[摘要] 在顺驰宣布被路劲低价收购2666天之后，孙宏斌带领融创的团队重新回归行业一线。现在的融创比当年的顺驰更强壮，也让竞争对手更畏惧。即使不乏质疑，但对手也不得不承认，孙宏斌已经成为2013年房地产行业的一个符号。
在顺驰宣布被路劲低价收购2666天之后，孙宏斌带领融创的团队重新回归行业一线。现在的融创比当年的顺驰更强壮，也让竞争对手更畏惧。即使不乏质疑，但对手也不得不承认，孙宏斌已经成为2013年房地产行业的一个符号。
根据实时排名，融创2013年的销售额排名在所有房企中居第11位。孙宏斌究竟靠什么办法，在顺驰倒下2666天之后，让营业额一开始只有30亿元的融创又站在了冲刺一线房企的位置上？他戏剧般的人生经历，究竟是得益于十年来中国房地产市场的持续井喷，还是顺驰的跌倒令他吸取了足够的教训？
追求速度控制节奏
“他小跑着上楼，大跨步，运动装，走近我才认出来，差点没来得及跟他问好。”融创中国一位普通员工言语中的孙宏斌，与聚光灯下、录音笔前的他略有不同，但不陌生的是他的速度。
“对，就是速度”，孙宏斌自己这样解释，任何一个行业对于速度的要求都是一样的，“之前我摔倒，很快就爬起来接着跑，我们只是跑得比别人快一点。”
83亿、192亿、356亿、508亿元，这是融创自2010年上市以来四年跑出的成绩。508亿元的合同额距房企十强仅一步之遥。
在兰德咨询总裁宋延庆看来，融创是目前行业中实现了“四高”的企业，“高周转、高杠杆、高溢价以及高回报。”宋延庆对《每日经济新闻》记者说，“过去几年，业绩增长较快的企业几乎都是高周转，并且有合理的产品定位。”
如此一来，在1月8日的媒体见面会现场，当孙宏斌报出2014年650亿元的销售业绩时，紧随其后的便是“是否太保守”的追问，因为一些分析师和行业人士预估融创今年将冲击800亿元。
“目标定得低，实现起来就比较容易，还能有惊喜，显得水平比较高！”孙宏斌丝毫不掩饰他的野心，“我们肯定可以赶超龙湖”。
“对于融创而言，管理团队将其自我约束总结为‘一个集中’和‘两个关键点’。”融创执行董事副总裁李绍忠如是说，所谓 “一个集中”，即项目获取与否最终决策权在集团，在确保现金流和负债率安全的前提下由集团来整体平衡资金和资源；而“两个关键点”则是支持项目价值判断的定位与规划方案，及确保集团整体现金流安全可靠的资金解决方案。
“高度集中、深耕所在城市”是孙宏斌的核心战略之一，“拿错地神仙也救不了你”的信条更是让融创在拿地时极为谨慎，“我从来不关心负债率，我只关心现金流。每个企业、每个行业、每个项目对负债率的承受能力不一样。又要我发展很快，又要我低负债率，不可能。”
因此，孙宏斌创造了销债率（销债率=销售额/短期负债）的概念，更地了解融创的发展现状——手中有多少现金，需要偿还多少短期债务。根据其2013年上半年的年报数据核算，融创的销债率是1.8。
300多项目中只选19个
人们记得融创出手“凶猛”，从北京亦庄到农展馆再到天津手表厂地块，融创的“地王”之战上演“连续剧”；人们不了解的是，背负着顺驰惨痛教训的孙宏斌，其实比任何人都算得精。
“2013年融创在研判了340多个项目的基础上，最终获取19块地，比率不到6%。北京有些地块我们跟踪了五六年，但最终也放弃了。”李绍忠透露，具体到每个项目的研判，公司财务部门、研发部门都会参与其中。
融创在2013年获取的每一幅土地，事先都经过精心选择，绝非偶尔为之的神来之笔。
在看似出价很高的北京市场，融创拿地的平均楼板价仅1.9万元/平方米，销售价格却可以达到4万元/平方米以上；在上海市场，接近1.4万元/平方米楼板价获得的项目，却可以为融创带来7万元/平方米以上的销售单价。
正是预测的可观利润，让孙宏斌敢于出重手。
“我现在的困扰是，我拿的地不贵，但别人非说贵。”孙宏斌如是说。在融创的测算中，虽然各地略有差异，但基本上都保持了土地成本与售价之间有2万元的空间。
“大家都不理解，要都理解我可能就拿不着了。”孙宏斌说，即使判断出错，融创所需要承担的风险也极其有限。
李绍忠透露了这样一个细节，虽然2013年融创拿了450亿元的地，且拿地纯权益占到将近70%，但净投入却不超过150亿元。
在很多人质疑，一旦市场出现逆转，融创将步当年顺驰后尘时，他们并没有想到孙宏斌其实早就留了一手。上述融资安排，意味着即使有一两个项目判断失误，也不易危及融创的生命线。
“1000亿已经不是我们的目标，我觉得这是水到渠成的事情，我在乎的是一线房企的阵营，我们现在只是二线或者是一线半。”孙宏斌说。
绿城合伙人
李绍忠用了一句文艺范儿十足的诗句总结融创的2013年——心有猛虎，细嗅蔷薇。这只猛虎凶猛的一面便是在2013年连续夺下的“地王”，蔷薇则隐喻着对产品的苛求。
孙宏斌愿意慢下来的地方，苏州桃花源算一个。这个偏安苏州江南小城的绝世之作出自宋卫平之手，也让孙宏斌直呼，“这样的项目，这辈子也就做这么一次。”
桃花源的精湛浓缩了“融绿合作”的绝妙，一人因此重生，一人因此涅槃，这两个中年男人惺惺相惜的背后便是孙宏斌的策略所在：股权开放战略以及全方位的合作，而他们共同追求之一便是产品。“我们都想把产品做好，都有英雄主义的情节，老宋非常追求完美，对他来说是一个目的。”孙宏斌说。
在他看来，融创过去十年最成功的便是跟绿城合作在上海发展，“对融创的发展，对产品品质的提升，这就是我过去一直说的一生就一次的机会。”
孙宏斌的感慨，源于融绿过去一年的极佳业绩。尽管成立只有一年半时间，融绿在上海就已经销售了112亿元，成为上海销售额前三的房企。无锡的融绿则继2012年之后，2013年再次成为无锡市场的名。
事实上，绿城不是融创的合作伙伴。世茂、九龙仓、保利、方兴……几乎每一个和融创合作的企业都是业内翘楚，而融创也通过和这些同行合作，获得不菲的。
【相关阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
