[摘要] 下调存款准备金率后,银行上缴的准备金存款将得以释放,由于时滞效应，相关银行贷款可能需要一个月以上的时间才能有明显松动。
（来源：广州日报）下调存款准备金率后,银行上缴的准备金存款将得以释放,由于时滞效应，相关银行贷款可能需要一个月以上的时间才能有明显松动。
从目前央行政策信号看，差别化信贷的政策会进一步明确，存款准备金率年内可能还将迎来4次下调,首套房贷业务可能会随之有所宽松，因此下半年有利于刚需买家入市。
一季度历来都是贷款额度相对宽松的季节，央行上周末下调存款准备金率也释放出信贷政策微调的信号。然而记者本周走访广州多个银行却发现，目前房贷额度与之前相比并没有明显放松，利率优惠也不是人人可以享受到。
广发证券银行业高级分析师沐华对本报记者表示，下调存款准备金率后,银行上缴的准备金存款将得以释放, 由于时滞效应，相关银行贷款可能需要一个月以上的时间才能有明显松动。他建议， 从目前央行政策信号看，差别化信贷的政策会进一步明确，存款准备金率年内可能还将迎来4次下调,首套房贷业务可能会随之有所宽松，因此下半年有利于刚需买家入市。
有业内人士预测，虽然从上个周末起，广州部分楼盘推出局部优惠，不过在需求受到抑制的前提下，开发商小幅降价可能只是“降了白降”，作用有限。
房贷审批需时至少一个月
记者走访广州各大银行发现，目前大部分银行的房贷审批标准并没有改变，贷款审批流程并未明显加快。包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行首套房贷利率都为基准利率，贷款首付比例为三成。这部分银行对二套房贷款的执行标准是首付六成，利率上浮10%。而部分股份制银行则表示，目前额度仍有限，客户贷款时间仍需要延长至一个月以上。人民中路一家国有银行客户经理表示：“我们现在审批流程基本要一个月到两个月左右，并没有明显加快。额度比较紧张，如果你要申请房贷往后推。”
“我们现在还在等总行的政策，说不定到今年3月以后首次置业者房贷利率可能有优惠，有贷款需求的市民真的不用着急。”一家股份制银行客户经理对记者坦言。各行仍然按“认房又认贷”的标准审核借款人，暂未有新的调整。贷款利率在购房的面积和总额等方面并没有限制，只要是首次购房，贷款就可以按照基准利率执行。
房贷风险权重或再上调
对于未来利率是否会出现更大的折扣空间， 中山三路一家国有银行客户经理对记者表示，这主要还是看对于信贷规模的控制和监管的力度。“办理住房贷款的客户是比较优质的个人客户 。然而，目前监管方面对房地产贷款的风险权重可能还要上调，所以我们不敢放松贷款审批流程。”该客户经理表示。
相比中资银行保守做法而言，外资银行开春就推出房贷利率优惠活动。其中，花旗银行等外资行优惠力度，再度推出“房贷利率九折”优惠活动，吸引了不少购房者前来咨询。
1月份新增贷款创新低
根据央行公布数据显示，2012年1月份新增贷款创下2008年1月以来的新低。其中，以个人房地产按揭贷款为主的住户中长期贷款下滑明显。央行数据显示，2012年1月住户中长期贷款为1160亿元，较2011年同期下滑783亿元，更大大低于2010年1月3000亿元的规模。
“不是我们不想做按揭购房贷款业务，是因为受到额度的控制，无办法贷。”一位不愿意具名的资深广州银行业人士向记者透露，监管部门对银行设定了存贷比考核比例，新增存款量也决定了贷款的额度，然而今年以来，新增存款数量有限，居民大多把资金投向理财产品、黄金和股市等方向，银行所能获得的新增贷款额度自然有限。
不少银行为了增加存款，也在产品上绞尽脑汁。记者在西门口一家国有大型银行了解到，该银行对于优质客户推出了“购买理财产品享受房贷优惠”活动。银行客户经理对记者表示， 该银行对优质客户推出“大额存款客户享受房贷利率优惠”的活动。“只要客户在本行存款达到10万元以上， 该笔存款就可用于抵扣一定额度的贷款本金余额，因此客户实际上享受到贷款利率优惠。此外，顾客也可用该笔资金购买理财产品，这样顾客的选择更多样”。据了解， 2011年累计加息后部分原有房贷客户需要支付更高利息，这部分客户则选择“通过大额存款客户”享受房贷的提前还款方式。
市场分析：降价若如“挤牙膏”购房者感觉不大
