[摘要] 回顾无锡人居改变，户型是一个十分重要的变化元素。户型的变革带来的不仅仅是生活空间的改变，更是人们对于居住需求变化以及市场变化的“一面镜子”。
（6线齐发 惠动全城）
回顾无锡人居改变，户型是一个十分重要的变化元素。户型的变革带来的不仅仅是生活空间的改变，更是人们对于居住需求变化以及市场变化的“一面镜子”。从1993年到2012年的20年间，无锡商品房住宅户型产生了巨大变化，极大地推动了人居方式的变化，加之品牌开发商不断带来新的户型产品，如今无锡房地产市场户型产品趋于成熟，在消费者越来越理性的环境下，谁的户型更人性化、更具性价比将是购房者买单与否的重要考量。
早期户型无序单一
1993年，当时还没有商品房，住房作为一种福利由国家分配。此时，大多数百姓居住的户型以两种为主：一种为建设较为早期的三层住房，这些住房一般由两到三户合用厨房间，不配有卫生间；一种是当时新建的俗称80式或改建的79式，配有独立卫厨，还有餐客厅等，特点卧室大，其他空间比较小。
到1998年底，中国房地产市场开始进行次住房制度改革，房地产正式进入商品化。启动之初，无锡的老百姓和开发商都以观察政策动向为主，进行开发和购买行为的都不多。此时市场主流产品是90式。一晃五年到了2003年，楼市经历了急剧上扬的阶段。因为房子不愁卖，这个阶段户型面积比较单一，户型面积都比较大，大多都超过120平米，特别是一些新建商品住宅项目，当时的主力户型面积，甚至在160平米以上。在大户型扎堆上市的同时，小户型房源非常稀缺。为了提高得房率，开发商大多在单元里设置一梯三户的格局，两边是大户型，中间夹一套小户型，面积则在70-110平米不等。这个中间套虽有比较大的面宽和比较好的采光，但大多正对电梯，通风性不好。这时的户型设计，还停留在比较粗放的阶段，开发商并不注重对每个功能布局的分布和细化，暗卫、暗厨非常普遍。而小户型的稀缺，也造成了市场上严重的结构性问题。
需求带动户型创变
2006年后，在国家宏观调控下，楼市进入调整。楼市的户型设计，在这个阶段实现了大幅度的跨越。楼盘设计更加细化，明厨明卫、动静分离、干湿分离等居住要求被反映到户型中，户型开始表现出多样化、舒适化的特征。“明厅、明室、明厨、明卫”，这在当时的楼市，称得上是一个亮点。同时，户型设计也不再大而无当，一批紧凑型的户型开始登上历史舞台。比如目前市场上比较流行的90平米左右的小三房，全明通透、精致实用的户型设计，受到不少购房者的钟爱。
在国家政策和宏观经济对市场的影响双重作用下，异彩纷呈的新户型时代到来。“送露台、送入户花园”、“90平米可以做到120平米”、“魔方户型”、“可变空间”等创新户型不断涌现。特别是房地产发展迅速的近6年间，主卧套房形式开始出现，空中院馆、入户花园、奇偶阳台、飘窗等空间亮点开始出现，挑高产品开始出现。这阶段的变化分为两个特征：一个是提升户型品质的空间亮点；一个是用偷面积方式而获得更多使用空间的竞争手法。
与此同时，无锡高端市场开始逐步打开，高端的大平层、奢华的独栋别墅开始批量出现，并且有了一定的市场接受人群。随着容积率的提高，高层产品的普及，相对稀缺的洋房户型引起市场关注，尤其是金科的别墅类洋房，给无锡市场带来了极大震动。
品牌地产功不可没
无锡房地产市场的繁荣与品牌地产的进驻息息相关，在万科、华润、金科、龙湖、绿城等房企带来了新的产品的同时，也带来了其在一线城市研发的更加人性化和更新颖的户型产品。比如万科的100平米三房产品、比如金科的“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”专利
产品，比如华润、银城、苏宁、绿城等带来的创新大平层产品。
业内人士表示，住宅市场上集中出现的“户型创变”的现象，实际上是对住宅居住功能主题的回归。创变户型从建筑设计到销售策略，借鉴了传统产品销售技巧，激发了消费者认识上的潜意识。楼市限购后，刚需为主的市场决定了紧凑型、精致型的中小户型成为市场主力。当多数开发商都“过独木桥”时，对产品深入的研究和提升性价比是为提升竞争力，未来这样的“户型牌”还将持续下去。
20年间，无锡的商品房户型经历了期初无序单一求大到逐渐有序细分客群的产品发展过程，并逐步趋向成熟。生活方式的改变、户型随之改变。未来，不但户型内部空间将根据目标客户更加精准设计，并且常规产品模块化、标准化将成为趋势，特色产品定制化、个性化将成为发展方向。延伸阅读
增加城市公共空间弥补小户型功能不足
在“7090”政策（新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平米以上的户型必须占据整个项目的70%以上）和市场刚需为主的环境下，小户型不仅是开发商主要的供应产品，同时也是淡市下的突围产品。这就需要开发商在研发小户型产品时更多考虑购房者的真实需要，更人性化地将每一平米空间利用充分。
值得关注的是，小户型产品难以满足购房者需求还凸显了一个问题，城市公共空间不足。在香港，平均住房面积非常小，但并没有影响居住者的居住感受，这是因为城市为居住者提供了大量的公共空间可以使用，很多人已经习惯将生活更多地安排在公共空间，家只要满足起居功能就足够。因此，在小户型大举开发的同时，更多的城市公共空间必不可少。一些原本在家庭中实现的功能，由于户型面积限制的原因，可以很方便的选择去家庭以外的公共空间实现，比如会客、娱乐等。因此，开发商在研究小户型产品如何满足更多消费者需求的时候，也可增加社区内的公开空间，将部分家庭功能转移到公共空间完成，这样既保证了居住的舒适度，同时也满足了更多的功能性空间不足带来的不便。（宝龙）
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