[摘要] 去年国务院两轮调控政策后，虽然抑制了楼市价格过快上涨，但是部分区域依然保持上涨。今年1月，国务院出台了新8条政策，这是近年来最严厉的房地产调控政策，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面。
（来源：时代周报）
刘远举
去年国务院两轮调控政策后，虽然抑制了楼市价格过快上涨，但是部分区域依然保持上涨。今年1月，国务院出台了新8条政策，这是近年来最严厉的房地产调控政策，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，其中限购范围扩大、二套房房贷首付比例提至60%，以及二手房交易营业税全额征收，对楼市影响极大。
但半年多过去，情况并不乐观。根据日前国家统计局公布的数据显示，6月份70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二、三线城市涨幅已 过北京、上海等一线城市，成为领涨房价的“主力军”。这些情况都说明调控还没有完全达到预期目标。
这首先在于调控目标的偏差。温家宝总理说过，管理通胀预期比管理通胀更重要。房地产作为资产有着不同于一般消费品的价格走势特征，投资者追涨杀跌的行为特征也会出现在刚需者的身上，所以，房价上涨预期对于控制房价也是非常重要的。虽然国务院的态度由“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，变为更加强硬的“促进房价合理回归”，但此前各省市公布的调控目标却并非如此，如上海目标是价格涨幅低于GDP和人均收入增长；广州的标准是价格涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。地方政府半推半就的态度非但未明确降价目标，反而极易强化房价上涨预期。在投资渠道单一的情况下，二、三线未限购城市在本地投资需求和一线限购城市的转移投资需求的双重压力下房价上涨。同时，二、三线城市房价的继续上涨也影响着刚需购房者和房地产商、二手房卖家的预期，进而影响整体的调控效果。
在投资者和刚需购房者对房价仍有涨价预期之下，调控目标显然难以达成。在保增长和地方政府的财政压力下，已有30多个城市相继反向地预调、微调，激活房地产市场，释放刚需，带动土地市场，拉动地方经济，碰撞、试探中央的调控底线。据相关专家分析，房地产调控已经事实松动，降息，地方政府的预调、微调，银行间流动性持续好转，将使楼市资金面和政策面好转，房价下跌的可能性接近于零。
回顾之前的种种调控政策就会发现，各种政策之间的制度不兼容是调控难以奏效的根本原因。
首先是土地一级市场和二级市场的不兼容，土地在一级市场是一种垄断品，在二级市场却是投资品、商品，土地在计划经济式的垄断和投资品之间的转化导致的不兼容，不但成为房价高企的初始原因，也成为了地方政府弱化、松动调控政策的初始动因。其次，发展经济的强烈需求和私人产权保护之间的不兼容，在私人投资受抑制的情况下，地方政府受经济发展考核、保增长压力，就必然过于依赖财政投入、兴建各种工程拉动地方经济增长。地方对财政投入的需求则会遭遇分税制下中央和地方政府的权责不兼容：地方政府承担了过多的发展压力有着过多的投资需求，而在现有的分税制体制下，地方政府只能从税收中分得不到20%的，土地财政因此成为地方政府的主要投资资金来源。于是，一方面要压制房价，另一方面，要刺激经济发展、保增长，不敢降低涨房价的预期。这种相互抵触的政策之间的不兼容，打乱了市场本身的秩序，使得直接对个体限购成为仅有的手段。
限购政策这种直接对结果进行调整的严格的经济政策，需要中央政府的强大执行力。此前包括地方政府的各种松动，调控城市数量未达成目标，都显示出地方政府对政策的种种试探于是乎，一方面中央调控目的难以全部达成，而另一方面，各地区居民则在高房价下怨声载道。
在现代全球经济中，调控已然成为各国政府刺激经济、抚平波动的手段，但经济调控背后，必然是各种相互兼容的政治制度，条理清晰的权力结构，相互兼容的政策，明确的行政逻辑，如果缺失这种兼容，调控就会在不兼容的目标、制度、政策中消解，很难起到预期中的作用。
作者系财经评论员
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（来源：中国建设报·中国住房）
8月2日，在督察组突击检查各地楼市调控的大背景下，一条关于“取消商品房预售制”的传言致使当日上市房企股价大幅下挫。谣言可畏，但当前的市场也仍然脆弱。而督察组的调研结果汇总后，很可能成为国务院制定下一步调控政策的重要参考。
8月2日，一条关于“取消商品房预售制”的传言不胫而走，尽管住房和城乡建设部很快辟谣，部分城市也及时表态“不可能取消”，但该传言仍给市场带来不小震动。当日，房地产板块大幅下挫，领跌沪深两市。
事实上，市场对于传言的恐惧更多来自于正在进行的国务院落实房地产市场调控政策专项督察，以及两者之间关联性的猜测。而业内专家表示，尽管“取消”一说看似杞人忧天，督察组在各地的“座谈会”上也并未有更多表态，但本次督察结果的汇总与分析，很可能对下一阶段的房地产市场调控政策走向产生重大影响：一是督察结果反馈中央后，政策执行不到位的城市将被督促进行整改；二是如果目前调控政策并没有取得预期效果，督察结果将左右新一轮调控政策走向。
