[摘要] 编者按：楼市堪称是数年来中国老百姓关注度最高的社会与经济话题之一，这个市场几乎将所有人都裹挟进来，尤其是在京沪广深这4座一线城市；普通大众望之弥高的房价，令每一次房价跌宕、政策变迁，都牵动着无数人的悲欢喜乐。
来源：证券日报
编者按：楼市堪称是数年来中国老百姓关注度的社会与经济话题之一，这个市场几乎将所有人都裹挟进来，尤其是在京沪广深这4座一线城市；普通大众望之弥高的房价，令每一次房价跌宕、政策变迁，都牵动着无数人的悲欢喜乐。
上海房管局否认扩大限购人群
非沪籍单身人士陷入买房怪圈
多位在沪生活的外地人向记者讲述了他们的买房故事——买房后做房奴，不买房则越来越买不起
近日，部分大城市楼市成交量上扬，并伴生了房价上涨预期。
与此同时，各地微调政策频频出台，上海却传出了限购趋紧的声音。有媒体报道称，上海已在部分区县试执行“非上海户籍居住一年以上不结婚者，不可买房”的政策。
值得注意的是，消息传出后，上海房管局很快予以否认，称限购政策并未改变，而“非沪籍单身人士不能买房”是早已实施的政策。
有业内人士向记者表示，政策微调和限购趋紧传言同时上演，千人抢房潮和房企破产相继而来，买房资格和结婚挂钩压力重重，楼市众生万象背后，购房者纠结不已。
尤其对那些贷款买房的刚需一族来说，房价的波动更容易触动他们敏感的神经，买房之路也更加曲折。
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非沪籍单身错失买房资格
“2005年的时候，我初到上海，工作不稳定，不断的跳槽，根本没有能力买房。今天看来，当时的房价非常低，不过相比我当时的工资水平，无疑还是高的，根本负担不起。”在上海工作的外地人赵先生告诉记者。
赵先生还向记者坦言，当年甚至还对贷款买房有点排斥，认为一旦贷款，生活压力将非常大，所以当时并未着急，觉得等自己再攒些钱，争取全款买房。
“2008年，房价跌声一片的时候，有专业人士建议部分有自住需求的市民可以适当考虑出手买房。当时我看了很多老城区的房子，犹豫了好几次，但看房价一直没怎么抬头，也就觉得还会降。结果却完全出乎意料，大涨之后，我也就暂时放弃了买房的念头。”赵先生向记者表示。
然而，赵先生没想到，错过两次买房机会后，再次错过的竟是买房资格。
“这几天，我一直在看房，虽然现在老城区的房子都在30000元-40000元／平方米之间，房龄也比较老，而且要比2009年楼市低潮时每平米还要贵3000元左右，但毕竟位置较好，而且都是6层的板楼。相比位置偏远的天价新盘，更方便我上班，再加上吸取了前两次买房的经验教训，我已经决定这回一定买了。”赵先生无不期待地说。
令赵先生没想到的是，苦等多年之后，这次有了钱却没有了购房资格。据了解，上海房管局曾向媒体表示，目前在上海，非本市户籍人士购房必须同时满足3个条件：一是以家庭为名义购房，所谓家庭名义就是购房者必须已婚；二是该家庭在沪名下无房；三是能提供2年内在沪累计缴纳1年以上个税或社保的证明。
值得注意的是，来自相关中介机构的消息显示，他们是在最近几天才接到的关于非沪籍单身人士不能购房的消息。
而赵先生未婚，显然，多年以来的买房愿望落空了。他对记者表示，买房与结婚挂钩，这确实让他始料未及。不过，更令他担忧的是，等到他结婚了，有了买房资格的时候，是不是房价又会大幅上涨，让他承担不起，毕竟结婚后要养育孩子，经济压力会增加很多。
“而且没有房子也不利于结婚，这么看结婚也成为一种压力了。”他无奈的说，房租也涨得很快，只能受着了。
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购房者陷买涨不买跌怪圈
事实上，并非赵先生一人错失了几次买房的好机会。
“2009年楼市处于低潮期的时候，我家想在上海买房子，但是当时老觉得房价还会下跌，所以也没动手。后来房价涨起来了，家里人一下着急了，所以在2010年初买了房子，是60平米左右的小户型，仅仅够我们一家三口住。所以一直以来，我都想自己买一套房子住，不过现在看来，这个愿望是不能实现了。”在沪工作的外地人张女士这样告诉记者。
张女士是单身，她向记者表示，这样下去，结婚后只能和父母一起住了。不过，她告诉记者，退一步说，即使现在政策调整，有资格买房的话，高额的房价也让她“买不起”。张女士向记者直言，之前算过一笔账，即使结婚后，两个人一起用公积金贷款一套房子，封顶在80万，其余的走商贷，一套房子如果是200万的话，按照80万首付计算，其余的组合贷款，一个月也要还8000元左右的房贷。再加上养育孩子的开销，两个人月工资2万左右的话，基本是月月光，彻底的房奴。
