[摘要] 当前，老旧小区进入大修期后出现种种问题，如小区电梯到了更新期该由谁出资更新？那些开发较早的老旧小区，道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等公共部分谁来负责改造？新《条例》对这些头疼问题都进行了明确。
老楼加装电梯从此有法可依———5月1日起施行新的全省物业管理条例系列解读之五
当前，老旧小区进入大修期后出现种种问题，如小区电梯到更新期该由谁出资更新？那些开发较早的老旧小区，道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等公共部分谁来负责改造？新《条例》对这些头疼问题都进行了明确。
旧小区改造政府买单，但专有部分业主承担
新《条例》规定，对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治，并将整治规划和年度计划向社会公布。
旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
记者点评：常州老旧小区改造领先，曾获联合国人居奖。不过，这种改造仅限于配套不完善的老旧小区的公共部分，包括较早的安居房、安置房等，而新建小区不在列，因为新小区有公共维修基金。即便是老旧小区，也不能事事都由政府买单，否则势必造成事实上的不公平，新《条例》关于业主专有部分由业主承担的规定较为客观，合情合理。
老楼加装电梯有法可依
新《条例》规定，住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。
同时，要求符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，依法办理相关批准手续。
记者点评：部分老楼业主提出加装电梯，但因为属于二次改造工程，无法可依，主管部门不敢贸然支持。新《条例》明确了加装原则，表明政府的支持态度，这对老楼业主来说是利好，当然，必须符合一定条件。
以后，开发商必须预交电梯、消防更新费
新《条例》规定，对于5月1日条例施行后出让的土地，住宅物业配置电梯的项目，“建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。”
还规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
记者点评：电梯、消防等大型设备到了更新期，一般的维修公共维修资金应付得了，但如果是更换，恐怕就不够用了。开发商预交是一条可行渠道。目前常州住宅的建安成本约每平方米两三千元，以3000元为例，总建筑面积30万平方米的中型社区，开发商需预交900万元更新改造费。
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