地方急于表态
7月24日国务院办公厅发布通知，从7月下旬开始，国务院将派出8个督察组，对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。
据了解，此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况，目标直指近期出现的一些市场“异动”。如一些地方相继出现的政策“松绑”，房价、成交量快速回升，以及个别“地王”再现等。
浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生对此表示，正因上述原因，国务院在这个关键时刻，需要一次主要省市的调控执行情况排查，表明中央的决心。
按照已公布的信息，截至记者发稿时，多数督察组已基本完成督察任务。据了解，各个督察组每到一地，主要督察方式为听取当地主管等部门对房地产开发情况的报告；实地考察几个具有典型性的房地产项目；与当地开发商、中介机构、市民代表座谈等，内容涉及房价、土地市场情况等，但基本以“看”、“听”为主，而少有表态。
来自北京相关媒体的报道则显示，在督察中的一场涉及到房地产业内人士和开发商座谈会上，限购令执行情况、成交量能否持续、下半年的市场供应等问题都在被询问的范围之中，但依然没有表态。
而反观地方政府则动作频频。上海的反应最为敏感。几乎就在国务院督察组抵达上海的同时，7月27日上海市政府办公厅发出了《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，重申了严格执行房地产调控的若干要求。
而北京市近期则对部分企业进行了约谈和告诫，并表示将在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督。
事实上，督察组所到之处，不仅各地政府纷纷站出来明确表态要继续坚持房地产调控不放松，部分省市更是积极进行自我肯定。如记者获取的某省“新闻材料”就显示：“我省高度重视房地产市场调控工作，精心组织，周密部署，工作扎实，措施有力，较好地贯彻落实了国务院有关调控工作的决策部署。”随后材料进一步指出，全省房地产市场总体稳定，房价基本平稳，投资投机性需求得到有效遏制，土地市场运行有序，信贷税收政策执行严格，调控工作取得了明显成效。
业内人士分析，地方政府急于表态反映出对中央调控政策的进一步加码的担忧，宁可以牺牲暂时利益换取政策的稳定。北京市房地产业协会秘书长陈志表示，每年8月到10月的市场需求量比较旺盛，从金融政策的角度来看，未来应该还会出现降准、降息，也可能会出现房地产成交迅速放大的情况。因此，从影响市场政策因素来看，中央还在不断强化调控的预期，强调坚持以自住需求为主要的满足对象，继续抑制投资投机。
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左右后市政策
据了解，本次专项督察工作将在8月完全结束，住房城乡建设部和国土部等主管部门将根据各小组的汇报编写成材料上报国务院，并成为下一步楼市调控的重要参考依据。
尽管在本次督察过程中，各地均强调将严格执行房地产调控政策，但事实上，2011年下半年以来，累计已有40个城市对政策做了“微调”，主要手段包括调整普通住房标准、提高公积金贷款额度、实施购房补贴等。而其中，多数地方微调政策都未被叫停。
7月31日，中共中央政治局召开会议，再次强调坚决遏制投资投机性购房，防止房价反弹。但目前的市场上量价齐涨的态势正在变得明朗，让人们对调控是否还会加码提出了初步猜测。有专家就表示，如果调控不加码，房价只有一种可能———步入持续上涨通道。
尽管保利北京公司副总经理王英男在与督察组的座谈中表示，北京大多数项目仍然处于以价换量阶段，但近期公布的一些数据仍让房企纠结不已。中指研究院8月1日发布的报告称，7月百城住宅平均价格自6月止跌后再次环比上涨，且同比跌幅进一步收窄。该研究院华中分院研究副总监李国政分析认为，市场价格回调及两次降息、信贷宽松等因素影响，拉动了整体销售。
关于具体的调控新手段，传言中的取消商品房预售制度已经被辟谣，但不可否认的是，取消预售制度的呼声从未停止。早在2010年初，南宁市即被广西壮族自治区选为试点城市，推进现房销售。而据记者了解，相关部门在近两年内确实对取消预售制度的影响进行了相关调研与评估，但结果显示时机并不成熟。另一方面，就目前所了解到的信息显示，包括扩大房产税试点、改进和完善限购制度、加强交易环节征税等新政策，事实上也并不排除已在相关部门的政策储备之中。
陈志表示，调控力度目前仍然是比较大的，有可能从某种程度上抑制地方政府的放松冲动，“但如果房价出现反弹，不管是从土地、税收还是其他环节，我认为后续的措施一定会出台的。”
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