[摘要] 房天下讯：2011年房地产行业遭遇深度调控，无锡楼市“量价齐跌”，限购、限价等政策的出台给楼市带来了一轮又一轮的冲击。降价跳水、低价入市、垫首付、电商嫁接等促销手段层出不穷，那么调控降价潮下，又有哪些品牌房企能够逆市突围？
房天下讯：2012年前十月，多数开发企业已经完成全年销售任务，大型房企凭借口碑资金品牌再度积累新客户，小型房企多渠道推广，出新放量，同获佳绩；而购房者们练就了火眼金睛，试图挖掘出最划算的购房方式。在调控声中，开发商和刚需者同台唱戏，热热闹闹地过完了2012。2012年无锡楼市是真热还是虚热？楼价是真降还是虚涨？房企的各种营销手段背后实质又是什么？
营销策略一："起价房"降价由虚转实 开发商变实在 购房者更敏感
在惯用的营销手段中，购房者对价格最为敏感，特别是2012年这个“刚需年”，打价格战可谓屡试不爽，但之前，开发商降价更多表现为被动的无奈之选。但是今年，为了抢占刚需市场，开发商化被动为主动，3字头、4字头等不断刷新区域谷底价。
今年8月，锡山区羊尖五洲·幸福湾开盘之时，就打出3480的起价房，让本已经处于价格的垫底的锡山区谷底价再次被刷新。不久之前，位于锡西新城的优佳家也打出了折合单价3988元/平米起的价格，据了解，“这个价格主要是针对104平米高赠送面积的户型。”实际面积为104平米，外加赠送面积近30平米，折合到每平米，价格为3988元/平米起。
如果说起价房实际的眼球效应大于宣传成果，那直接降价则是动真格。而今年降价的表现出现在滨湖区。从单价16000元/平米降至6900元元/平米，无锡太湖新城(小区网论坛)最南端的嘉业国际城，上演一出令人惊叹的跳水大甩卖。据了解，6月份推出的非毛坯房折后均价为1.4万-1.5万元/平方米，至7月份开始推出“限时特惠”，将价格“腰斩”至6900元/平方米，比周边知名楼盘低了近四成。
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在信息化时代，网络的影响力已 乎想象。业内人士表示，“有越来越多的开发商重视网络在市场推广及品牌建设中的作用，网络营销作为一种有效的推广手段，开展网络营销是一种发展趋势。”
中邦城市花园 引爆无锡楼市电商热潮
2月10日，房天下电商项目中邦城市花园正式启动，单价4800元/平米起，房天下会员独享“一万抵三万”优惠，一经推向市场，立刻成为市场关注焦点，截止3月7日，团购报名人数达到1956人，缴纳意向金的客户已经达到746组。
3月9日，经过近一个月的准备，中邦城市花园二期房源正式开盘，推出2#、3#、4#、6#四幢楼，户型包括87㎡两房、103㎡三房、122㎡三房。当天，小编上午10点来到项目现场，售楼处外已经聚集了众多购房者。截止中午十二点半，工作人员安排购房者进入会场，在大门打开的瞬间，大批人群涌入，有网友形容这场面好像“春运”一样。据统计，现场共计到场743组意向客户，近1500人，当天452套房源全部售罄，成为2012年无锡市场个“日光盘”。
中邦城市花园售楼处现场 近1500人汇集
据房天下数据监控中心统计，2月份无锡新区商品房成交423套，商品住宅备案均价7341元/平米。3月9日，仅仅一天时间，中邦城市花园共计成交452套房源，超过2月分新区成交总量，成交价格远低于新区商品房成交均价。业内人士表示，新区楼市3月成交量将因中邦城市花园的“日光”而暴涨，同时成交均价也会因中邦城市花园成交价格而有所回落。
除此之外，微博营销的出现为其开辟了另一个战场，众房企纷纷加入微博营销大军，无锡的多数楼盘均注册有官方微博，用以发布活动预告、活动现场直播，企业文化的传播，并且与粉丝互动等。如，协信在微博接连推广“免费送新鲜蔬菜”、“免费送鲜肉”，引起了粉丝的关注和热议。
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苏南融创并入上海融创绿城 两大房企巨头强强联合
自6月22日融创绿城共同搭建高端地产平台之后，短短4个多月里，合作取得的共赢效应正在不断释放。11月11日下午，融创中国举行新闻发布会，董事长孙宏斌再度对外宣称，苏南融创正式并入上海融创绿城房地产开发有限公司。此举不但反应出两大房企合作之后融洽亲密，共赢互利，同时这一举动对于融创而言是又是一次逆市发展的战略提升。
