[摘要] 8月16日，SOHO中国在香港发布了2012年中期业绩，并宣布将结束散售模式，转向“开发-自持”的模式，未来将持有办公楼和商业物业约150万平米，其中北京约38万平米、上海约112万平米，涵盖旗下主要在建项目。
公要“多多修炼”
至于在物业管理和商业运营方面，SOHO中国要“取经”的地方似乎更多。
在写字楼租赁上，张欣表示，SOHO中国有着超过十年、逾250万平米的物业租赁经验，因此不惧挑战。而宋延庆认为，为散户代理租赁和大规模自持租赁不能相提并论。而且SOHO中国将面临“四不像”的难题，“我们所说的写字楼物业自持，多是以高端的甲级写字楼为主；而这和SOHO中国的物业类型、品牌理念都是相悖的。”
在商铺的运营管理方面，SOHO中国更显“底气不足”。据其半年报显示，SOHO中国在北京前门大街的5.5万平米项目已经完工。但该项目被指在招商、出租率方面的表现不佳。为此潘石屹表示，5月份已更换管理公司，将重新定位和招商，情况有望年底改观。
张欣也坦言：“商业物业在整个资产组合中的占比约为30%。对于商业运营，我们感觉到比较大的挑战。”
据悉，今年5月，SOHO中国与盈石资产管理有限公司达成合作，该公司将全面接手SOHO中国的商铺项目。潘石屹曾对外表示，两者的长期合作有助于SOHO建立自己的专业招商和运营管理团队、提高租户质量及物业。
为此，张家鹏、朱凌波均认为，SOHO中国在商业人才的培育、经营经验的累积、与外围服务商的配合、与客户的沟通等方面，都需要“多多修炼”。
■ 新京报五问潘石屹
潘石屹：大部分自持，部分仍出售
新京报：SOHO中国的散售模式一直被业内质疑，为何现在决定转型？
潘石屹(以下简称“潘”)：散售能尽快回流资金，抓住机会、做大规模，公司实力得到特别大的提高。而过去十年，所有购买SOHO物业的人都分享了房价上涨。奥运会、世博会使北京、上海过去十年房价高涨，但今天两城市轮廓已成型，租金涨幅更快，我们在建商业项目量150万平米，持有对公司价值更大。
新京报：上半年SOHO中国只卖了60亿元，只完成全年目标的26%，中报业绩大跌，是否因销售不利、投资人压力转型？
潘：中报在预期内，年中没有能交付的项目，今年9-10月银河SOHO交付后会产生较大盈利。我们项目不多，半年看业绩起伏大，2008年中期还亏损，我们和董事会反复考虑过，业绩不确定这个问题很严重。转型原因内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税。
新京报：具体怎么“由卖转租”？是否所有项目都“一刀切”不再出售？
潘：大部分自持，部分仍出售，如北京望京SOHO三栋楼，两栋出售，一栋自持，年底望京SOHO有望清盘；比如SOHO天山广场有3万平米的酒店和住宅，这部分销售，办公和商业自持。出售的还有上海中山广场的公寓部分、上海世纪大道SOHO。
新京报：SOHO称转型5年后，年租金收入40亿元，但相比公司此前每年百亿元以上的销售收入，业绩是否会出现剧烈下滑？
潘：这几年公司收入还是靠销售。房地产销售有滞后性，如分期付款，未来能收回来的钱大概是100亿元，可能3-4年后销售收入会较大下跌。手头150万平米房子都建完需要三年时间，租金收入能补上一部分。
新京报：转型后公司的组织架构和人员结构会不会有调整？
潘：未来人员方面，销售部分人员会有缩减，部分转岗，转向出租部、管理运营部门。
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