[摘要] 最近，全国一些大中城市的房地产市场，陆陆续续出现了一些让调控政策决策者始料不及的“新状况”：在国十条“严打”的大环境下，竟然又出现了开发商重新哄抬房价、炒房者卷土重来的所谓的“楼市回暖”现象。
（来源：新民网）最近，一些大中城市的房地产市场，陆陆续续出现了一些让调控政策决策者始料不及的“新状况”：在国十条“严打”的大环境下，竟然又出现了开发商重新哄抬房价、炒房者卷土重来的所谓的“楼市回暖”现象。近日就有媒体报道：“潜伏”沉寂了4个多月的温州炒房团又重出江湖，“开始组团出击炒房了”。炒房团的再度出山，也使一些开发商趁机提价。
报道称，“北京部分楼盘近期开售的二期项目纷纷提价，较几个月前一期开盘的价格上涨了至少10%”，在北京上海等地，炒房投机盛行时才出现的连夜排队抢房的“日光盘”现象再现市场。
必须指出的是，此轮的“楼市回暖”并不是由于房价下跌所致。根据国家统计局的统计，自从4月17日国十条颁布以来，新建商品住宅的价格走势一直是处在“高价位”的运行态势，房价未见实质松动。
4-7月份，最能体现住房价格水平的新建商品住宅（90平米及以下）的价格同比涨幅分别为22.4%、22%、20.6 %和19% 。这样的结果，就连国务院也深表不满，受托向人大报告的发改委公开承认：“部分大中城市住房价格仍然过高”，“调控房地产市场的工作依然繁重”。
此轮的“楼市回暖抢购风”，早在国十条实施百日后的8月初就已出现。尽管炒房团卷土重来已是不争的事实，但还是有人称，成交量大增的原因，主要还是数月来“被压抑”的刚需的集中迸发。其实，只要分析一下银行房贷数据的变化，就会发现情况绝非如此。因为真正的刚需均为次购房，他们买房的大幅增加，势必将使银行的房贷同步大幅提升。但不管是央行还是各城市的各大银行，不仅没有出现房贷的大幅增加，相当多的银行的房贷总量还有所缩减。这说明，最近这些“抢房”的主力，主要是根本不需房贷、手上有大笔闲钱的炒房者。正如某些媒体的房地产记者的现场观察，最近的买房者大多数都是“急吼吼想抄底的投资客”。
为什么在“最严厉的调控”声中，在决策层都公开承认“住房价格仍然过高”情况下，炒房者依旧“无所畏惧”的杀入高房价市场之中呢？原因主要有三：
首先是物价的持续上涨和银行的低利息所导致的“负利息”，使得中等收入阶层和拥有巨额灰色收入人群，面临越来越大的资产贬值的压力，他们急需寻找个人财富保值的出路；
第二，只有十来年发展历史的中国房地产市场，由于被开发商所垄断操控，基本上只有“大涨”，而未出现过像日本、香港那样房价跌去六七成的“大跌”（尽管现在大陆的房地产泡沫已超过当时的日本和香港）。这使得上述人群以为房价只涨不跌，更不会大跌，房地产市场也“理所当然”的成了他们“”、也是的投机投资舞台；
第三，最重要的，还是国十条对炒房者“严打”的具体政策，已被某些政府官员“严重空置”。特别是有的“权威部门”官员通过媒体“广而告之”，物业税要到2012年以后才准备开征。这就等于“告知”炒房者，现在投机房产还有充足的“时间”和“空间”。正是在这些内外市场和政策等因素的“刺激”下，中国的炒房者才源源不断的“滚滚而来”。
而炒房者的“无所畏惧”，对国十条及房地产调控所带来的影响，负面的效果很可能是致命性的。如果听任炒房者肆无忌惮的投机行为，那么，每当我们在其他方面调控政策带来的成果，都可能成为房地产投机者“抄底”的机会，从而使房市调控的成果、尤其是刚刚回落的房价，被炒房者蚕食而尽。
像国十条这样的房地产调控政策，是一项相互关联性极强的系统工程。如果有任何一条被架空，“史上最严厉的调控”，就可能成为“史上的空调”，就像现在不少地方所出现的那样。尤其是的国十条中对炒房者打击的有关条款，更不能任由某些政府官员任意的歪曲和架空。其实在国十条中，国务院对房产税的要求及实施的紧迫性都做了明明白白的表述，其中的“内涵”甚至至今还不被相当多的炒房者所惊醒。这就是：“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”。
请注意：国务院在这里不仅指出对不合理的住房消费要进行征税（既人们所称的“房产税”），同时还要对“个人房产”进行征税。也就是说，国家在在房产的过度持有和买卖这两个环节“齐头并进”同时征税。可以想象一下，如果这样的政策如国务院要求的那样“加快制定”出台，被炒房者支撑起的高房价还有多少市场?!