当天发布会上，融创中国董事长孙宏斌、上海融创绿城董事长王虹斌、总经理田强等融创绿城高层领导在苏南融创并入上海融创绿城平台公司以及双方今后合作细节回答了在场记者。融创方面称，苏南融创并入上海融创绿城这是上海融创绿城的一个发展战略，融创与绿城在苏南和上海区域采用合作合营的方式进行发展，作为发展中的一个战略布局，由上海融创绿城统一绿城和融创在沪、苏、锡、常区域的管理和发展。
上海融创绿城董事长王虹斌表示，绿城与融创的合作在今年取得了突破进展，双方的优势互补得到了集中体现。他表示，融创的团队管理和风险控制意识是融创能够逆市发力并取得销售飘红的重要原因，在过去的4个多月中，融创在快速消化销售任务的同时还能在上海继续扩张拿地，表现出的逆市发展魄力和团队作战能力有目共睹，未来绿城与融创在长三角几个城市的深入合作还将保持高效和共赢的发展趋势。
盛高9.7亿将无锡26万余平土地售予恒大
“盛高置地7月3日公告宣布，公司于6月30日与恒大订立协议，向其转让无锡市锡山区土地，总占地面积约26.33万平方米，代价约为9.657亿人民币。”上述土地位于中国无锡市锡山区太湖大道以南、友谊路以西，B5地段的土地使用权证已由项目公司取得。估计出售1.28亿元，盛高方面表示，部分将用偿还公司及其子公司的债务，余下将用作集团额外营运资金。
从近几年融创、万科、富力等巨头型企业选择与自己同级别房企联手，形成更加强势的联盟，可以看出，房地产合作模式已经逐渐由“大小联合”、“强弱联合”“专业与资本联合”向“强强联合”、“专业与专业联合”、“大大联合”演变。
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营销策略三：开盘单价猛涨 开发商购房者淡季博弈
一般来说，楼盘开盘价格普遍低于预期，这样的情况在房地产市场上并不少见。今年7、8月份传统楼市淡季时期，无锡频频出现楼盘开盘价高于预期价格的现象，而且这预期价格竟是置业顾问给的。一时之间，开盘频频涨价之声不绝于耳。
上半年，蠡湖新城某盘曾爆出25000-35000元/平米锡城历史最贵高层单价，当时就曾引起锡城楼市一阵轰动，除了咂舌的和看热闹的，也让不少购房者重新打量起蠡湖新城的板块价值和发展潜力。
而此番刷新板块内单价记录的是位于蠡湖公园对面、由无锡本土房企阳光置业在蠡湖新城打造的颇具口碑的“老”项目。据该项目负责人介绍，该项目旗下8套真正一线蠡湖景观的独栋别墅均价将在55000元/平米左右！
“如果降低房价，反而有可能加重购房者的观望情绪;如果保持价格的稳定，有刚性需求的购房者最终还是会选择买房，开发商也就能在这场博弈中胜出了。”一位房产经纪说。
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“千人火锅宴”“热气球看房”
9月22日晚，新区的协信阿卡迪亚在体育公园举行千人火锅宴，吸引了全市数千人集聚，共同品尝正宗重庆清一色火锅的独特美味。
“请问这里是**公司吗？‘千人火锅宴’是怎么回事啊？”“先生，你好。请先登记你的姓名、联系方式，方便的时候请来一趟我们（售楼）这里，好给你办理（火锅宴）邀请函。”记者以广告上公布的联系电话致电该售楼处，工作人员透露说，这几天每天都有数百人次打去咨询电话，但对于邀请函的发放，还是需要咨询者到他们公司售楼处领取的。
其实对于这次新推商业地产项目的具体时间、价格，即使是到了9月22日“千人火锅宴”举行之时，还不会公布。对此，该公司另一位张姓负责人表示，自从广告发布这一周多的时间以来，已经有数千人打电话来咨询过，截至18日已有四五百人拿到了邀请函，此外他们还给之前住宅业主留了一部分邀请函。张先生还告诉记者，到9月22日那天在无锡体育公园举办火锅宴时，火锅所用的食材等都将是从重庆当地直接空运到无锡的。
此外，继150米天际样板房惊艳全城后，9月23日，西水东“热气球看房”再次引发全城聚焦。据项目销售人员介绍，西水东将要举办“热气球看房”活动的消息一经发布，便吸引了众多老业主与意向客户纷纷报名参与。
同样为了吸引眼球，增长人气，明星效应同样是开发商的手段。依靠名人效应可谓最直接，最行之有效的方式。今年，弘阳三万倾发布会邀请 夫妇，平湖天地开盘邀请 ，亿丰时代广场冠名《中国好声音》无锡演唱会等均为其中的代表楼盘。
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