[摘要] 今年两会上央行副行长刘士余透露了房地产金融业务几大重要信号，其中包括确保首套房实行差别化利率优惠等措施。一周以来，北上广深等一线城市相继传出银行为首套房贷大幅“松绑”的消息。各地首套房贷的效果如何？首套房贷“松绑”能否为楼市调控迎来持续温和下调？
今年两会上央行副行长刘士余透露了房地产金融业务几大重要信号，其中包括确保首套房实行差别化利率优惠等措施。一周以来，北上广深等一线城市相继传出银行为首套房贷大幅“松绑”的消息。各地首套房贷的效果如何？首套房贷“松绑”能否为楼市调控迎来持续温和下调？
胡景晖介绍，北京地区年前各银行首次置业贷款利率普遍在基准利率上升5％-10％；春节后到两会前回调至正常水平；两会后，包括四大行、商业银行和外资银行在内，都出现了对首套房贷款利率的大幅“松绑”。
胡景晖：我们现在合作一共有十几家银行，绝大多数银行在首次置业都可以在基准利率上，有一个九折的优惠；其中有些银行根据你的资信状况、贷款情况，做了风险评估后，信誉高的用户甚至可以拿到八五折。
记者按照这个比例算了笔账。以20年百万贷款数额，基础利率利率7.05％计算。1.1倍利率下总利息约为86万8千元；九折优惠后总利息约为76万7千元；如果是八五折，总利息则约为71万8千元。优惠力度着实不小。
胡景晖介绍，3月前三周北京一手房超过4000套，预计全月超6000套，创7个月来新高；二手房前三周网签6500套，预计全月超9500套，创12个月来新高。在此基础上，楼市价格温和下行。
胡景晖：综合效应吧。二手房的房价，比去年同期回落了10％，一手房的房价比去年同期回落了25％。从现在的情况来看，按每周来计算的话，房价仍然处在一个下降的趋势里面。
再把目光投向上海。长杨红旭介绍了市场近一个月来的表现。
杨红旭：去年底（房贷利率）基本还是1.1倍，现在基本上九五折到九折应该是主流，少数银行出现了八五折。市场的（交易）反应还是正面的，买气增加房贷放松是一个方面，还有其他一些因素。
最后看广州，广州的首套房贷利率也出现了八五折，甚至部分楼盘持续降价，但不同于北京和上海，市场放量并不明显。资深地产专家韩世同：工行在广州率先出现八五折。陆续出现一些大幅降价的楼盘，进入三月份，有愈演愈烈趋势。适当放宽对楼市有一定利好，但不像想象的那么大：目前能够享受优惠利率（资格）的买家，还是比较难以支持这么高房价的市场。
三地楼市在市场信贷政策松动的情况下，表现各不相同。但对于未来几个月的楼市走向，分析人士仍持谨慎乐观。杨红旭认为，开发商的资金链普遍还比较紧张。
杨红旭：成交量有反弹，还没有达到历史（较好）水平，还有一些还贷压力，包括信托还债的压力在。资金链还是比较紧张的。
胡景晖认为，信贷释放带来的交易量回升难以长期持续。
胡景晖：需求的释放带来的市场交易量回升，只能延续到五六月份。如果对于合理的改善性需求货币政策和税收政策不能有所适度调整，下半年市场还是值得忧虑的。
来源：浙江日报
房地产行业呈多元化趋势
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松：目前我国房地产行业的多元化趋势已经越来越明显，商业地产的成长空间和潜力也已经显现出来。转型的直接推动力是近期房地产一系列的调控措施，这个调控政策不仅仅是在房价打压，也包括一揽子措施，重点满足刚性需求的政策导向。第二个驱动力就是中国的城市化快速推进和人口重新分布，这使得城市里面的房地产的需求出现上升。
目前中国的整个房地产市场非常的分散，所以这一轮转型和调整会使行业的集中度明显提升，分工细化和专业化程度提高。
中国城镇化发展仍有较大空间
