[摘要] 一年一度的中央经济工作会议召开在即。按照惯例，会议将总结一年来的经济工作成绩；应对当前国际国内经济情况的变化；制定宏观经济发展规划；部署明年的经济工作。
（来源：财经日报）一年一度的中央经济工作会议召开在即。按照惯例，会议将总结一年来的经济工作成绩；应对当前国际国内经济情况的变化；制定宏观经济发展规划；部署明年的经济工作。
兴业银行首席经济学家鲁政委预计，12月上半月召开的一年一度的中央经济工作会议，对2012年政策基调的定调仍是“稳健的货币政策”和“积极的财政政策”。
具体来看，自去年以来连续上调了12次的存准率，在2012年下调已成为预料之中的事。甚至有经济学家认为，存准率下调的时间窗口就在12月。至于基准利率的调整，则存在一定的不确定性，负利率的水平可能要持续相当长的时间。
货币政策无紧缩基础
执行了大半年的偏紧调控政策在第四季度已经出现局部放松的迹象。
10月下旬，国务院总理温家宝在天津调研时表示，宏观政策将“适时适度预调微调”。随后，央行又在其公布的《2011年第三季度货币政策执行报告》中透露，央行的货币政策将根据经济形势的变化，适时适度进行预调微调。
事实上，第四季度货币政策提出“预调微调”也有着一定的背景。
“自2010年1月至今，央行连续12 次上调大型金融机构存款准备金率，主要目的就在于回收流动性，应对通胀不断上升的压力。”农业银行战略规划部研究员付兵涛表示，当前通胀出现回落趋势，货币政策继续紧缩的经济基础已经不存在。
CPI在7月达到6.5%的峰值后开始下降，11月CPI将同比下降至4.3%左右。而值得注意的是，实体经济增速放缓迹象开始日益明显。10月份工业增加值同比增长13.2%，较年内值15.1%已回落1.9个百分点。11月份汇丰PMI和粗钢表观消费量等数据预示工业增速将进一步回落。
因此，货币政策促增长的功能将日益突出，政策预调微调的力度将加大。
布局2012年，多位经济学家认为，这种微调将进一步强化。事实上，微调在11月已初见成效：11月新增人民币贷款5640亿元，高于月初预期，相比之前也明显放大。
“政策会进一步微调，定向宽松进一步强化。”摩根大通中国区首席经济学家朱海斌表示，政府定向宽松的政策具体体现在采取积极的财政和信贷措施确保对一些行业的支持，包括为服务业提供税收优惠，对中小企业和保障房提供信贷支持。
但与此同时，朱海斌还强调，政策不会出现全面的放松，类似于2008年末的大规模财政和货币刺激不会发生。
付兵涛认为，考虑到当前房地产市场调控处于关键期、通胀的潜在冲击因素尚未完全消除，明年货币政策仍适宜维持稳健基调不变，但应加大预调微调力度，更加体现政策的前瞻性、灵活性和针对性。
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(来源：每日经济新闻)经过一系列的房地产调控后，北京、上海、广州等一线城市房价“应声回落”。然而，大部分刚需购房者仍感觉买房压力较大，甚至需要支付更高成本购房。业内人士称，由于近期信贷额度紧张，各银行房贷利率都有不同幅度调整。更高购房支付比例和利率上调压制了需求，或倒逼房价进一步探底。
房价降了买房更难了
随着国家对房地产的调控，近期房价“腰斩”消息频频传出，让一直等房结婚李建动了心。然而，经过多次看房之后，李建发觉了一个怪象——房价降了，买房却更贵了。
在北京传媒大学附近的一个小区附近，一家房屋中介内忙得热火朝天。李建告诉记者，最近都说通州房价跌得厉害，自己就打算到这边来“抄底”。可是，实际情况并没有他想象美好。
“由于这边交通很方便，小区环境也不错，所以价格相对也不低。”李建对《每日经济新闻》记者表示，目前这个小区房价大约在1.8万元/平方米左右，而去年报价达到2.4万元/平方米，下降幅度超过30%。
他告诉记者，要是购房政策和以前一样的话，他完全能接受这个价格。然而，仔细地计算了一下，房价下跌并没有给他带来多大实惠。
“70多平方米的房子，价格在140万元左右，相比以前便宜了近40万元。但要买下这个房子，自己一次性需要拿出来钱却并没有少。”李建告诉记者，如今银行抬高了贷款“门槛”，将房价回落“甜头”都蚕食掉了。
“以前，180万元的二手房首付能做到三成，需要54万元；而现今，部分银行甚至会要求首付比例提高到四成，需要72万元。”李建表示，一次性拿出这么多资金，压力很大。
此外，在利率方面，银行以往优惠不仅没有了，部分银行甚至将利率上浮，这意味着购房者又需要多付一些额外成本。以贷款100万元为例，贷款利率上浮10%，每个月要多还580元，与之前七折利率优惠政策相比话，每月要多还近2000元，30年下来多还差不多70万元。
“对买房人来说，一次性支付费用涨了，总支付金额也多了。房价下跌，银行受益，而买房人却没有任何好处。”李建表示，经过看房之后，观望情绪更大，买房冲动反而小了很多。
信贷紧张银行政策各不同