所以说，“房产税”迟滞，将使房地产调控成果功亏一篑；同样，如果尽早按照国十条的要求，及时推出房产税和房产税，“史上最严厉的房市调控”，就可以达到事半功倍之效。
来源：中华工商时报
中原市场研究部统计数据显示，进入“金九”主要的54个城市新建住宅在前九天签约套数为66908套，同比8月同期的77289套下调了13.4%，并明显低于7月同期。
从不同城市看，一线城市与二线城市均在9月初有超过一成的下调，一线城市成交同比跌幅在15.5%，其中北京成交2968套，同比跌幅为34.9%，上海成交了2714套跌幅为9.7%，广州上涨15.6%，深圳成交1054套跌幅为14.4%。二线城市中除南京同比上涨外，大部分城市有不同程度下调，天津成交2246套下调了13.8%，重庆下调了4.8%。杭州、武汉、青岛等城市均有不同程度的跌幅。
中原市场研究部总监张大伟分析认为，最近督查组的各地督查及不同力度新政的传闻在一定程度上影响了购房者的积极性。开发商以价换量基本结束，目前是很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，购房者再现犹豫。高性价比房源明显减少。
另外，可售项目减少影响了成交量放大。各地库存均有所减少，上半年的以价换量使北京、上海、广州、深圳、南京等城市的库存相比年初均有非常明显的下调，北京的库存已跌到历史低点。在7月降息后，预期中的降息或者降准在8月并未出现，市场甚至传出部分城市首套房信贷折扣收回，虽然目前主流首套房依然为八五折，但信贷没有继续松动影响了市场继续升温，部分购房者也再现犹豫。再有，调控以来土地价格并未明显下调，近1年来各地土地供应减少形成供应缺口。虽然从9月开始部分城市有大量土地供应，地方政府对土地财政的依赖，使得最近土地市场再现复苏，但地价仍高企，房企拿地的积极性有限，商品房供应短期大幅上涨的可能性很小。
尽管“金九”未见以往的高成交，但从国家统计局发布的前8月房地产数据反映出楼市指标数据全面触底回升，业内人士认为楼市的复苏趋势已确立。
中原地产分析，“金九银十”信贷的松紧将对楼市影响。
数据反映出，CPI略回升，但PPI却继续大幅下挫，这说明当下经济形势依然严峻，实体经济的经营状况并没有得到好转，甚至在进一步恶化。在目前的物价水平下，低CPI使得继续出台更为宽松的货币政策刺激经济稳增长可能性大幅提高。限购等政策虽然依然约束市场过量放大，但是基本可以判断，主要城市下半年楼市总成交量将肯定超过上半年。供应量的短缺已经逐渐影响市场，“金九银十”楼市成交量价上涨可能性非常大。只是整体市场放大的幅度有限，价格大幅度上涨的可能性不大。
作为楼市销售传统销售旺季的“金九银十”，今年的初始阶段似乎成色不足。
根据中原地产市场研究部统计数据显示，上周(9.3-9.9)，54个主要城市的新建住宅总签约套数为54643套，环比8月最后一周的65865套下调了近17%。
一、二线城市成交量均普遍出现下调，其中北京新建住宅签约2275套，环比下调19.6%，上海微跌，广州签约1865套，下调21.4%，深圳环比跌幅也超过2成。在二线城市中，天津签约1629套环比下调17.6%，重庆、苏州、温州、济南、石家庄、西安等城市也均出现了环比下调的现象。
对此，中原市场研究部总监张大伟表示，一般月初的签约量都会低于月末，这是市场惯例。同时，各地库存均有所减少，在上半年的以价换量过程中，开发商损失利润，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的库存相比年初均有非常明显的下调，北京等城市的库存更是跌到历史低点。可售项目减少影响了成交量放大，而高性价比房源更是明显减少，信贷也未继续放松。
他指出，信贷政策依然是影响金九银十走势的最主要和最关键因素。虽然周成交量环比下滑，但也居于年内高位，预计三季度楼市成交量将创下限购以来的新高。
不过，虽然9月周的楼市成交量环比下滑，但大型房企显然并不担心。
截至9月10日，包括万科[简介动态]、保利[简介动态]、碧桂园[简介动态]、富力等10家大型品牌房企公布了前8个月的销售业绩。其中8月份的成交额合计404.75亿元，环比上涨3.2%，而累计前8月销售则达到了2755.66亿元，同比2011年的2366亿元大涨16.4%。
具体看，10家房企前8月实现销售同比增长为8家，其中保利地产(600048,股吧)的增幅达到了34.30%，融创、世茂更是同比增长64%和46%，仅万科(下滑0.34%)、碧桂园(下滑13.50%)不及去年同期的销售。
而在销售增长的同时，房企们也重拾拿地热情，万科北京公司的相关负责人对记者表示，在北京9月份拟出让20多块土地中，公司对其中的10多块地都有兴趣。
中原地产提供的数据显示，主要的13个典型城市在前8月，土地出让金合计为2473.5亿元，同比2011年的4076亿元下滑39.3%。特别是一线城市，前8月土地收入均出现了明显下滑，其中北京土地收入跌幅，超过了63.5%。
但从7月份开始，各大城市开始增加供地量，而10大标杆房企也从7月开始拿地数量有明显的复苏，近两个月拿地金额近200亿，占今年来总拿地金额500亿元的40%。预计从9月开始随着各地供应加速，房企与主要城市的土地成交额均会明显上升。
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