中国国家统计局局长马建堂：城市化、工业化、市场化、国际化是推动中国经济较快发展基本因素，中国的城镇化发展仍然有较大空间。改革开放以来，中国的城市化保持了一个平稳较快发展的势头，2010年我们国家还不到50%，但是发达国家都在66%以上，所以中国的城镇化仍然有很大空间。
房地产业兼并重组呈现新特点
中指研究院：2011年房地产企业并购形势呈现出了多种特点，即调控催生行业理性，非房企业加速剥离房地产业务；依托并购拓展多元业务领域，商业、旅游项目受青睐；加快在目标城市的并购拓展，大型房企持续优化市场布局结构。目前，万科、SOHO中国等行业龙头企业的并购策略则已愈发清晰，即凭借资金优势择机收购优质项目，加快目标区域市场的拓展，持续完善国内的市场布局体系。
浙江房地产业面临转型
浙江省房地产业协会：在国际经济格局变化和中国经济转型升级的大背景下，经过持续的严厉政策调控，浙江省房地产市场已经进入调整期，政策调控和市场调整正在引导房地产业进入新的发展阶段，科技驱动、行业转型、企业升级、金融创新等，将会成为房地产业转型升级的核心任务。
到3月中旬以来，广州楼市新品欠奉，不过周末楼盘促销的短信“轰炸”却让买家看花了眼。“内部价”、“员工价”、“团购价”……各种名目的定价纷至沓来，让人看不清是真降价还是假降价。有业内人士表示，无论是哪种定价策略，都只是开发商的包装手法，商家的“煞费苦心”折射了浓厚的观望情绪。
开发商定价 策略“非常灵活”
从去年5月1日开始，广州就按政策要求，实行“一房一价”。相关政策规定，取得预售许可证或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按申报价格，明码标价对外销售。
不过，在实际的操作中，几乎所有开发商都采取向相关部门报高价、向买家低开价的策略，规避这一政策。
在上周末，记者在增城永和一个大型楼盘销售中心内看到，每隔半个，就有来自市区的买家乘楼巴抵达楼盘。不过，销售中心内客人仍然稀稀落落，也没有看到销控表。不过，开发商还是把每个单位的标价，用A4纸标明，贴在样板房的墙上。楼盘均价在8000元／平方米以上，有的单位标价甚至达到“９”字头。
不过，销售人员介绍，其实楼盘的定价是非常灵活，买家既可选择毛坯单位，也可选择带简单装修的单位，前者均价在6900元／平方米左右，后者均价则大概要高1000元／平方米，全部都没有超过公示的“一房一价”。此外，楼盘目前还有“一口价”、“特价单位”等多样促销方式。
其实并不“内部”
不少开发商还青睐用“员工内部价”的方式来定价。位于南沙金洲地铁站附近的某楼盘亮出了“5050元/平方米起”的员工内部价，96套单位一上午就被抢购一空。不过，该批单位靠近地铁高架桥，景观稍逊。如非员工购买，均价在6200元/平方米左右，而且是毛坯交楼。销售人员表示，虽说是内部员工价，但只要是开发商所在集团员工的亲戚朋友，都可入场购买。业内人士坦言，按一房一价的要求，开发商在取得预售证的时候会申报一个价格，售楼时，只要销售价格不超过申报价格就可以了。至于开发商如何调整价格，那就是他们自己的事情了。
小优惠
难打动买家
中原地产项目部总经理黄韬分析，“员工价”也好，“团购价”也罢，都是开发商的噱头。目前广州楼市的观望气氛非常浓厚，如果开发商不用包装手法，直接赤裸裸地降价，买家对后市信心不足，反而不会马上入市。经纬行研究中心主任许婉婷表示，今年调控政策微调的可能性不大，降价突围是发展商在逆市中求生存的良策。春节后刚需客户入市意愿有所增强，但市场需求量始终有限，而去年积压下来的库存及新增的供应正使市场供应量不断加大，发展商的小优小惠明显不能打动客户，只有进行实质性的降价，才能引起刚需客户的兴趣。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
