[摘要] 继今年1月全国70个大中城市房价环比止涨后，2月有66个大中城市房价环比下降或持平，上涨的4个城市均为二三线城市。
地产企业力推刚需项目
作为限购政策较为严厉的城市之一，北京市的房价自调控以来出现了较明显调整。伟业我爱我家市场研究院数据显示，由于低价盘大量入市，相比2011年三季度新房价格的高点，北京今年的成交价格出现明显下滑。据测算，2012年一季度纯商品住宅(不含保障房、商住房)均价约18620元/平方米，比去年三季度的高点下降17.6%。
“由于过去一年来各项目累计的库存量比较高，部分项目已经开始加大折扣幅度，这是房价下调的基础。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮直言。
值得注意的是，当前北京市降价幅度较大的区域集中在周边甚至是郊区楼盘。数据显示，与2011年三季度的高点相比，2012年一季度北京市三四环之间均价仅下降0.3%，三环以内房价上涨5%；此外，其他区域房价均出现明显下降，其中四五环之间、五六环之间均价分别下降25.6%和20.2%。
市场人士认为，当前五环以外的成交量占据北京市总成交量的八成，去年该区域成交量比重则不到七成，郊区成交比重的上涨在结构上导致全市成交均价下降，而这部分区域的需求主体就是刚需人群。
“郊区性价比相对较高的刚需项目占据了市场销售主流。”张大伟认为，当前成交环比走出春节时期的低谷，但成交量值仍处于相对低位，10%的降价项目占据了市场90%的成交量，而未降价项目销售冷清程度甚至超过1-2月。从4月计划开盘的项目来看，针对刚需的低价郊区盘依然占据多数。北京地区预期在4月份开盘的项目仅有24个，其中昌平、房山、大兴、顺义项目供应相对较多。
今年以来，不少大型房企陆续启动较大规模的降价促销活动。万科董秘谭华杰近日表示，2012年万科产品将以中小户型、刚需房为主。
绿地集团也在调整策略，推出更适合刚需的中小户型产品。目前绿地在上海推出的小户型刚需类产品占比在六成以上。此外，金地、恒大等房企3月在推和4月预推的项目中也以中小户型为主。
从京沪深楼市表现来看，刚需青睐的中小户型销售红火，而大户型相对冷清，市场走势已现分化。在2月深圳成交前十名的楼盘中，除了一个楼盘项目的售价超过2万元/平方米外，其余楼盘均以刚需置业者为客户主力，单价均在2万元以下。
业内人士指出，刚需群体主要购买的是单价较低、户型面积较小的项目。这部分群体对于价格的敏感性比较强，当项目出现降价时，会出手入市。相比之下，大户型楼盘的目标客户则是改善性需求，价格小幅下跌对其刺激有限。正是由于中小户型周转速度加快、大户型相对冷清，使得开发商将推盘重心转向中小户型为主的刚需项目，并引发市场结构的转变。
专家预计，开发商面临着高库存以及资金层面的重重压力，提高周转率和资金回流速度成为开发商的经营重点，有着较快周转力的中小户型刚需产品将成为今年的销售重点。
应多措并举促房价回归
随着低价项目不断入市，近期部分城市的成交量有所复苏。业内人士表示，房价向合理价位的回归是长期过程，不仅是开发商的推盘结构发生变化，在回归的过程中还需要银行贷款、居民收入增长等一系列政策的配合。
春节过后，首套房贷款重新出现优惠。北京、上海等一线城市的主流首套房贷款利率已从2月的基准利率下调到9折左右。与此前优质的购房者才能享受利率优惠不同，当前只要购房者符合正常的首套房条件，大部分可以享受9折优惠。
业内人士测算，如果按照9折优惠利率计算，相比之前的基准利率，20年期百万元的贷款将节省利息约10万元。购房者成本已经有所降低，使得刚需入市热情有所复苏。
业内人士还指出，本轮调控房价回归合理不应该单纯是房价下调，除了银行贷款政策配合外，还应该包括居民收入上涨等政策综合作用。
陈国强指出，房价合不合理，不同城市、不同区位甚至是不同项目而言都对应不同的价格，不能一概而论。对于刚需人群而言，应该积极关注市场，当符合自己需求的项目价格达到预期价位的话，可以考虑选择入市。记者于萍
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