
文/同策咨询研究中心总监张宏伟
一、切实承担稳定房价工作的责任
(一)高度重视房地产市场调控工作。坚持房地产市场调控、坚决抑制投机投资性购房，既是促进房地产市场健康发展、保障首都人民群众住有所居的需要，也是本市实现人口资源环境相协调、推动城市可持续发展的需要。当前，本市房地产市场调控仍处于关键时期，各区县政府和市有关部门要充分认识房地产市场调控工作的重要性，增强工作的主动性和自觉性，毫不动摇，常抓不懈。
(二)认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
(三)建立稳定房价工作责任制。市发展改革、住房城乡建设、规划、国土、税务、公安、民政、财政、人力社保、工商等部门要密切配合，加强联动，认真落实好本部门承担的房地产调控工作任务。各区县政府要认真落实各项调控措施，切实做好房价稳定工作，确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，重新强调房地产市场调控工作的重要性，落实房价控制目标等措施等政策基本为新“国五条”细则内容的强调，主要是通过此次政策的强化，遏制今年季度房价过快上涨的迹象，稳定房价上涨的预期。总体上，是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。
二、坚决抑制投机投资性购房
(四)继续严格执行住房限购措施。按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号)等文件要求，继续严格落实住房限购措施。自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
(五)严格购房资格审核，加大执法查处力度。本市成立专门的购房资格审核机构，统筹住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门，进一步完善工作机制，加强购房资格联网审核。严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
(六)继续严格实施差别化住房信贷政策。各商业银行、北京住房公积金管理中心，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放；进一步强化购房人贷款资格审核，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
(七)充分发挥税收政策的调节作用。继续推进存量房交易计税价格动态调整工作。税务、住房城乡建设部门要密切配合，根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此项政策里基本可以分为四点内容：
、原有限购限贷政策、购房资格等执行条件的强化或补充。如严禁发放第三套及以上购房贷款等。
第二、适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
第三、对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。
第四、本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
从影响的角度来看，北京版新“国五条”细则内容，基本上是通过以限购为主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值税等经济手段相配合，在一定时间内起到继续坚持房地产市场“去投机化”的目的。
现阶段行政手段与经济手段、市场手段并行使用，可以说，是为以后行政化手段退出提供一个市场缓冲期。换句话说，新国五条细则以及各个地方政府版本的细则内容，无论怎么变化，其实，总体上仍然会使以经济手段、市场手段调控为主，为以后行政化手段退出做铺垫。
从这个角度来讲，此次调控政策绝不是媒体及大众所解读那样简单的重复和强调。笔者认为，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。
具体来讲，从调控手段角度来讲，二手房交易20%增值税是主要针对短期内（5年内）投机行为而征收的一个资本利得税，通过这个税收动作一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
关于个人住房房产税改革试点，北京出台房产税是迟早的事情，出台之后房产税税率、征收对象范围的扩围及深入开展也是迟早的事情，笔者认为，在今后几年，房产税由新房转向二手房，整体市场全部开征房产税已为大局，只不过推进的进度及市场影响需要“温水煮青蛙”，慢慢推进。
从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报回归到一个正常合理的范围内，同样，也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
关于本地户籍单身限购一套住房，实属短期内为了控制炒作房价的市场行为，缓解较为紧张的供求关系不得已而为的行政化措施，笔者认为，短期内势必会伤害一部分本地户籍的单身实际自住需求。但总体来看，短期内这项政策对于遏制投机行为，让住房回归自住价值具有一定的调节作用。从执行时间周期来看，总体上也是一个短期内过渡性的政策，并不具备长期执行的条件，一个理由是短期内市场可以通过假结婚或其他手段规避单身限购的政策，另外一个理由，也是非常重要的理由，那就是通过此项政策以及限购等行政化措施，总体上稳定当前市场环节，稳定涨价预期，为将来长效性的调控机制出台争取时间。
总之，此次政策主要是通过此次政策的强化与经济手段的中长期的使用，遏制投机性需求，保证合理的自住需求，支持中长期的投资性需求，从而稳定房价上涨的预期，促使房地产市场稳定健康发展。从短期内来讲，总体上是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。
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