况且现在房价还是在明显上涨，老城区的房子每平米都涨了近3000元左右，而且预计以后还会上涨。
实际上，一位上海本地人也表示，纵观这么多年的房价走势，一直是上涨的趋势，核心地段几乎从没有大起大落过，相对平稳上涨。
“现在刚需市场对政策和房价非常敏感，尤其去年出现因开发商降价，业主砸售楼处的风波后，想买不敢买，怕踏空的首次置业者购房心理非常微妙，受到政策传导效应和楼市出现抢购潮的刺激，购买者滋生了‘买涨不买跌’的恐慌性心理。”上海某中介机构销售顾问向记者如是表示。
该人士进一步表示，这种“买涨不买跌”的心理也多少促成了不少非沪籍单身人士现在的尴尬境况，进退两难。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，在别的地方政府放松的情况下，上海执行的上述政策，总体上应肯定，虽然狠是狠了点，但更好的抑制了投资需求。
“不允许外地单身人士买房的举措，十分不合情理，不符合现在很多年轻人先买房后结婚的常规节奏。”中原地产研究总监宋会雍也曾向媒体表示。
不过，不少专家和开发商向记者表示，上海对于非沪籍单身人士买房的限制政策将误伤刚需，跟调控政策的初衷并不符合，甚至会催生出一批为了买房而假结婚的年轻人。
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（来源：东北新闻网）降息,成交量回升,部分城市悄然放松限购限贷政策……伴随着这些变化,楼市“回暖论”也在抬头。虽然相关部委就楼市调控或放松的说法接连辟谣,许多有购房需求的人依然被搅得心神不安。
对此,北京、广州、深圳、呼和浩特等地的部分业界专家分析说,近期楼市成交量回升的性质是以价换量,这恰是开发商向调控妥协的体现。当前经济下行压力大,加上中央调控楼市的决心坚定,楼市理性回归可期。
优惠促销换来成交量
认购减房款、打折……端午节期间,呼和浩特市优惠促销的楼盘很多,优惠力度明显加大。比如在中高档楼盘中,“中海·凯旋门”楼盘在促销活动期间登记排号可以减房款6.8万元,“博地花园”楼盘在销售期间给予5%折扣,“诚品建筑”楼盘在促销期间优惠额为单套房35万元。
记者在广州采访时了解到,楼盘降价销售或优惠促销的现象很普遍,例如在一处名为“光大花园”的楼盘,一位姓王的销售负责人说,今年初开盘时每平方米均价2.2万元左右,连看的人都很少,几个月都卖不掉几套房子。进入6月,价格调低为每平方米2万元,看房的人开始多了起来。
在北京,类似的楼盘也为数不少。位于北京南四环外的“鸿坤理想城”近期推出约200套房源,据销售人员介绍,该楼盘申报的拟售均价是每平方米2.2万元左右,在售均价在每平方米1.8万元左右。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,市场压力之下,会有越来越多的开发商被迫加大促销力度,以缓解资金压力。目前看,开发商以价换量确实取得了一定成效,比如据呼和浩特房产网公布的数据,今年3月、4月和5月,呼和浩特市商品房网签量分别为1054套、1197套、1203套,呈小幅上升态势。
广州、北京等地的成交量也明显回升。广州中原房地产中介服务公司研究一部副经理瞿中奇等人说,现在广州市楼盘不分区域和档次都在优惠或降价促销,开盘价低于预期的项目很普遍,带动成交量回升也很明显。依照中指研究院的统计数据,5月份广州楼市成交量环比增长52%左右,北京的成交量环比增幅在30%以上。
近期房价不具备上涨基础
谈起楼市是否回暖,内蒙古一位开发商叹气说,他没感觉到市场回暖。记者了解到,去年夏天,这位开发商在内蒙古包头市、鄂尔多斯市两地启动了3个开发项目,规划建设面积为11万平方米,但是工程在建设到地上一层时就暂停了,至今没有复工。之前他们公司开盘的一个项目,到现在销售快一年了,目前也只售出约50%,而且大部分是去年底前卖掉的,“最近略有起色,也是因为公司为回笼资金在搞促销”。
“降价卖房能叫回暖?”内蒙古建宇房地产公司经理郭建伟听到回暖两字,语气有些激动。他说,现在房子卖不动,不排除有些人趁市场和政策有些变化,趁机炒作舆论制造恐慌情绪。
中国房地产学会副会长陈国强等人分析说,近期楼市成交量回升,就市场内在因素而言,5月份开盘的楼盘明显增多,新盘大多低价开盘或平价开盘,不少还优惠促销,吸引了一部分需求,推动了成交量上升。
记者了解到,在利率下调等因素影响下,近期民众心理和市场预期也在发生一些变化。对此,住建部政策研究中心副主任王珏林认为,近期下调利率的幅度有限,加上国家的调控政策稳定,能进入楼市的资金少,因此近期房价并不具备上涨的基础。
