[摘要] 与年中的那波降价潮相比，10月份以来的这轮降价已出现明显变化。首先，年底大幅降价的项目多集中在二、三线城市，一线城市项目跟进的情况不多。其次，大多数品牌开发商跟进降价的积极性不高。
今年以来，范围内房地产市场相对集中的阶段性降价主要有两波：波始于5、6月份，其间几乎所有的知名开发商都先后加入了降价的行列；第二波是从10月份开始，以中海、保利、龙湖等为代表的个别品牌开发商在上海、杭州等重点城市的部分项目开始突破前期降价底线，个别项目的降价幅度甚至达到20%以上，然而，与年中的那波降价潮相比，10月份以来的这轮降价已出现明显变化。
首先，年底大幅降价的项目多集中在二、三线城市，一线城市项目跟进的情况不多。典型项目如南京的莱茵铂郡，均价为12000元/平方米，相当于打了75折；无锡的融创星光广场，均价为8500元/平方米，降幅达36%。反观一线城市，即使是降价的项目，也以推特价房的形式为主，如上海的香溢花城、绿地新里米兰公寓等，其它为数不多整体降价的楼盘多是前期优惠折扣的延续，如金地艺境、中海御景熙岸等，鲜有新盘跟进降价。其次，大多数品牌开发商跟进降价的积极性不高，直到目前时至12月中旬，事实上在最为突出的降价项目要么依然是10月份的那批典型企业，要么是诸多二三线城市当地的中小型企业。
之所以造成以上两大表现，究其原因我们认为有以下两点：
其一，品牌企业对明年政策预期已经改变。此前我们曾经预言政策的底部已经出现，该判断从中央经济工作会议后得到了进一步的证实：定调从去年的“保持经济平稳健康运行”到今年的“促进经济平稳较快发展”，此举无疑意味着政策重心又将向经济增长倾斜。此外，关于房地产调控的表述与此前相比并无太多新意，“巩固成果”的意味明显。与此同时，银行信贷方面也出现了松动的迹象，近来时有媒体爆出北京、广州等地的首套房利率重新回归了此前的基准利率。正是基于企业对于政策层面预期的转变，其降价策略也会相应地做出调整，而由于一线城市的项目溢价率和利润率相对更高，对其中项目是否要跟进降价的决策也会更加谨慎。
其二，多数品牌房企已经完成或接近完成全年的销售目标。典型的例子如恒大和碧桂园，这两家今年以来风头强劲的企业对于销售节奏的把握十分准确，几乎抓住了每一次窗口机会，恒大在年初一季度时便率先降价，而碧桂园今年的重点销售项目如南京句容碧桂园凤凰城、广州增城碧桂园也都是在上半年便已入市。而通过持续的新盘加推和降价跑量，这部分企业早已回笼了大量资金，年底的销售压力并不突出；其中恒大地产1-11月的销售总额为791亿元，已经超额完成了700亿的全年目标，碧桂园的业绩完成率也已达到92%，这部分企业完全全年目标已无悬念，因此没有必要再以降低利润的代价跑量销售；另外如目标达成率在85-90%之间的龙湖和保利，事实上当前的销售压力也并不大，降价幅度方面只要按照之前的策略，完成全年目标并无太大问题；而只有少部分企业，如金地、新城，12月仍然有全年目标40%左右的缺口，这个时期选择降价，更多的是出于冲刺年度业绩的考虑。
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