“在不鼓励投资投机购房需求的情况下，信贷政策今后即使出现放松，也只是主要影响到首次置业买家，而目前一手楼市中，首次置业者的比例不过为1/3左右。”中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，由于开发商目前小幅降价难以吸引到消费者，更多开发商正在犹豫是否需要大幅降价，所以暂时按兵不动者居多。不过，如果随后开发商的优惠依然如“挤牙膏”般推出，购房者的感觉不会很大，降了也等于白降。
中银国际银行业分析师袁琳表示，“业内预计三月份以后部分银行个人按揭贷款将逐步宽松，届时如果申请客户减少， 部分银行可能会采用“利率打折”等方式抢客。 (记者赖伟行、王亮)
（来源：国际金融报）“相对于风险虽小但较低、回收周期长的房贷业务而言，银行更愿意将资金投到回收快、高的中小企贷款业务上。国家政策的扶持及担保市场的进一步完善，也有效降低了贷款风险”
央行下调存款准备金率0.5个百分点后，一个“老传闻”又在坊间流传：首套房贷利率阳春放松，甚至有折扣优惠。但多位接受《国际金融报》记者采访的人士表示，下调存款准备金率对房贷放松作用不大，近期内或无望回到基准利率。原因就在于，由于政策扶持，银行更“爱”中小企。
不过，泰隆银行泰隆学院院长助理游春昨日告诉《国际金融报》记者，“作用虽然不大，但可能形成继续下调的市场预期。国家统计局2月18日公布的数据显示，70个大中城市房价全线环比止涨。市场普遍预计，随着观望情绪加重，为加速销售回款，将有越来越多的开发商迫于资金压力从而加入降价促销的行列，2012年降价格局和降价趋势都会进一步深化。房价调控已见成果，央行也在日前提及未来将进一步满足首套房的刚需购房者信贷需求，加上出手下调存准率释放流动性，针对首套房需求人群的信贷政策或许将有所调整。
业内人士对此表示，放松与否主要取决于中央的房地产政策。“即使银根松动，如若中央的房地产调控政策不变，对房贷松紧作用仍是极其有限。”该人士对《国际金融报》记者分析。
那么，释放出的流动性主要被银行投到何处？“相对风险虽小但较低回收周期长的房贷业务而言，银行更愿意将资金投到回收快高的中小企贷款业务上。国家政策的扶持及担保市场的进一步完善，也有效降低了贷款风险。”游春指出。
交通银行首席经济学家连平也表示赞同，他对《国际金融报》记者表示：“根据监管要求，今年各家银行信贷投放总规模大概在8万亿元左右，比去年的7.47万亿元增加约7%。但信贷投放适度增加是定向放松，并不是全面、大幅放松。去年第四季度信贷投放偏紧，不少中小企业的信贷需求在今年1月份集中释放出来，在此情况下，银行对个贷、中小企业的信贷投放在未来的确有可能加快。”
此外，在一些银行人士看来，由于存贷比掐住了放贷“咽喉”，降准对增加信贷规模实际上并无明显改善作用。因此，银行持续大量发行理财产品收拢资金，这不光是为了卖新补旧（兑付到期的理财产品）及揽存等，更是为了增加贷款投量以提高收入。据了解，目前银行等金融机构对中小企贷款利率普遍上浮30%到50%左右，银行从中获利不菲。
受业绩下滑压力影响，春节后部分大型开发商开始酝酿新一轮降价以刺激成交，其中不乏保利、恒大等龙头开发商的身影。近期，由于降价等利好刺激，主要城市新房和二手房成交量均现明显回升。
不过，在开发商降价的同时，上周上海也出现了有楼盘项目因为大幅降价而遭到旧业主“要求补偿”的事件。业内人士就分析，随着降价的范围从龙头房企扩大到中小房企，降价成为大趋势后，开发商降价的方式将更为多样，旧业主类似的行为或许会因此减少。
新一轮降价酝酿启动 住宅成交量低位回升
中原集团地产研究中心昨日发布的报告显示，由于1月份各地市场低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。十大标杆房企1月份合计销售面积环比下降32%，同比降幅达55%。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交。上周，不少知名开发商纷纷宣布降价。其中，保利宣布在近40个城市加大楼盘促销力度，根据目前报价来计算，其中位于上海宝山的楼盘“保利叶语”较前期降价幅度近20%。此外，恒大也高调宣称再次推出新一轮降价促销活动。
