[摘要] 近日，哈尔滨市住房保障和房产管理局放出消息称，2013年，哈尔滨中心城区除棚户区改造项目外，不再供应商品住宅建设用地；与此同时，哈尔滨计划将楼市限购范围首次覆盖全市八区，将此前不限购的呼兰、阿城两区纳入限购范围内。
在一、二线城市都在绞尽脑汁给住宅用地放量之时，哈尔滨却选择“限建”。
近日，哈尔滨市住房保障和房产管理局放出消息称，2013年，哈尔滨中心城区除棚户区改造项目外，不再供应商品住宅建设用地；与此同时，哈尔滨计划将楼市限购范围首次覆盖全市八区，将此前不限购的呼兰、阿城两区纳入限购范围内。
如果说抑制需求的“限购”可以为增加供应提供空间，那既限购，又限建，供需两端都挤压的政策令人感到较为惊讶。
哈尔滨市住房保障和房产管理局人士对本报记者回应称，限制主城区开发并非是单一的限制商品房住宅建设，只是希望把哈尔滨开发建设的重点向群力、哈西、哈南等新区转移，适度向南布局中低价位普通商品住房建设，符合整个城市战略规划。
在浙江大学土地管理系教授杨遴杰看来，这或许是地方落实国五条细则要求的一个畸形的调控雏形，“国五条要求各地要完善房价问责制，并且给于地方一些基于当地情况，制度调控政策的权利，哈尔滨推出的限购扩围和限建等政策，挤压供需两端市场，虽然短期内能冷却市场，但长期来看，却将推动哈尔滨主城区房价上涨。”
“双限令”背后的房价上涨逻辑
数据显示，2012年哈尔滨楼市“量价齐增”，其中，商品房成交近9万套，同比上涨39%。
“哈市楼市火热，确需调控。”某咨询公司负责人宋延庆对本报记者强调，但关键是调控的措施是否合理。
根据哈尔滨市住房保障和房产工作会上发布的消息，哈尔滨市将严格控制中心城区房地产开发建设，中心城区除棚户区改造项目外，不再供应商品住宅建设用地。
事实上，此次哈尔滨市中心城区的“限建”政策并非“突发奇想”，早在2011年中旬，哈尔滨市《哈尔滨市优化中心城区功能规定》公开征求市民意见时即有，中心城区实施分区人口密度和建设强度规划控制，划定中心城区内除优化城市功能的建设项目和保障性安居工程项目(含棚户区改造项目)外，不再批准建设住宅项目。
黑龙江省华尚房地产开发有限公司地产策划师邱景博表示，市场最根本的矛盾是供需关系，在“限建”背景下，未来中心城区只剩二手房，一旦实行20%个税转让，供需缺口下，主城区的房价也将节节攀高。
而让杨遴杰不解的是，在限制开发的同时，哈尔滨又要求严格限购。
此前不在限购范围内的呼兰、阿城两区将从今年起被列入限购范围，也就是说，哈尔滨2013年的楼市限购范围将首次覆盖全市八区。
在杨遴杰看来，这或是各地落实国五条的畸形调控个案，“为避免房价过高受到问责，通过行政手段短期抑制市场过热，但长此以往，市场的供需矛盾将进一步放大。”
库存高企
对于哈尔滨市住房保障和房产管理局的回应，宋延庆亦认为，调整城市功能分区，促进城市功能转变升级也是未来城镇化发展的方向。
北京万科[简介动态]总经理毛大庆在近期“幸福街市”菜市场开业典礼上接受本报记者采访时亦表态，目前各地都力推城镇化，城镇化就意味着覆盖的行政区域更广，也需注重片区经济的平衡发展。
上述哈尔滨真观智业的一位研究人员表示，限购扩容至阿城和呼兰区也有利于平衡区域房价。
“随着哈尔滨北跃、南拓战略的实施，阿城和呼兰区周边的楼市也越加火热，再加上其他区域限购传递过来的购房需求，这两个区域经过两年的时间，房价上涨飞快，限购不扩容，市区的购房资源分配和区域发展也将不均衡。”上述人士进一步表示。与此同时，上述哈尔滨真观智业的一位研究人员也指出，目前哈尔滨的楼市库存量高企，短期来看，供需矛盾放大推高房价的可能性不大。
根据其提供给本报记者的数据，2013年，哈尔滨在售商品房项目的剩余库存量约为3132万㎡，按照现在市场消化的情况来看，消化掉现有项目库存量将需要长达42个月的时间。
【延伸阅读】
国五条降温效应未显现 一线房企上调销售目标
“国五条”出台已有一月，政策的降温效应并未明显表现出来，一些房地产企业依然对市场满怀信心。包括万科、保利、金地、招商在内的一线房企在2012年业绩基础上，纷纷上调了2013年全年销售目标。
链家地产研究部的数据显示，万科、保利、招商、金地、恒大、中海、华润置地、碧桂园、龙湖、富力等10家典型房企在2012年销售总额为6691.61亿元，平均同比增幅25.6%。这10家企业中，目前已经有8家制定了2013年销售目标，除中海以外，其余7家都有一定幅度上调，且平均上调幅度为12.8%。
从各大房企公布的2012年业绩报告中可以看出，相对于2011年的低谷，2012年房企整体经营状况、财务状况改善明显。近一年时间内，多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长。因此拿地和推盘热情也明显上涨。
链家方面的统计数据显示，2013年前两个月，除去招商以外，上述其余9家典型房企销售业绩总计为1189 .97亿元，平均同比涨幅达158.7%。其中碧桂园前两月涨幅，达368%。
链家地产市场研究部张旭认为，经过近一年的回暖，市场需求持续释放，今年前2月房企业绩同比普遍增长，价格上涨速度加快。与2012年同期相比，房企前两月销售业绩也相应提高。
央行日前公布的2013年季度储户问卷调查报告显示，超过3成调查居民对一季度后房价预期看涨。房地产投资占比逐渐上涨，并且持续时间和增长速度都超过了排在投资首位的“基金和理财产品”。有分析称，若政策环境不发生明显变化，需求能够继续充分地释放，2013年房企业绩将继续维持一定幅度增长。
“尽管这些房企对后市预期乐观，但是要完成预定目标仍然压力很大。”张旭告诉《经济参考报》记者，“虽然商品住宅市场整体趋势难以再现下行，但调控的收紧趋势也带来一定变数”。
张旭表示，商品住宅市场虽不受“起征20%个税”的影响，但对于以满足改善性需求或高端住宅类产品为主的房企，仍会受到“国五条”的明显制约。从今年国家及地方的调控趋势看，实质性的从严措施出台在即，市场降温只是时间问题；此外，2011年调控以来房企整体利润率下滑，近期土地价格也有所上涨。这些叠加因素使得房企未来完成业绩的压力仍然很大。
【延伸阅读】
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