[摘要] 春节刚过，沪上开发商开始备战三月可能出现的“小阳春”，低价跑量成主题。但多数业内人士不看好“小阳春”出现。
（来源：东地产）春节刚过，沪上开发商开始备战三月可能出现的“小阳春”，低价跑量成主题。但多数业内人士不看好“小阳春”出现。
龙年首月以冷冰冰的成交数字开头。1月上海市商品住宅共计成交面积约21.3万平米，而新增供应面积10.4万平米。在经历了春节期间近六年来的销量后，二月份上海的商品住宅供应量明显增加。
随着楼市供应量的逐渐提升，并伴随传统旺季“金三银四”的即将到来，2月和3月份左右或将会有越来越多项目入市血拼，开发商们正未雨绸缪传统“小阳春”的营销战。
金地集团上海公司董事长兼总经理陈必安表示，对2012年市场走势不能心存侥幸，2012年三四季度市场销量都不容乐观，企业此时不能豪赌，而是挺过“冬天”。
新盘：降价军团扩容
《东地产》记者走访了几个在节后推出特价活动的楼盘。上海香溢花城作为去年内环个降价的楼盘，近期又推出一批特价房源，户型为85平米非毛坯2房，可享受一次性付款总价减65万元，贷款减50万元的优惠。浦东毕加索小镇2月初推出89平米小三房，开盘将限量100套特惠房源，参加举办的特价活动单价可下降约3000元/平方米。另外一些楼盘没有开盘就放出减价风声，首付还可分期付款，这就是南翔纯新盘绿地新里崴廉公馆。售楼人员告诉记者，项目开盘时间暂未确定，但已经推出“1000元现金抵10万元”的优惠活动，如首付短期内凑不齐，还可以根据个人情况申请分期付款，销售的急切可见一斑。
据统计，截至2月3日，2月上海预计有22个项目开盘，其中公寓项目15个,别墅项目7个。但是，记者经逐一打电话去核实后发现，龙湖好望山、汇锦城、证大家园五期、日月光水岸花园、康桥半岛秀溪公寓等都已表态延迟既有的开盘计划，而这些“放鸽子”的楼盘又大多选择在3月份开盘。
21世纪不动产分析师罗寅申认为，由于元旦春节的节假因素，1月份楼市有效成交时间短，但2月和3月份没有节假日干扰，购房者不断回升的购房意愿不会因为节假日效应而中断，预计成交量将上升15%到20%左右。此外，去年年底至今的降价潮不论三月份的“小阳春”是否成真都会继续，降价的楼盘数量会有明显增加。
开发商：穿棉袄围着火炉跳舞
“国家下定决心加强调控的情况下冬天会比较长，而春天也会来的比较慢。这样的情况下我们也会穿好棉袄围着火炉跳舞。”上海证大董事吴洋认为。
与买家博弈，与政策博弈，静等机会出现，在这场房地产寒冬里，开发商们仍然期待着那一把希望之火。由于不确定“小阳春”行情能否出现，地产大佬们对未来两个月的销售定价保留着不同的观点。
丽丰控股上海公司高级经理朱敏指出，今年出现“小阳春”的可能性比较大，上半年成交量会有所回升。丽丰控股旗下楼盘都荟豪庭今年上半年也推出小户型酒店式公寓。“我们会推出新品，不会去拼价格，会关注品质和服务，注重差异化的路线。”朱敏表示。
相反地，沪上某知名房地产公司营销负责人向记者透露，该公司今年的销售主题是低价跑量，必要时将根据市场竞争、供求关系等因素，对部分存量房采取低于成本价方式出货。
复地集团董事长总裁张华认为，2012楼市总体销量保守，价格预留空间大，整体行情不乐观，开发商在定价上应更遵循市场定价原则和成本定价原则。
购房者：降价期内“见机行事”
对于有自住需求的购房者而言,2012年将是罕见购房期。
然而买涨不买跌的心理使得越来越多的人加入了持币观望的大军。市民王先生从2011年年初就盘算着买房，但先后看了60多套都没有成交。“现在房地产都是泡沫，肯定还会降价的。”王先生语气肯定地说道。看房越多、接触的房主、中介越多，他也更加老道起来，每次上网总能发现一些房价下跌的消息，即便是交易税费即将上调的2011年年底，在中介公司狂轰滥炸的电话后，他仍然没有动摇等下去的决心。