此外,从供求关系判断,开发商的销售压力仍将长期存在。根据万科公司公布的数据,5月末,北京、上海、深圳、广州等14个城市的楼市存量在1.14亿平方米左右,仍处于历史高位。万科公司相关负责人表示,即使按照5月的销售量计算,消化现有库存的时间也将长达11个月左右。
市场预期未改
华南理工大学房地产研究所所长王幼松等人分析说,当前,楼市调控处在关键时期,近期针对楼市调控将放松的论调,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等部委已相继辟谣,说明中央政府在楼市调控上的决心坚定,加上调控政策逐渐完善和优化,这将带给市场稳定、明确的预期。
“当前由于调控政策并没有明显放松,加上经济形势不乐观,民众非理性购买心理减弱,开发商的市场销售和资金压力普遍较大。”内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军认为,在当前大的经济形势、政策背景之下,银行对向开发商发放贷款依然谨慎,短期内开发商获得大量资金的可能性不大。
专家们认为,照现有的调控力度执行下去,预计再有半年左右,这种买卖双方僵持的状态就可能被逐步打破,到时市场回归理性,开发商的开发结构、销售行为、定价方式和水平也会随之调整。
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（来源：中国新闻网）
近期，在调控寒冬中徘徊已久的楼市出现“回暖”迹象。今年3月开始楼市出现“小阳春”，5月成交业绩飘红，6月楼市也被业界传为“红五月”余温蔓延，各地市场成交量明显回升，部分地方甚至再现“千人排队购房”的火爆局面。
楼市调控坚守的同时，各地楼市政策微调不断。近日河南出台楼市新政更是被指“公然救市”，有关楼市“真回暖”还是“假火爆”的讨论引起民众广泛关注。
6月27日，应中新网房产频道邀请，中国房地产研究会副会长顾云昌做客中新网视频访谈时表示，基于地方政府角度的考虑，地方楼市政策微调可理解，目前说楼市“回暖”还为时过早，下半年房价也将保持平稳。
地方楼市政策微调可理解但勿超越底线
国家楼市调控政策坚定不动摇，但地方上一些楼市政策“微调”也值得我们注意，顾云昌在访谈中表示，房地产市场的调控的确有很大的难度，开发商、银行、中介商他们在政策调控当中利益受到影响，基于地方政府角度的考虑，肯定希望楼市不要太冷淡。地方政府出台政策是可以理解的，但政策不能脱离中央的政策，不能超越“底线”。
针对近期楼市“扬州新政”和“河南新政”，顾云昌认为，我们国家十几年前就开始鼓励非毛坯房，但是现在的进展还不理想。扬州这方面向政府推一把。扬州的做法也是想通过对非毛坯房的奖励，来鼓励大家，开发商开发非毛坯房。河南的做法即认房不认贷，同时它要求银行都按照首套房30%的基准利率下降，当然现在银行已经表过态，可以到30%，从这个就说明了地方对房地产的依赖。
部分地方楼市回暖与宏观经济政策变化相关
虽然以限购为主的楼市调控大政策坚定不动摇，但央行降息、首套房贷利率优惠等利好消息的不断传来，部分楼盘价格开始“止跌回涨”。对此顾云昌表示，降息、降低准备金率，调整存贷利率的浮动区间等等举动，都会影响到房地产市场的变化。这一次楼市5、6月份的表现，恰恰是宏观经济层面的变化对楼市的影响。
顾云昌称，在房地产调控政策方面，中央始终提出来，不放松、不动摇，不放松，不反复。变化的是宏观经济层面的政策，这个政策是在稳增长的前提下，对宏观经济进行的“微调”，这些尽管不是针对房地产的，但是必然会对房地产市场产生影响。无论是从心理预期和实际发生的成本，都有助于买房者进入市场买房，宏观经济对金融的变化会影响买房者，也会影响者卖房者，也会影响着开发商。
大城市正在释放的都是刚性购房需求
有媒体报道称，住建部人士表示楼市投机性需求已基本被挤出市场，90%以上都是自住型需求。对于投资投机性购房需求是否仍然存在的问题，顾云昌访谈时说，“在未限购城市，投资投机需求完全被抑制住是不可能的，不过现在大城市正在释放的都是刚性需求。”
顾云昌认为，对于对投资性购房需求，特别是在未限购城市当中的一些投资投机需求，只不过是贷款贷不到了，或者利率提高了，但并不是不能买房。顾云昌指出，反而在大城市，投机需求或者说多套房的投资需求已经基本抑制住了，现在正在释放的都是刚性需求。
“根据有关部门进行的调查，在目前的刚性需求中，改善型需求恐怕比例更高，因为现在大多数的家庭都有套房。”顾云昌表示，除了投资投机需求，只要是自住型需求，都应该支持。但是顾云昌指出，当前国家对首次购买房屋者支持的力度相对更大。
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