[摘要] 4月25日，中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》预计，今年住宅市场价格保持稳中有升的可能性比较大。近日，社科院再发报告称，住房供求已失衡，房价面临全面失控。与此同时，“国五条失效”一说甚嚣尘上。那么，本轮调控究竟问题出在哪里？
编者按：4月25日，中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》预计，今年住宅市场价格保持稳中有升的可能性比较大。近日，社科院再发报告称，住房供求已失衡，房价面临全面失控。与此同时，“国五条失效”一说甚嚣尘上。那么，本轮调控究竟问题出在哪里？房天下邀您收看今日话题：国五条被疑失效 楼市究竟谁失控？
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房价持续上涨 调控面临失效尴尬
3月上海房价环比领涨
与2月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有1个，上涨的城市有68个。环比价格上涨的城市中，涨幅为3.2%，即上海。 \
“调控最严”北京房价同比领涨
“最近两个月，北京房价涨幅居首，已经引起北京市领导不满，并要求建委等相关部门对这些数据进行解释、说明。”上述人士介绍。
社科院发警告
近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。
报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。
研究中心认为，本轮以“国五条”为标准的调控正面临失效的尴尬。
外媒：房价调控地方和中央玩猫腻阻碍中国梦
中国地产大亨王石在美国电视节目《60》中警告说，中国房价太高，楼市泡沫如果破裂，将导致民众抗议。中国新一届领导人正努力规避风险。国务院和央行近几周来已颁布多项法令，旨在打压房地产市场和打击投机行为。例如，提高第二套住房首付金额和房贷利率，以及对二手房买卖征收20%的个税。
但是，中央政府的许多法令没有得到贯彻。大多数地方官员不愿意严格执行遏制措施。相反，鼓励房地产市场繁荣不仅能够保证税收，还能提升当地经济增长，这和地方官员的晋升机会息息相关。桑顿认为，这种不当的激励措施刚好解释了为什么“地方和中央之间总是在进行一场猫鼠游戏”。
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无法平衡的供需
开发商延迟推盘
中投证券李少明认为，从2012年及2013年1季度的财务数据来看，行业最坏时期已过，处于恢复性发展中。由于近期房价持续上涨，政策压力大，地方政府依赖预售证价格监管控制房价，受此影响开发商延迟推盘，成交短期内或将小幅下滑。但中长期来看，性及开发普通住房优质开发商受调控影响小，行业集中度显著提升。
重工业投资落空 新开工面积少
中联钢的分析师胡艳平则称，由于政府对于经济增长放缓的容忍度提高，预示不太可能出台实质性刺激政策，这都将抑制用钢需求。
“我们认为今年建筑钢材不会好过，开春以后工地新开工面积就比去年明显减少，发改委去年批的那些基建项目，你看有多少真正开工了？信贷仍然收得紧，项目资金从哪里来？”唐山国丰钢铁的一位管理层说。
今年1月初，高标散装水泥平均价格为339.67元/吨，此后一路下跌，低点为3月初的320元/吨，3月底收于331.50元/吨。
“现在销量开始慢慢上来了，之前价格探底了，都在亏损经营，这种价格战再打下去肯定受不了。”华东地区一家水泥企业负责人表示。
上海统计局：购房意愿有所增强
调查中，有40.7%的受访者表示出较为明确的购房意愿，计划近三年购房，与2011年开展的购房意愿调查结果相比，具有较明确购房意愿的受访者比重保持稳定。
年龄分组显示，青年群体购房意愿最强。20-29岁和30-39岁受访者中分别有45.4%和41.6%计划三年内购房。据本市民政部门统计，本市男女市民平均结婚年龄分别为32岁和29.6岁，大部分40岁以下人群面临成家立业、购置婚房、留沪生活等现实问题，因此购房意愿较为迫切。同时，老年群体为帮助适龄子女购置婚房，购房意愿亦呈现增强趋势。60岁及以上的受访者中有37.9%计划近三年内购房，比重较2011年上升了6个百分点。
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疯狂的土地市场
政府边限房价边涨地价
“一方面，这样的安排既可以压住同一期出让土地的总价，不至于成交总价过于高；另一方面，政府可以逐步造势，激发房企拿地的热情。”他称。
不仅是广州，其他一二线城市也在加快推地。5月份，北京将有13宗地块入市，上海预计将供应21宗土地，起始价超过117亿元。而在4月成交的地块中，土地溢价率持续走高。4月9日，北京市鲁谷地块以高达174%溢价率拍出，两天后泰禾房地产以19.3亿元中标通州台湖地块，溢价率高达112%。传闻成为第二批房产税试点的杭州，近期也公布了共45宗的推地计划，预公告土地面积为1941亩，可建面积接近372万平方米，刷新了杭州历次推地规模的纪录。
住宅暴跌难阻土地火爆
6日下午，广州公开举行的一场土地拍卖中，一块占地面积75385平方米、建筑面积139766平方米的居住用地，经过近200轮竞拍，被佳兆业地产以总价18.67亿元、配建66800平方米保障房竞得，楼面价(摒除保障房部分)高达2.56万元/平方米，成为广州住宅单价新“地王”。
与此同时，此前4月10日，上海、北京也同日出现高溢价地块。上海地区一地块经过336轮激烈竞价后，最终以65%的溢价率，以18199元/平方米楼面价，37.75亿元总价成为2013年上海单价、总价双料“地王”。北京通州台湖地块以112%溢价率被福州泰禾房地产开发有限公司摘得，而1.18万元每平方米的楼面价也接近该地块附近区域1.4万元每平方米的平均售价。
研究报告显示，一线城市4月土地成交建筑面积为581万平方米，环比增长46.7%，同比增长75.9%;成交均价为4093元/平方米，环比增长22.7%，同比增长96%。
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纠结的经济环境
降息房价飙涨 不降热钱压顶
规模量化宽松政策，欧美流动性进一步趋于宽松。反观中国，宏观经济处于弱复苏态势之中。与此同时，内外利差扩大背景下，热钱压境态势明显。
海通证券副总裁兼首席(小区网论坛)经济学家李迅雷表示，降息的可能性不大。银行利率明显低于市场实际利率，热钱进入中国主要是冲着市场实际利率去的。
中金公司则在其研究报告中称，目前房地产的投资性需求还较大，降低基准利率无疑将刺激房价进一步上升的预期。
国内外“流动性”重合 通胀持续
国家统计局5月9日数据显示，2013年4月份，居民消费价格总水平同比上涨2.4%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，CPI反弹的背后具有多方面的因素：诸如国内“稳增长”背后货币“流动性”的持续宽松、欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国与日本等国货币滥发等，这些内外因素已经不可避免使CPI不断面临反弹压力，通胀预期也会越发明显，最终也会诱导中国新一轮的资产价格上涨，尤其是房价的上涨。
从国外环境来看，5月7日，澳大利亚联储货币政策会议决定降息至2.75%。此前的5月2日，欧洲央行决定下调欧元区主导利率25基点至0.5%的历史新低。一天后，印度央行宣布今年的第三次降息，将基准利率下调25个基点至7.25%。加上美国、日本仍在持续的大规模量化宽松政策，欧美流动性进一步趋于宽松。反观中国，宏观经济处于弱复苏态势之中。与此同时，内外利差扩大背景下，热钱压境态势明显。这将导致国内输入性通胀压力加大。
这样，国内外两种市场“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估。在这样多种因素影响之下，国内通胀预期的不可避免，国内大中城市的房价持续上涨也将继续。
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