汉宇地产研究经理付伟认为，今年将会很难出现“小阳春”的景象，为了免于一开盘就得降价，一些实力雄厚的大开发商都还在摒，这种僵持起码要到4、5月份之后才会有转机，虽然三、四月份成交量会缓慢回升，但上涨幅度预计不会超过20%，略低于往年的平均水平。
业内人士指出，一季度市场处于年内最冷状态，二季度随着天气的回暖，住宅成交量会出现一波反弹，但价格不可能由跌转涨。毕竟三个因素都比较严峻：调控政策从紧、企业资金告急、市场存货高企。他预测，年中或三季度，将是一个重要的时间窗口，房地产政策将会出现松动，调控方式将会有所变化，下半年房地产市场将会筑底、盘整、复苏。
来源：金融时报
房地产市场总能吸引眼球，近日，“万科1月销售同比下降近四成”就被舆论围观，并被细心的人注以“万科1月业绩五年来首降”的标签。作为房地产开发企业的龙头老大，万科的经营数据对市场行情判断具有一定的参考价值，而对某月数据的过度解读却不利于看清时下真正形势。关于下滑，万科相关负责人给出的解释是，受春节因素的影响，万科在1月份的新推盘规模也比较小。因此1月数据的大幅下滑虽然惊人，却也在情理之中。
在高房价惹得民怨沸腾的今天，作为房价的直接定价方和主要获利人的房地产开发企业必然会如“过街老鼠般”，如其遭遇悲惨命运也与大家的期待相符。不过民众却应避免陷入房地产市场“一调便冷”、“一调便紧”的认识误区，因为认知与现实的巨大反差也会打击民众的信心。
北京等特大城市人口不断膨胀，必然会导致资源供给极度紧张，更易引起购买的恐慌，在需求依然大量存在的情况下，开发商虽然时下的境况不容乐观，但却还存在“翻盘”的机会。而有关房地产开发企业“降价”、“卖项目”、“零交易”等虚虚实实的消息，如单纯被解读为调控出现积极结果的乐观一面，则会麻痹民众，使其失去冷静、全面的判断，也会引来“放松”话题的提前到来。
市场火热时期，开发企业表现太过“疯狂”，这种疯狂在于开发企业将房屋销售当做“一本万利”的生意。一卖房，企业不仅盈利了，还赢得了“增加地方财政、带动了GDP增长”的“好名声”。打击这种“疯狂”就需要一系列、需要长期坚持的调控政策，同时也需要根据市场变化来调整已经出台的政策。现在暴露出的问题是我们总是把目光聚焦于市场的反馈，而放松了对调控政策的调整，如房产税。
房产税在一定程度上会遏制房地产市场的混乱局面，也会触动拥有多套住房的、既得利益者的利益，更能迫使部分业主出售闲置的房屋增加市场的供给。但从目前来看，房产税仍处于象征意义远大于实际意义阶段，而从各地政府目前的态度来看，对此项政策的推行并不积极，虽然房产税的推行不是一件简单的事情，不仅要有各级地方政府的态度，还需要具备产值评估、产权登记等前提条件，但这些困难还是可以克服的。
一方面，开发商会时不时“高调”表示，销售情况不乐观，日子难过；另一方面他们却在不露痕迹地进行着一些小动作。北京城区内的多个新建楼盘不约而同出现推迟开盘的情况。以二环附近的中信城楼盘为例，据公开信息显示，早在去年4月，该项目二期3号地3、4号楼便宣称于该年下半年开盘；6月，又表示开盘时间推迟至年底；年底又一次宣布，该楼盘将于2012年6月开盘，且规定只针对已经登记的老客户。开盘时间一拖再拖，对购房者做出限制，这反映出房地产开发企业的态度依然强硬。
不仅如此，从某房地产网站显示的近期北京楼盘开盘信息可以看出，新开楼盘多以郊区楼盘、别墅、大户型楼盘或尾盘为主，真正适合刚需购房者购买的很少。因此，从房地产市场行情来看，调控还远未到位，无论是调控结果和调控措施，都存在改善空间。在调控的关键时期，对房地产数据的过度解读，特别是倾向于乐观一面的过度解读，将不利于调控的继续进行。
眼下，首套房利率下降到基准利率的消息在不断发酵。限价放松的趋势也有迹象，所以社会各界应警惕，房地产开发企业的“反扑”以及地方政府对调控的麻痹大意。
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