[摘要] 库存商品房7万多套，顶着这一“天量”无锡楼市进入了2012年。在成交相比往年大幅缩水的情况下，库存压力却刷新了近几年的最大值。业内人士分析，库存房源虽然不能说明根本问题，但仍是考察楼市冷暖的指标之一。而由于目前的调控政策并无松动迹象，库存房源可能还会继续走高。
库存商品房7万多套，顶着这一“天量”无锡楼市进入了2012年。在成交相比往年大幅缩水的情况下，库存压力却刷新了近几年的值。业内人士分析，库存房源虽然不能说明根本问题，但仍是考察楼市冷暖的指标之一。而由于目前的调控政策并无松动迹象，库存房源可能还会继续走高。
仅靠库存，便可卖到2013年二季度
2011年，在深入调控的影响之下，楼市成交大幅缩水。450多万平米的总成交量，成为近三年来的。在成交萎缩的背后，则是新建商品房库存量不断攀升。据统计，目前无锡楼市的库存房源已超过1200多万平米，其中商品住宅的剩余可售房源售近720万平米。昨日记者在无锡市房地产信息公众网上看到，截至1月16日，全市商品房剩余可售套数达到了74477套，达到历史高位。
按近三年月均销量测算，光光是这些库存便需要15个月方能完全清空。也就是，在2012年无锡不建新房的情况下，仅仅靠这些存量房也可以维持到2013年的二季度。事实上，虽然地产市场的形势依然十分严峻，但是开发商在2012年不开发也是不可能的。2011年，无锡市供应量为716.56万平米，平均每月新增近60万平米；2012年，从目前种种表现来看，供应节奏会有所放缓，但500万平米的新房上市量是肯定会有的。按照目前的去化速度，锡城商品房库存量只会越来越多，存销比也将越来越大。因此，可以预测，今年无锡商品房库存仍将处于高位运行状态。
新区、惠山、滨湖库存占了2/3
从区域看，作为商品房主要供应地区的新区、惠山区和滨湖区，也正是库存压力相对较大的地区。目前，新区的库存，超过了2万套，为22623套；惠山区和滨湖区分别为13973套和12092套。上述三个区域的库存总到了总量的2/3。
“前段时间，中央频频表态要坚持调控政策，这意味着现行的限购政策在短期内没有解除的可能。那么，在大政策没有松动的前提下，楼市变数较少，库存房源只能是一路攀升。”融润投资顾问有限公司总经理徐龙分析说。
调控政策下，2012年的房地产市场由于新房源的入市量增加、库存积压还将进一步加剧。据不完全统计，2012年无锡市区预计有5万套房源入市。如此高的库存量，佐证了市场消化力的逐渐疲软，也给新盘入市增加了巨额风险。随着年关的到来，许多开发商都开始逐渐看淡销售的数量，将销售的重心寄托在节后二季度的市场上。业内专业人士也指出，7万多套的库存量的确给开发商带来了不小的压力，但是从中长期来看，如果未来限购政策有所放松，通过市场这只“看不见的手”，这些库存量在一定程度上还是有利于整个无锡楼市的供需平衡。不过受当前限购等政策以及市场观望情绪影响，短期内库存量可能会进一步升高，最快也要在下半年才可能出现回落。
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今年上半年库存将维持在高位
新建商品房库存量不断增加的主要原因：一是受全年开发计划一般是在前一年末或当年年初确定，2010年虽然楼市调控不断，但市场还是比较活跃的，也正因此不少楼盘在制定2011年的开发量时步伐迈得比较大；二是受今年限购、限贷等调控政策影响，投资投机需求被有效打压，而对于部分自住需求来说，仍处于观望中。据了解，很多开发商已经在去年年末纷纷作出应对当前形势的计划，包括谨慎拿地、放缓推盘、加大促销力度等等，也取得了一定的效果。
减少幻想，以价换量是上策
尽管楼市库存已处高位，但在不同的开发商看来，感受也显然不同。有的楼盘放出的价格已经接近成本价，“以价换量”快速回笼资金的意图非常明显。而也有不少楼盘，却没有丝毫降价或低开的意思，有的楼盘干脆长期价格坚挺，宁可不卖房也在撑。
没有资金压力是不可能的，就看开发商有着怎样的策略了。业内人士认为，面对库存压力，主要有三类开发商：一是风险控制能力强、善于作宏观分析的企业，采取积极自救，以价换量的方式回笼资金过冬；二是一些支撑不下去的企业正在积极卖地卖项目，准备找其他企业谈并购的；三是一些仍然对调控抱有幻想，等待政府出手相救的。业内人士提醒说，第三类开发商应当减少幻想，因为很多企业会在政府出手前倒下。商报记者/祝雯隽
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