[摘要] “房地产库存将在２０１２年中期达到顶峰，地产供求缺口同时达到顶峰，从而导致房地产投资出现最显著的下滑。所以，房地产政策将在２０１２年下半年发生轻微而重要的变化。”昨天，瑞银证券首席策略分析师陈李这样表述他对这个行业的判断。
（来源：上海商报）“房地产库存将在２０１２年中期达到顶峰，地产供求缺口同时达到顶峰，从而导致房地产投资出现最显著的下滑。所以，房地产政策将在２０１２年下半年发生轻微而重要的变化。”昨天，瑞银证券首席策略分析师陈李这样表述他对这个行业的判断。
“从２００９年４·１５房产新政以来，Ａ股指数再也没有突破３４７８点，可见房地产行业对中国经济的影响有多大。”陈李说，“房产行业是一个很重要的行业，任何人都不能忽视房地产对中国经济的影响和对中国证券市场的影响。”
另一方面，房地产信托从2011年四季度开始，就逐渐进入了到期高峰，预计今年下半年可能会达到顶峰。
“我们有个的猜测，如果现有的地产政策完全不变，中国的房产行业最晚或者说大概在今年第四季度崩溃，也就是说，这个行业彻底玩完。”陈李告诉记者。
在陈李看来，去年１１月的房产交易会根本不是开发商的苦日子，开发商的苦日子才刚刚开始，预计今年“十一”的房产交易会上，无限的现房依然在卖，但是需求依然低迷。
“房地产的库存会未来三个季度持续上升，现房供应的在未来三个季度还会继续上升，因为过往的两年有太多的新开工项目。由此来看，未来三个季度现房供大于求的趋势不会改变，而且越来越大，在今年第四季度现房供大于求的现象会达到顶峰。”
陈李判断，到今年第四季度，房地产信托的偿债高峰期将会到来。因为从２０１１年四季度有差不多１７０亿元的信托到期，２０１２年季度有３４０亿元信托到期，到了２０１２年第四季度有７００亿－８００亿元的信托到期。
此外，陈李推测，大型房地产企业的资金能支撑到２０１３年，而小型房地产企业的资金只能支撑到今年三、四季度，他们到今年三季度的现金状况就会回到２００８年第四季度的状况。“其实，房地产企业不在乎是否亏损，而在乎资金，资金链一旦断裂，他们就无法运营了。”
总体看，房地产库存、房地产供求缺口、房地产信托到期、房地产企业资金消耗，所有这些情况都指向今年三、四季度。由此，陈李认为，在今年第三季度和第四季度时，房地产企业会面临非常大的困难，资金链断裂、偿债高峰、大量现房剩余、房价暴跌、无法消化库存等等。
“房地产市场风险点没有被释放之前，我们的经济、市场以及Ａ股都会受到拖累，所以现有的房产政策在今年第四季度以前一定会变。如果不变，与这个有几十万亿元产业链相关的行业就玩完了。”陈李分析称，既然会变，就会带来变数，对投资者和经济都有很大的冲击力。
（来源：中国证券报）
□本报记者万晶 陈莹莹 张昊
元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚，北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为开发商促销不给力，各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。
业内人士指出，2012年楼市调控不会放松，只有房价继续回落才有望带动成交量回暖。在未来供应量增加的预期下，开发商面临更严峻形势，楼市可能进入“拼跌时代”。
住宅成交大幅下降
上海地区元旦期间楼市成交惨淡。据网易房产数据中心统计，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。
与前几年元旦假期情况相比，2012年上海楼市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天没有成交数据，不过在随后两天，上海楼市就出现井喷，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期间商品房日成交量约500套，2009年元旦期间日成交量也有350套。
中介机构统计显示，北京地区2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)网签总量为335套，与2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅网签总量为323套，同比下跌66%；二手住宅网签总量为12套，同比下跌84%。
深圳楼市表现较平稳。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，与2010年同期的160套相比基本持平。成交均价从2010年每平方米16469元上涨到2012年的每平方米20849元。业内人士分析，元旦期间深圳楼市成交均价上涨，一方面可能与成交结构有关，另一方面也说明深圳楼市实质性松动还未开始，目前的在售新盘也以“暗降”优惠方式为主。