对于银行而言，紧张额度限制是抬高房贷门槛根本原因。农行、建行、工行及中信等多家银行表示，年底银行贷款额度是全年最紧张时刻，申请房贷后等待放款人较多。如果现在立刻向银行提交申请，预计明年1～2月份才有放款可能。
记者调查银行部分网点情况显示，目前北京各大银行房贷政策都不相同，银行之间差别较大。中行、农行、工行首套房房贷均执行基准利率，而建行、招行、中信首套房房贷则需要分别上浮5%、5%和10%。
据记者了解，各大银行首套房房贷利率上调现象亦遍及各地。上海、广州、深圳等几大一线城市，以及天津、济南、郑州、杭州、长春等二线城市银行也都不同幅度地上调了首套房贷利率。
“在申请房贷人中，可能只有3成人能顺利地拿到贷款，更多人是在排队。”北京通州一房屋中介告诉记者，现在已经进入了利率上浮时代，之前打折优惠早就没有了。
北京某股份制银行人士在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，银行上调首套房贷利率是银行自身控制金融风险需要。近年来，个人房贷一直被银行视为优质贷款项目，个人按揭贷款买房占全部购房总数比例高达90%。然而，目前国内房地产市场受到了严厉调控，风险逐步显现出来。为了避免大部分风险被转嫁到银行，银行只能抬高个人按揭贷款门槛。
“当房价进入拐点时候，房贷利率调高可以看作是对政策巩固。购房需求被银行压制之后，房价也只会向下走，这也可以看作是调控房价一种方式。”北京通达投资首席分析师李鹏涛认为，也许房价回落还有空间。
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“这几天放了一批贷款，基本是半年前申请的。刚申请的，年前是得不到了。”11月16日，某国有商业银行相关负责人告诉记者。多家银行的现实情况表明，原本一周或半个月的放贷周期，如今最长已延长至半年。现在等房贷的市民，极有可能要等到龙年了。
11月14日下午，在某事业单位工作的周小姐手机里收到一条银行发送过来的短信，内容是通知她贷款申请获得了批准。“我已经等了快半年了，贷款终于下来了。”周小姐收到短信后兴奋不已。
很多人没有周小姐这样幸运。“我刚接到电话，3个月之前申请的贷款年前下不来了。我是换家银行再试试还是等到年后呢？‘等贷’很痛苦啊！”11月14日，想买房的王女士告诉记者。
换一家银行情况可能也不会乐观。一家商业银行南湖支行的信贷员告诉记者，该行在上周末集中发放了一批贷款，等待时间最长的是半年。据她估计，这很可能是今年最后一批房贷额度了。另外一家银行沈河支行的信贷员告诉记者，现在等了三四个月的大有人在，年前获得贷款的希望很渺茫。一般情况下，银行在年底都会出现信贷额度紧张的情况，加上今年去年的信贷规模一直控制得挺严格，年底“断贷”的情况更为严重。据多位银行信贷员分析，现在已经是11月中旬，龙年春节出现得早，部分房贷客户极有可能要等到春节之后了。一位等房贷的市民开玩笑地说：听到“龙叫”，房贷就下来了。
其实，最近几天拿到贷款的市民，也是一半欢喜一半忧———喜的是不用再受“等贷”的煎熬，忧的是利率太高了。记者采访中发现，套房贷的利率在基准利率基础上上浮10%已经算是“优惠”了，部分银行套房贷款利率已经在基准利率基础上上浮了20%，第二套房贷利率则上浮了30%。以五年期以上贷款基准利率7.05%计算，上浮20%后达到了8.46%，上浮30%之后则高达9.165%。同样是50万元30年期的贷款，按基准利率计算，每月还款3343.32元；分别上浮20%、30%后，每月还款金额就要增加到3830.4元和4082.62元。（人民）
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利率难料 存准率将下调
在付兵涛看来，经济健康平稳运行需要合理适度的流动性支持，货币政策预调微调的着力点之一就是尽快将M2增速恢复至合理水平。
“预计全面的法定存款准备金率下调，可能要到明年才会出现。”鲁政委表示，考虑到年末将有1.5万亿左右的财政存款集中流出，因此，年内暂时还不需要全面下调法定存款准备金率。面对特定时点的流动性紧张，央行可通过调整动态差别准备金率参数、减少公开市场回笼、逆回购等方式进行平滑。
但付兵涛则认为，考虑到未来一段时间新增外汇占款将继续减少，而今年12月到明年2月央票到期资金量维持在低位水平，即使考虑财政存款投放因素，预计仍不足以缓解市场流动性紧张局面。
付兵涛表示，央行下调存款准备金率无疑是短期内缓解市场资金面压力的较好选择，也符合预调微调的政策导向。他还预计今年底至明年2月是存准率下调的重要时间窗口。
综合来看，多位接受采访的经济学家均预计存准率将在未来数个月下调，不同的只是下调的时间窗口。而对于基准利率是否将在明年下调，则存在较大的不确定性。
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