2月以来，随着各地推出刺激刚需的信贷及税收等政策的利好，以及前期楼盘较大幅度的降价，刚性需求开始纷纷入市，从而带动近期主要城市的新建住宅和二手房成交量均从春节低位明显提升。中原监测数据显示，上周，8个重点城市合计新建住宅成交量环比增加45%，这是自春节低位以来连续三周成交量环比大幅攀升，其中上海（剔除保障房）及青岛上周的成交量环比增幅均在八成以上。二手房市场也呈现暖意，上周5大城市合计成交量环比大增超五成，基本达到了去年12月的周平均水平。而中原二手住宅报价指数显示，各城市二手住宅报价指数虽然呈现出低位回升的态势，但报价指数数值仍处于低位，近期价格下降的趋势仍难以改变。预计，短期内价格的下跌将继续刺激新房和二手房成交量出现小幅回升。
保利上海项目降价遇尴尬 单价降四千遭旧业主非议
不过，有消息就指出，保利地产位于上海的项目“保利叶语”上周末因大幅降价而受到旧业主非议，开发商的降价行为频频遇到尴尬。
消息称，业主抗议的原因是保利叶语项目折后单价从此前的每平方米19000元降至17000元，此外，交房标准的确从毛坯升级为精装，装修标准在2000元/平方米。据此计算，保利叶语降价幅度高达每平方米4000元，接近于7.8折，而此前购买该项目的业主在两三个月时间缩水30万~60万元。
资料显示，保利地产从1月1日至2月元宵节期间，在40多个主要城市联合促销，共涉及100余个在售项目和2万套房源。保利叶语的降价，正是此次活动的一部分。保利当地负责人更向媒体坦言，降价是一种市场行为，并不会因为业主的维权事件而暂停优惠，而降价也并非正常退房理由。
从去年底开始，各大房企就不时传出因为降价而引发的业主非议的行为，然而这股风潮并没有在广州形成，退房现象在广州更是鲜见。截至2月19日，阳光家缘数据更显示广州近一个月的退房数字只有31套，退房率只有约1%。
贷款购房利息比三年前多付80%房贷交易下降30%
(来源: 晨报)贷款购房利息比三年前多付80%，房贷交易下降30%。“伟嘉安捷”的数据统计显示，限购政策实行一年来，北京房贷市场交易量同比下降33%。其中，在置业升级人群中，有近四成人因之前有过一次贷款记录，换购房子贷款受挫。不过，公积金因认房不认贷而利率优势突出，时隔3年再次成为购房人。
公积金贷款
能省出一辆车
据“伟嘉安捷”企划总监吴昊介绍，因各商业银行对限贷政策严格把关，近四成有置业升级需求者因为之前贷过款，在准备换购房子时贷款受挫，这也是致使目前房贷市场交易量下降的原因之一。
“我记得2009年前因利率差异大家都选择公积金贷款，但2009年7折利率现身后，商贷和公积金利率相差无几，且贷款额度也比公积金高，所以我和大家一样都选了商贷。但如今身边买房的人又都选公积金了。”某小区业主王涵告诉北京晨报记者。而吴昊也告诉记者，目前公积金贷款与商贷的使用比例已经由调控前的4比6逐渐转化为6比4了。
记者了解到，从贷款政策看，无论是首套房还是二套房，公积金贷款都占优势。首先，公积金首套房贷款90平方米以下可首付20%，比商贷首付低一成。其次，公积金二套房“认房不认贷”。吴昊给记者算了一笔账：“以贷款80万元、20年为例，首套房使用公积金贷款每月可比商贷节省990.87元，节省总利息237809.26元；如果是二套房，使用公积金贷款每月可节省1119.01元，节省总利息268562.41元。这笔钱可以买一辆中等级别的小轿车了。”
商贷利息
比三年前增八成
吴昊介绍说，购买新房一般能享受到30年期的贷款，但购买二手房要综合房龄再加上购房人的年龄，一般能贷到20年。
吴昊介绍，像王涵那样2009年年初购房的贷款成本，随后几年一直在连续走高。按照王涵2009年初贷款80万元、20年期，当时能享受到7折利率优惠的等额本息算法，购房还款月供为4914.71元，贷款总利息为379529.3元。
“2010年初没加息，但鼓励购房政策到期后贷款利率恢复到8.5折，同样贷款80万元、20年期的购房人月供要比王涵增加近400元。到了2011年，月供又在2010年的基础上增加250元；到2011年下半年，随着调控政策的步步收紧，银行普遍都按照基准利率办房贷，时至今日，贷款80万元、20年期的新购房人月供已变成6226.42元，总利息为694341.83元，比2011年初贷款月供增加673.5元，总利息多还161641.26元，更比王涵多支付八成利息款。”
多数银行首套房贷回归基准利率 折扣利率难拿到
(来源: 新京报)2012年春节过后，北京各商业银行整体放贷情况与去年第四季度从紧的状态相比，略有好转。而不久前，央行提出在房贷方面，“满足首次购房家庭的贷款需求”。这让购房人对于房贷利率的进一步宽松产生了些许期待。