广州元旦期间不少楼盘甚至取消了优惠活动。中原地产广州项目部经理黄韬估计，元旦广州楼市的成交较去年同期下降20%-30%，成交均价则比去年同期上涨约10%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京、上海等地2012年元旦期间的住宅网签量与2011年同期相比虽然跌幅较大，但是与最近的2011年端午节、中秋节和国庆节相比，交易量有较明显回暖。2011年四季度新房和二手房价格的不断回落，激发了部分购房人的买房意愿。
楼盘促销成色欠佳
元旦前后(2011年12月31日至2012年1月3日)，上海市有6个住宅项目开盘，总计推出房源1300余套，开盘均价约23000元/平方米，这也是近6周以来开盘均价首度超过20000元/平方米。
总体看，2012年1月上海新盘上市数量稀少，预计只有8个项目开盘，不但与2011年12月相比数量大减，也不到2011年1月开盘数目的一半。低价入市的普通住宅将延续之前的优惠，暂未传出有更大优惠。业内人士分析，上海的开发商似乎都有意避开1月的传统淡季，今年农历春节较早，加上2011年楼市“寒气未退”，是造成2012年1月开盘项目数量特别少的重要原因。
北京楼市观望气氛浓厚。中国证券报记者走访发现，元旦期间看房人群的确不在少数，但多数以观望为主。售楼处工作人员表示，大多数看房者都只是过来实地“踩点”、看看户型、询问优惠，并没有强烈的入市意愿。一位看房者表示：“年关将至，也没有多少心情买房子，即使出手也要等到农历春节以后了。”
由于强烈的降价预期，目前多数准购房者更倾向购置现房。元旦期间，北京楼市新开盘的项目并不多。位于大兴区旧宫的东亚五环国际[消息 价格 户型 点评]是为数不多的1月1日开盘的项目之一，均价14500元/平方米，预计2014年入住。楼盘销售人员表示，元旦期间咨询和看房的人不少，但多数仍“在观望”。
元旦假期广州市的几个指标性楼盘的售价也未见松动。和记黄埔番禺项目珊瑚天峰在元旦假期并无任何优惠，这个曾经被称为广州降价盘的珊瑚天峰如今价格已经恢复高位，毛坯房17000元/平方米。正在销售中的越秀[简介 动态]区的东方文德广场[消息 价格 户型 点评]，售价为29000元至38000元／平方米，均价33000元，号称“新年巨惠”，可实际上与上周开盘时的报价几乎没有差别。
降价空间有望开启
对于2012年楼市走势，亚豪机构市场总监郭毅认为，2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，2012年楼市调控不会放松，这会加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。购房者的集体观望将使得2012年上半年楼市成交量仍难转暖，但入市楼盘恐将继续增加，开发企业资金将更紧张。
一方面，2009、2010两年供地高峰期过后，2011年出现了项目开工潮。以北京市为例，2011年1-11月，北京全市商品住宅新开工面积为2445.2万平方米，比上年同期增长45.5%，开工量的加大意味着众多项目进入了开盘“倒计时”。另一方面，2011年楼市成交清淡，一些新项目一再推迟上市，但拖至2012年，开发商的资金压力已至高位，亟待销售回款缓解资金困境，将不得不冒着市场风险强行开盘。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，2011年几乎所有大中城市的楼市都无可幸免地遭遇寒潮。预计2012年的中国房地产市场，将在“限速”中前行。“目前来看拐点渐显，预期在6-12个月内房价还有可能出现10%-20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。”
之前曾一举跌破“万元”单价的上海宝山区楼盘旭辉[简介 动态]澜悦湾，预计1月还将加推新房，价格仍可能在万元以下。楼盘相关负责人表示，之前的定价策略表明唯有让利才能抢跑市场，未来市场压力依然巨大，开发商只有放弃幻想，给出符合购房人心理预期的价位，才可能快速回笼资金。正在上海降价销售的星河湾[消息 价格 户型 点评]董事长黄文仔也表示，主动下调价格是对调控政策的响应，目前整个房地产行业已经进入寒冬。
世联地产[简介 动态]董事长陈劲松日前表示，现在是开发商想降价又不敢降，只能采取回购等“曲线救国”的方式。2012年上半年会形成真正有利于开发商降价的环境，届时开发商的促销将由现在“暗降”升级为“明降”。
多位房地产业内人士指出，预计2012年一季度或将有更大幅度的“降价潮”出现，届时或将引发一波刚需入市“购房潮”，随后楼市成交量才能逐步回升。
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