强制评估真的会妨碍自由定价权利吗？

    6月23日，上海申杨房地产估价有限责任公司的机构进驻杨浦区房地产交易中心。今后，所有杨浦区二手房交易房源在缴税过户之前，都必须经过这家估价公司的价格审核，明显低于市场价格的成交房源则可能被退件，由申杨公司对房产进行重新评估。

    这一目的是为了防止出现房屋买卖过程中普遍存在的用“阴阳合同”做低房价来避税的现象。目前，强制评估正在上海多个区县推行，强制评估固然能使国家税收少受损失，但需要关注的问题是:如何杜绝伤害无辜？是否会增加市民的交易成本？

    估价师把关“二手房价”

    记者了解到，不单是杨浦区，徐汇、黄浦、卢湾、青浦等几个区的房产交易中心，买卖双方在办理过户手续前，都有相类似的关口，被称为“询价”或“估价”。一般由评估公司的估价师坐镇，对每套二手房的成交价格作一个评估，符合市场价范围之内的，由该公司盖章，然后才能办理交易手续。如该评估机构认为成交价明显低于市场价的成交房源，则将被退件，不得过户交易。

    黄浦区房地产交易中心的交易大厅内，“税务”和“财政”办理窗口后面，摆着“八达估价”的指示牌，估价师陈建明端坐桌前，查看交易双方提供的二手房买卖合同和产证，根据该套二手房的房型、朝向、供求情况等信息，迅速估计出这套房屋合理的市场交易价格，并比对买卖合同上显示的交易价格，以此判断交易双方是否有做低价格的嫌疑。

    旨在遏制做低房价逃税

    在前几次宏观调控后，针对政策变化“做低房价”开始出现。签“阴阳合同”是最盛行的方式，买卖双方在买房时订立两份以上内容不相同的合同，一份对内，一份对外，“对外”的是以逃避国家税收等为目的；“对内”的则是双方的真实意思。比如别墅，一旦交易，所产生的各种税费远远高于普通住宅，各项税费累计缴纳几十万元。别墅业主转手时往往要求下家配合做低房价。因为别墅土地资源稀缺，市场上现有的项目都是前几年批准开发的，成交一套少一套，别墅业主不怕下家不接受。在市中心，不少中介为了促成交易，往往协助上家要求下家配合做低房价。这样，上家既能避税，下家又能达到讨价还价的目的。

    但这样的阴阳合同却造成颇多的法律纠纷。去年初，闵行区法院就审判实践中发现的房屋买卖签订“阴阳合同”情况，撰写了《房屋买卖签订阴阳合同应引起有关部门注意》的信息，建议有关部门采取相应措施规范房屋中介行业，并从改变计税方法着手，减少此类诉讼。上海市房地局十分重视，提出了三点意见。一是进一步完善二手房网上备案，研究将房地产居间合同纳入网上备案，加强对房地产经纪业务的监控。二是加大对房地产中介经营行为的监管力度，将房地产中介唆使、协助买卖双方签订“阴阳合同”等违法违规行为列为房地产市场秩序专项整治范围，一经查实，从严处理。三是房地产中介以非法手段促成交易的不良行为将被记入房地产经纪机构和经纪人的信用档案，向社会公示。配合财税部门加强对合同价格进行把关，对查实的交易当事人偷税行为，有关部门将其记入个人征信体系。

    于是从去年下半年开始，像陈建明这样的估价师，陆续走进上海部分区县的房产交易中心。他们工作职责就是“盯牢”二手房房价，而此前二手房交易价格的核价工作一直由财税部门自行操作，一些客户对于财税部门核准价格提出异议，认为该部门没有估价资质，无法估出正确价格。

    估价师们说:并不是所有相对低成交价的二手房都会被“枪毙”，要看是否在房价的合理范围内，如果和市场合理价格偏离3％－5％甚至更大，便会退单。不过，如果买卖双方觉得估价不合理，可以自请其他公司重新估价，如果最终证明成交价并没有明显偏低，就可以放行。

    估价师应到现场实地勘查

    “要对一套房屋进行专业评估，至少必须到现场勘查。特别是二手房，受市场环境、房源具体情况的影响相当大，各种细微的差别都会影响二手房成交价格，不到现场实地勘查根本无法对房源进行专业评估。坐在房地交易中心翻翻材料，查查电脑，评出的房屋价格肯定会大打折扣。”一位不愿透露姓名的估价师认为房地交易中心的估价师“生活”太轻松。

    “不过他们也有自己的优势，进了房地交易中心，就有了天时地利人和的便宜。一般估价师估房时会先挑选至少三个以上与欲评估房屋在成交时间、地段、房龄、户型等方面尽可能接近的成交实例与评估目标进行比照，然后依据评估目标房屋的具体情况作出适当修正，以此估算目标房屋的合理价格。而我们这样的估价师要对二手房这样估价，交易中心是不提供二手房成交信息的，也看不到房屋的成交价。

    可能妨碍了自由定价的权利

    “名义上说是为了防止做低房价偷漏税款，实际上是通过‘强制’评估，阻挠房屋成交价的下跌。因为如果房东希望降价脱手自己的房产时，由于这个政策的限制，交易中心将不予登记。房子是我的，我想打折卖、跳楼价卖，都是房主的自由，作为政府部门不应该干涉。”在不少小区论坛中，业主们认为房地部门的此举是在托市。

    在实践过程中，很多房产中介都遇到过房东急于套现而低于市场价抛售房屋的现象。“低价卖房不在少数，特别是今年股市不好，急于套现的人特别多。”信谊中介的一位工作人员担心这项手段可能会矫枉过正:“如果急于套现被认作‘做低房价’而遭退件，还必须按照评估公司的核定价格缴税。或许会让急着用钱的房东‘雪上加霜’。”

    显然房地部门出台强制估价这一方法前没有考虑这一点，记者在采访过程中，有关人员这样告诉记者:“该卖多少钱的房子就该交多少税，我们是按照国家规定办事。至于其他的，你们买卖双方自己去协商。”

    上海原本律师事务所贾草律师认为，强制估价确实遏制了做低房价逃税的行为，可是这一做法过于一刀切，在保护国家利益的同时，也规避了买卖双方在交易中可能遇到的风险。但这种行为介入了公民的平等民事行为，可能会妨碍当事人自由买卖、自由定价的权利。

    遭退件后的选择和提醒估价师判断房屋有做低价格的嫌疑，交易被退件后，多数买卖双方还是希望交易能够继续进行。对于这个情况，买卖双方有两个选择。首先，买卖双方可根据估价机构给出的参考价格进行缴税。即如果双方的买卖签订的合同总价为100万元，但是给出的参考价格为130万元，买卖双方应当按照130万元来进行缴税；其次，买卖双方可以要求专业房产估价机构对房屋进行评估，并出具相关的评估报告。目前，税务局只认定A级评估公司出具的评估报告。

    做低房价被发现并退件后，交易还存在着买卖双方因税费的支付产生分歧，并导致成交“爆单”的可能性。这一情况涉及到买卖违约这一法律问题，买卖双方应格外注意。如果双方约定“各自承担税费”的，那么拒绝支付增加税费的一方将承担违约责任。如果双方约定“净到手价”的，那么税费以及相应的违约责任就应该由买家承担。因此，对于税费的支付形式买卖双方应该在合同中详细明确。   
 

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