[摘要] 银行首套房利率的放松和房价下降，让不少一直靠租房过渡的“刚需”们不禁又一次陷入犹豫。到底是这时候出手买房合适，还是继续租房划算呢？
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（金陵晚报）银行首套房利率的放松和房价下降，让不少一直靠租房过渡的“刚需”们不禁又一次陷入犹豫。
“到底是这时候出手买房合适，还是继续租房划算呢？”外地来宁的李先生很疑惑。
银行理财师为他算了一笔账，对比租房及买房15年后的情况。有和李先生情况相似的“租客”们，不妨参考，动笔算算各项支出和。
20万存款南京租房5年
李先生来南京打拼5年，一直租房，手头有20多万元的现金存款。“现在首套房利率一再放出优惠，买房办理基准利率还是没问题的。”但是李先生也有顾虑，他的购房目标是一套总价70万元左右的二手房，咨询过中介得知，要拿出21万元用于首付。
算账1：买房15年总利息31.14万元
银行理财师帮李先生算了一笔账，比较出手买房和继续租房15年后的情况。
先看买房在15年后的投资和。如果不考虑中介费用，李先生购房需要支付21万元首付，如果办理的是商业贷款，需要贷50万元，假设还款期限为15年。
“按照目前基准利率7.05%计算，李先生每月要支付约为4508的月供，那么15年总共的利息是31.14万元。”
购买这套房子的各种费用合计包括：一次性投入现金21万元；15年*月供4508*12=81.14万元。15年后，李先生投资了21万+81.14万=102.14万元，拥有的是一套住宅。
算账2：租房15年比买房省下86.84万元
用同样的租金来租这一套房子15年的话，又会是怎样的情况呢？
假设这套房子每月的租金为1508元，而且15年不变。原用于付月供的4508元闲钱还剩下3000元。假定每月3000元用于银行定存，以目前年存款利率3.50%计算，15年能获得约为1.8万元的利息。
另外，原本用于首付的21万元固定资产也用作长期储蓄，同样按照一年期定存利率3.50%计算，15年后获得利息11万元。
如此一来，15年后，李先生支出了租金1508元*12*15年=27.1万元的房租，而15年中，李先生定存获得的利息为11万+1.8万=12.8万。与买房支出102.14万元相比，张先生相当于剩下了102.14万-27.1万+12.8万=87.84万的资金。
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超过临界点买房才划算
“想知道是租房还是买房划算，其实就是比较15年后，是这套二手房价值更高，还是87.84万元的资金价值更高。”理财师告诉记者。
那么这就又牵扯出一道算术题。在理财师的帮助下，记者理解到，租房会拥有87.84万元的资金。
“按照总价70万元计算，这套二手房的单价相当于14000元。假设用87.84万的资金来购买了50平米的房子，相当于单价17000多元。”
也就是说，李先生买房是赔是赚，要取决于15年后，这套50平米的二手房单价能否上涨至17000多元，才能得出结论。
“只有每平方米的房价上涨至17000多元，买房才跟租房的持平；如果届时房价不及这个价格，那么买房就不如租房划算；如果届时房价高于这个价格，那么买房就比租房划算。”
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赵先生手头有20万元的现金，一直有在青岛买房的想法，但目前仍在租房。记者按照赵先生的实际情况，给他算了一笔账，仔细比较了此时出手买房和继续租房15年后的利与弊。
为了方便计算，专业人士假定赵先生拿出18.4万元用于首付和税费，按照目前价格水平，假定赵先生的购房目标是一套位于主城区内，面积为50平方米、总价57.5万元的房子。除了设定赵先生目标房产的价值，假定赵先生每个月可以自由支配3630元的闲钱。
买房15年后拥有一套房产
买房共需花83.7万
首付：17.5万税费：9000元偿付贷款利息及本金：65.3万
假设赵先生购房需要支付17.5万元的首付，如果办理的是商业贷款，需要贷40万，还款期限假设为15年。按照目前的按揭贷款利率，以基准利率7.05%计算，赵先生每月要支付3630元的月供，那么，15年总共的利息是25.3万元。
