[摘要] 为遏制房价过快上涨，2010年中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)
中指研究院
一、2011年中国房地产新政解析
1.“国八条”
政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉
为遏制房价过快上涨，2010年中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。
2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。该政策是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。总体来看，本次调控政策要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，政策力度更强，
具体如下：
明确房价调控目标，稳定预期。文件要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中从未出现。
实施限购措施和利用舆论引导合理需求。在“国八条”出台前已有已有24个城市出台“限购令”，严厉程度不一；“国八条”的限购规定更加严厉、涉及城市更广，主要体现在以下几个方面：(1)覆盖范围更广；(2)购买限制更严；(3)跨区域限制更严。
改进土地招拍挂制度，增加保障房供给不放松。确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。
税收、信贷政策进一步升级，合力抑制投资投机需求。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；该措施加大了二手房交易成本和购买费用，严厉程度较之以往进一步加强，将会有效遏制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
2.房产税
政策要点：在征收范围上两地各有侧重，上海税率较低，重庆税率跨度大
“国八条”发布次日(1月27日)，上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出改革方案，条件成熟时在范围内征收房产税。
从征税范围来看，上海虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围，因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多，对高档住房和普通住宅同时产生影响。而重庆的政策主要针对高档住房，对普通住宅不会产生影响。从税率来看，重庆税率跨度大(0.5%，1.2%)，而上海税率为0.4%或0.6%，在计算应纳税额时再乘以70%，因此税率相对较低。
目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度。因此，在“国八条”已有更严厉政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多地对购房者心理产生影响。而且在试点初期，房产税对地方财政收入贡献很小，未来也难以与土地出让金相提并论。
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