[摘要] 在土地市场逐渐升温的同时，房企们也开始迫不及待的扩充手中的现金，以求在年末的供地高潮中加强自身的购地底气。
（来源：证券日报）在土地市场逐渐升温的同时，房企们也开始迫不及待的扩充手中的现金，以求在年末的供地高潮中加强自身的购地底气。
而据《证券日报》记者了解，仅9月11日和12日的两天内，便有佳兆业、路劲、金隅、中航、荣盛正式发布了融资公告，涉及资金77.29亿元（人民币，下同）。同时有消息人士称，世茂房地产也正在和海外财团商讨一笔数亿美元的再融资。
房企融资“凶猛”
港股方面，9月12日佳兆业表示，公司及附属公司担保人于当天与花旗、德意志银行及汇丰就发行于2017年到期之250百万美元（2.5亿美元，折合人民币15.8265亿元）12.875%优先票据订立购买协议。发行2012年票据的估计所得款项净额(经扣除包销折扣及以及其他估计开支)将约为241.5百万美元，公司拟将所得款项净额用作拨支现有及新物业项目等用途。
9月11日，路劲基建公告称，公司拟发行3.5亿美元2017年到期的优先担保票据，预计将于9月18日前后发行，所得款项净额约为3.423亿美元，利息将由9月18日(包括该日)起按年息9.875%计算，每半年支付前期利息。路劲称，新票据所得资金将用于偿还现有债项(包括但不限于2007年定息票据)；以及投资路劲房地产发展业务。
而在A股市场，仅9月11日便有金融股份、荣盛发展及中航地产发布融资公告。
金隅股份当天公告称，公司已获准发行不超过30亿元人民币的债券。其表示，公司于2012年9月7日收到中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》，据此，公司将注册发行10亿元短期融资券和20亿元中期票据，有效期均为两年。
荣盛发展则表示，为保证荣盛发展经营业务发展的资金需求，拟通过兴业银行廊坊分行向荣盛控股委托借金额不高于7.3亿元的款项，借款期限为24个月，借款年利率为9.4%。
中航地产也公告表示，公司拟向中航信托股份有限公司申请信托贷款2亿元，期限1年，年利率9.3%(固定利率)，由公司控股股东中国航空技术深圳有限公司提供连带责任担保。
此外，有消息人士称，世茂房地产正在筹集一笔2013年5月到期的4.6亿美元贷款再融资，目前正与银行商讨中。据悉，这笔在2010年5月签署协议的离岸美元贷款，所有成本费用为310个基点，利率按伦敦银行同业拆息加码255个基点，平均年限为2.55年。
而如果算上世贸房地产的这笔融资，那么短短2天内，这6家房企的融资额便超过了百亿人民币。
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现金充足购地增加
对于房企近期集中的大笔融资，中原市场研究部总监张大伟分析认为，首先是房企对后市判断开始乐观，在近期多家龙头房企大规模拿地后，土地市场明显升温，不少中型房企也开始储备资金进入土地市场。
同时，整体市场资金面有所缓解，1-8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份提高2.9个百分点。银行间流动性持续好转，信贷政策微调幅度超过预期。
而在进行融资的同时，房企的资金状况也明显改善。
根据标杆房企发布的2012年上半年财务报告显示，包括龙湖、碧桂园在内的12家房企平均短期借款覆盖率（现金/短期借款）约为160%，总体流动性状况良好。其中，万科、招商、金地、中海、雅居乐、龙湖、碧桂园更是显著高于平均水平，短期内资金压力较小。值得一提的是，上半年多次出让旗下项目的绿城，其短期借款覆盖率仅为26%。
万科总裁郁亮就表示，目前公司手中有470亿现金，因此要适当平衡公司的现金与土地储备。
“标杆房企的年度销售计划完成情况良好，资金链状况亦大为改善。受地方推地力度加大的影响，恒大、华润、金地、万科、招商等房企纷纷出手， 扩充土地储备。”张大伟表示。
中原集团研究中心监测数据也显示，8月份10家标杆房企总购地金额达111亿元，环比上升26%。其中，万科以51亿元的购地金额继续领跑，其今年前8月累计购地金额已达135亿元。
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来源：经济导报
在房地产信托经历兑付潮之际，房地产企业的融资力度也在不断增大。其背后是楼市回暖带来的信心，还是更大风险的前兆，成为各方关注的焦点。
市场回暖
