[摘要] 2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照最新的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
（来源：广州日报）
2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
对此，分析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。
四种状况不宜提前还贷
情况一
享受7折利率房贷
分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
情况二
等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
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情况三
等额本金还款已过1/3
据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
情况四
投资高于贷款利率
投资高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。
对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的，但目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
两种适合
提前还贷的情况
对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。
例如，对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%，这部分客户目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。
分析建议， 提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。
目前如果是资金实力较好的全款购房者，真要买房的话，问题也不大，毕竟房价的确下降了一点；如果是打算贷款购房的房奴一族，那就必须要谨慎了，虽然房价降了一点，但首付、利率水平等都涨到了历史高峰，房贷成本已相当高，下降的房价部分能不能冲抵这些增加的成本部分，还是个疑问。
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（来源：现代快报）
记者从多家银行获悉，受到今年央行连续三次上调贷款利率的影响，下月起不少房贷客户将要开始为加息“买单”。央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息后，5年期以上贷款利率从去年底的6.4%，已经涨至7.05%。以贷款100万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加400多元，一年要多还5000元左右。如果执行基准利率或是上浮利率，那么客户的月供将增加得更多。
“下月去银行打印明细”
市民张女士称，去年底两次加息后，她今年起每个月就要多还400多元利息了，一年就多还了5000多元。“今年又加了三次息，我还不知道明年又要涨到多少呢？”记者了解到，最近到银行咨询明年房贷还款的市民明显增多。那么明年起，大家每月的房贷负担会增加多少呢？
业内人士介绍：“现在还没法具体哪位客户月供增加多少？不过，明年1月1日以后，客户就可以凭身份证到银行柜台打印自己新的还款计划。了解每月还款额的变化。”
7折优惠房贷与存款利率“倒挂”
对于原来享受了7折优惠房贷利率的市民来说，到了2012年1月1日，房贷需执行7.05%的0.7倍，也就是4.94%的利率。而连续加息后，现在5年期的定期存款利率已经达到了5.5%的高点。对于这部分客户而言，已经出现存贷款利率倒挂的现象。
业内人士算了一笔账，同样现有50万资金，以贷款100万20年期为例，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，如果选择5年期定期存款，获得的利息则为137500元，还可以赚取1.4万；如果将100万全部提前还款，根据还款节奏还款，在20年内可以损失6万元的利息差。他同时表示，而且一旦再加息，利率差距还将拉大。如果选择银行其他理财产品或者信托等，将更高。
提前还贷未必划算
不少市民都觉得，今年股市不好，存款也是负利率，黄金价格太高也不敢投资，还不如先提前还贷算了。一位银行人士称，每到年底，尤其是加息周期中，很多客户都会想着提前还贷，而银行今年由于信贷额度较紧，所以也很欢迎提前还贷。不过，对于市民来说，未必提前还贷就划算。
银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款就不必急于还款。不仅存贷款利率倒挂不说，“而且客户真要是还掉了，就再也借不到7折的利率了，现在首套房利率都要上浮10%左右。”
对于采用等额本息还款方式的借款人，且还款年数已接近中期时，或者是采用等额本金还款的客户，还款期已超过了1/3的，都已不适合提前还款。因为这时候客户已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
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