除此之外，加上最初支付的1%契税和物业维修基金等费用，各项税费共要支出9000元。
如此算来，赵先生购买这套房子的各种费用合计包括，一次性投入现金18.4万，其中含首付17.5万和税费9000元；分15年支付月供，每月投入3630元，总共为65.3万，相当于贷款40万，利息25.3万。
15年后，赵先生花费了18.4＋65.3=83.7万，拥有的是一套住宅。
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只租不买能省65.26万
租房省下的钱及储蓄利息：36万+1.2万=37.2万省下的首付钱及储蓄利息：18.4万+9.66万=28.06万
如果赵先生不是买房，而是用同样的资金来租这一套房子的话，为了方便计算，假设这套房子每月的租金为1630元，而且15年不变，那赵先生每月手头的3630元闲钱还剩下2000元。假定赵先生将每月剩下的2000元用作储蓄，为了便于计算，采用每年整存整取的方式，根据目前的存款利率3.50%计算，15年下来，赵先生能获得约为1.2万元的存款利息。
另外，假设赵先生当初用于首付的18.4万元固定资金也用作储蓄，选择15次1年期定期存款，按整存整取的方式，根据目前3.50%的利率计算，15年后，赵先生获得的利息为9.66万元。
如此一来，15年后，赵先生实际支出了1630元×12月×15年=29.3万元的房租，而15年中，赵先生储蓄获得的利润为9.66+1.2=10.86万。与买房支出83.7万元相比，赵先生相当于省下了83.7-29.3+10.86=65.26万的资金。
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比较：房价涨幅超过13.5%买房才划算
二手房专业人士分析，对于赵先生来说，仅凭现有的数字直观地看，买房与租房的区别在于，15年后，买房会拥有一套主城区的50平方米新房，租房会拥有65.26万元的资金。需要比较的就是，15年后，究竟是这套二手房价值更高，还是65.26万元的资金价值更高。
按照总价57.5万元计算，这套房产的单价相当于11500元。假设用65.26万的资金来购买50平方米的房子，相当于单价为13052元。
也就是说，赵先生买房是赔是赚，要取决于15年后这套50平方米的房子单价能否上涨1552元（注：13052-11500=1552），相当于房价能否上涨13.5%。只有每平方米的房价上涨了13.5%，赵先生买房才跟租房的持平；如果涨幅低于13.5%，那么买房就不如租房划算；如果房价涨幅高于13.5%，那么买房要比租房划算。
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建议：还要考虑自身实际情况
表面上看，房价在15年内上涨13.5%并不困难，在过去的15年中，房价的上涨远不止13.5%，但是从实际的情况出发，考虑各种综合的因素，买房并不一定就比租房划算。
首先，青岛的房价刚刚经历了一次高幅度的上涨，目前市内的房价已经达到了每平方米11000元以上，房价达到一定的高度后，增长的速度将会有所放缓。目前楼市正处于调控之中，短期内大幅增长的可能性也不大。
第二，并不是所有的人都适合买房，对于一些特定的人群，租房要比买房更适合自身的实际情况。毕竟，不管是买房还是租房，保证获得的生活质量才是最终要追求的。
而反观租房，除了单纯的数字比较外，租房也未必比买房划算。租房的优势在于手头会拥有一大笔资金，但关键要看这笔资金是否有合适的投资渠道，能够保证增值。目前物价上涨比较快，如果没有好的投资渠道，这笔资金将面临贬值。
另外，业内人士表示，上述的例子只是为了方便比较的一个理想化的状态，利率采用的也是基准利率。目前本市的购房贷款利率已经有了松动，部分银行出现了85折的优惠，而利率在楼市中的杠杆作用非常重要，其变化也是必须要考虑进去的因素。
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