6日，山东信托发行一款名为“博海建设集合资金信托计划”的产品，计划募集资金1.8亿元，主要用于补充山东建筑企业青岛博海建设集团有限公司的营运资金，预期年化率达到9.5%。
这种水平的信托产品现在可谓少见。但经济导报记者发现，近期发行的房地产类信托产品，预期率“飙高”者却不在少数。
如长安信托8月底发行的一款名为“天府巨洋文化设施装修项目贷款集合资金信托计划”的产品，募资规模达到2.5亿元，融资方为四川巨洋假日饭店管理有限公司，资金用于泸州大剧院、会议中心及其配套设施装修，其预期年化率达到11.5%。
此外，四川信托最近发行的一款名为“华业地产(600240,股吧)北新国际项目集合资金信托计划”的产品，拟募集资金1.5亿元，预期年化率也达到了11%。
导报记者了解到，房地产类信托产品预期率的提高，除了代表房地产融资积极性高涨，也被市场认为是房地产信托回暖的迹象。“虽然发行量不大，但是最近房地产销售市场的回暖，让机构对房地产企业的信心增大了一些。”一信托公司天津地区业务部负责人对导报记者说道。
导报记者注意到，国家统计局近日公布的今年1-8月份房地产市场运行状况显示，虽然1-8月份我国商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，但降幅比1-7月份缩小2.5个百分点；同时，至8月份，国内商品房销售额达到34011亿元，增长2.2%，而在此前的1-7月份，该数据为下降0.5%。
上市房企半年报也显示，其2012年中期的整体主营收入增长28.3%，净利润增加13.2%，好于2009年及2011年同期表现；2012年中期销售回笼资金增长2.8%，同比大幅下降，环比大幅改善。
导报记者发现，近期还有多个“类房地产信托”产品被划至其他领域，这也导致了房地产信托产品实际发行量与公布的发行量有所差距。如长安信托发行的“深圳金海滩度假酒店装修项目贷款集合资金信托计划”以及四川信托的“湖州喜来登酒店装修贷款集合资金信托计划”，由于涉及酒店，被划分为工商企业领域信托产品。
“但实际上，该类信托感觉基本上还是房地产的一个变形。”上述信托公司业务部负责人说。
暗藏风险
随着房地产企业融资积极性再度提高，市场对这一现象的探讨也日趋激烈。
有业内分析人士指出，房地产融资重新回暖背后的风险不容小视。西安交通大学经济与金融学院教授周广生，11日就向导报记者表示，这背后不排除部分企业“拆东墙补西墙”———借渠道发行新信托产品或从其他方面融资，偿还到期产品，解决兑付危机的可能。
中金公司年初发布的研究报告指出，今年预计到期房地产信托规模2234亿元，总还款额约为2500亿元。还款主要集中在三季度，月均还款额将达到360亿元。
导报记者发现，一些迹象也表明，确实有房企曾陷入兑付危机。如7月份以来，中诚信托先后发布3则产品提前终止公告，分别涉及苏州炜华置业投资集合信托计划、吉林泰安股权投资集合信托计划和金科地产龙头寺项目投资集合信托计划，而这3款产品的融资方均为房地产商。
“房地产公司的实际经营情况恐怕并不像报表上那样好看。”周广生向导报记者指出，不少房地产公司发行信托产品时，会选择股权类融资，如信托公司以增资的方式进入公司，其持有的股份会在一定时间后由房地产公司全部定向认购，认购金额就是此类产品的本金和。
“报表中，信托公司的增资是计入房地产公司的所有者权益的，但是实际上，在进入时就已经确定房地产公司必将出资购买，其实这应该算作房地产公司的一种负债，而我们只有在最后才能发现。”周广生分析说。
导报记者注意到，房地产类依托产品的年化率大约在10%左右，而房地产企业如今的净利率也就在15%左右。也就是说，房企在“上交”给信托公司后，其实际率与定期存款利率相差无几。
“投资者应该理性看待房地产类信托产品，不能仅仅被其预期高所诱惑。”一名股份制银行的理财分析师向导报记者表示，投资者在选择此类信托产品时，必须了解项目细节，并确认其抵押物，警惕暗藏的风险。
不过，多数机构对此持乐观态度。如瑞银近日的分析报告就指出，房地产销售面积自5月起环比回升，并在7月份出现强劲的同比增长，房地产市场已经企稳。下半年中央不会出台新的房地产调控政策。预计新开工面积和投资额都将在年末环比回升。
用益信托分析师徐颖风也向导报记者指出，只要房价不出现大幅下跌，从目前来看，房地产信托产品基本都可以顺利兑付。
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