仍执行“认房又认贷”
本周，记者走访、电话咨询多家银行了解到，部分之前将首套房利率上浮5%-10%的银行，多数已经调整到基准利率(7.05%)。目前，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。
对购房者而言，回归到基准利率的首套房贷款，相比于之前的1.1倍及1.05倍利率，无论是月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少。以之前的1.1倍对比基准计算，之前贷款100万元，期限20年，月供为8212元，而执行基准利率后，每月可减少了429元；20年下来，减少的利息款达到了10.3万。
另据了解，目前各银行对首套房贷款政策的执行标准是首付三成，利率为基准利率；对二套房贷款的执行标准是首付六成，利率上浮10%。目前，各行仍然按“认房又认贷”的标准审核借款人，暂未有新的调整。贷款利率在购房的面积和总额等方面并没有限制，只要是首次购房，贷款就可以按照基准利率执行。
折扣利率很难拿到
但是，购房人所期待的更多折扣的利率，目前是很难拿到的。
对于未来利率是否会出现更大的折扣空间，某商业银行的相关负责人对记者表示，这主要还是看对于信贷规模的控制和监管的力度。“对于银行来说，住房按揭贷款仍然是优质的贷款资源，虽然在利率方面的没有给企业贷款大，但是住房贷款由于有房产抵押，风险比较小。另外，办理住房贷款的客户是比较优质的个人客户，通过办理房贷可以和他们建立长期的联系，有助于说服他们接受银行其他的金融产品，对于银行的长期发展也是很有利的。”
记者询问多家银行房贷折扣情况时，得到的答复也全都是：“因为现在监管的太严，所以没法有折扣。”
■ 申请房贷贴士
工作、个人征信等为申请房贷“加分”
据北京伟嘉安捷投资担保有限公司工作人员介绍，资质优良的借款人其实一直深受银行青睐，在银行放贷“偏紧”的当下，更是成为银行的“香饽饽”客户。资质优良的借款人不仅可以优先争得放贷名额，甚至有可能享受较为优惠的贷款政策。那么，银行在考量借款人资质时，哪些参照标准能为申贷人“加分”呢？
1、工作、学历
在银行放贷的审核中，借款人的工作单位和学历是首要因素。银行比较青睐世界500强企业、央企、大型国企以及外企单位的员工，而高学历也被认为和高收入成正比，被银行视为还款的保障。
2、借款人银行流水
收入流水也是考核借款人一个必不可少的因素。一般人都知道，在办理贷款时，必须提供由借款人所在单位开具并加盖单位公章的收入证明，银行在借款人贷款审核时，要求是借款人提供的收入证明至少要为还款月供的2倍以上。而收入流水，主要是指借款人提供的自身收入流水，一般为工资收入详单。银行通常希望看到的是借款人稳定且合理的银行流水，既要连续又要与收入证明相符合，忽高忽低的银行流水通常不被银行看好。
3、个人征信
目前，个人征信已经成为银行放贷不可或缺的审核标准。也就是说，需要个人征信无，房贷、车贷、信用卡还款无纪录。对于习惯于刷信用卡消费的人群来说，按期还款显得尤其重要。
4、大额资产证明
在借贷审核中还有一个加分项：借款人大额资产证明。在一些银行，如果借款人在申请贷款时能够提供股票、基金、债券等投资证明或是大额存单、购房、购车等大额资产证明的话，银行在批贷审核时会给予一定的政策“照顾”。
■ 提醒
警惕不实承诺
王女士在去年下半年在南四环某项目购房，开发商指定了两家银行可以选择，其中一家银行的工作人员说可以有利率9折优惠，王女士因此选择了这家银行。但是赶上利率收紧，几个月过去了，贷款一直没有办下来。由于利率9折优惠只是银行工作人员的口头承诺，而没有任何书面证明，王女士在争取利益的过程中非常被动。所幸最后这位工作人员通过其他变通的方法，终于做成了这笔贷款，王女士悬着的心才放了下来。
北京中原地产市场总监张大伟表示，目前市场上除极个别成交可以实现利率折扣以外，均以基准利率为主。较大的利率折扣，很可能是代表人员或者小中介公司的不实口头承诺，吸引客户签订买卖协议后难以落实承诺。购房者问清银行，得到书面或者明确答复，以避免损失。
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