[摘要] 10月19日，中体产业副总陈顺接受和讯网访谈时表示，房地产调控大家统称“三限”（限购、限价、限贷）。 开发商以“三快”来破“三限”，叫“快开盘、快建设、快销售”，政策的力量与市场的力量会引导开发商希望尽快地开盘，希望尽快地建设，达到封顶，包括快速销售，使销售贷款能回来。
（来源：和讯网）10月19日，中体产业副总陈顺接受和讯网访谈时表示，房地产调控大家统称“三限”（限购、限价、限贷）。 开发商以“三快”来破“三限”，叫“快开盘、快建设、快销售”，政策的力量与市场的力量会引导开发商希望尽快地开盘，希望尽快地建设，达到封顶，包括快速销售，使销售贷款能回来。
以下为访谈实录全文
和讯网：陈总您好，首先对于您参加和讯网举办的第二届地产金融创新峰会的到来表示非常的欢迎和感谢，我们知道，最近关于地产大家热议的一个话题是刚刚有14个城市银行同时提高了首套房贷的贷款利率，不知道您对这些银行的举措怎么看待？这些举措对房地产市场会产生
什么样的影响？
陈顺：我这么看待这个问题，这次14个城市几乎同时提高首套房贷的利率，提高幅度略有不一样，但大体在一个段内。我觉得一方面表达了国家治理房地产，宏观调控的决心。对此，房地产以及相关行业不再怀有一些幻想，比如明天的日子会比今天好过，现在看起来房地产商的日子越来越不好过，像北方的天气一样，随着天气不断变冷，政策越来越紧，一方面来自国家宏观调控的影响，另一方面购房者对市场的预期也有不同，可能很多人买房得到的建议是“再等等，再等等”。这种预期的传导远比政策本身的作用要大一些，所以来自市场的力量要大一些，我个人觉得在这种情况下召开了“变局下中国地产价值新方向”地产金融创新峰会，我们一起探讨下一步到底是什么样的方向，短期的，中期的还是长期的？我觉得是非常有意义的。
和讯网：您觉得方向是什么？
陈顺：先看大的国家宏观调控的方向有没有变，国家宏观调控的方向不会变，决心不会变，我自己觉得房地产开发商，投资商确实有到了应该要思考的时候，假如说我们应该修正或改变我们常规的一些做法，比如开盘要蓄客，蓄客之后再开盘，再推盘，现在大家统说叫“三限”（限购、限价、限贷）。限购实际是对购房人群的；限贷也是对购房人群的，或者说限贷影响了开发商，房款放不到开发商手里。虽然限价相对模糊一些，但对开发商的影响也是一样很大的。
怎么来破“三限”？我前两天看了一篇文章，要看三快来“破三限”，叫“快开盘、快建设、快销售”，表达了开发商在目前方向不清或不明的情况下它的一种心理状态，希望能够尽快地把房子卖出去。所以我们看现在政府的声音或者管理房地产的行业管理、主管部门包括建委不再谈捂盘等，市场的力量还是很大的，它会引导开发商快速地希望尽快地开盘，希望尽快地建设，达到封顶，包括快速销售，使销售贷款能回来。
和讯网：新一轮的宏观调控已经有一年多的时间，目前整个开发商的资金链是一个什么样的情况？
陈顺：我个人觉得在一段时间以前，大家觉得市场上的钱多得不得了。很短的时间内这些钱都到哪儿去了？尤其是我看到一些中小企业缺钱缺的紧一些，大家都觉得好像要到大的国企或央企那里，我觉得可能真到了开发商真的要喊苦很穷的时候。
和讯网：中体产业采取什么样的应对策略？
陈顺：中体产业也在寻求我们自己的战略方向，上个月时间9月17日是我们中体产业所属中体奥林匹克花园成立十周年，我们也搞了一个活动，这个活动实际上不是把庆典放在位，而是把反思放在位，反思我们十年的成长，我觉得我们现在也在考虑，再靠原始的拿地、销售的变化可能要改变，更多的要参与社会公共产品的服务，比如体育场馆建设之前的咨询，建设之间的管理，体育场馆的运营等等，所以，以体育为主的社区开发是我们以后的发展线路，但更重要的是我们拓展发展思路，创建体育市场项目新的概念，包括体育场馆在城市运营中的作用，我们也在寻找这种方向。
（来源：中国证券网）近日，财政部官网发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》，包括多家名企在内的17家房企陷入此次检查风暴，涉及财务数据不实、信息违规、信息披露不充分等问题。
多位业内人士指出，在当前资金、政策等多重因素下，房地产行业的“洗牌风暴”料将加速。
房企资金困局加剧
尽管多数被财政部“点名”的房企声称并不存在资金紧缺问题，但实际却不然。近期，以绿城集团[简介动态]为代表的部分房企已经陷入资金困居，绿城[简介 动态]中报显示其净资产负债率已由去年的132%剧升至163%，并且近期传闻由于信托融资问题被银监会调查，层层压力下年度销售目标可能降低。
链家地产首席分析师张月，绿城现象并不是只是个例，而是目前国内众多房企的缩影，由于资金问题被吞并、收购的中小房企已不胜枚举。根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，房地产行业并购的案例已达90余起，已超过去年全年的并购数量。除被并购外，中小房企还通过抛售名下项目、转型矿业等其他手段躲避财务风险，据链家地产市场研究部统计，至今已有25多家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。多重调控下，房地产行业的“暴利光环”已渐渐消退，投资矿产是房地产企业寻求逆境“突围”的一条重要路径，如华业地产(600240,股吧)[简介 动态]在中报中称，“公司的房地产业务受宏观调控政策影响，销售增速减缓，投身矿产之举，有助于抗风险，并培育新的利润增长点。”
而大型房企的财务状况虽较中小房企稳健，但也在不断恶化。近日，多家大型房企加速融资，中粮地产(000031,股吧)抛售投资性金融资产获利约4000万，成为房企一种新的融资策略，但成本较高毋庸置疑；万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额，万通地产(600246,股吧)通过旗下基金获得近3.7亿元房地产信托融资，但却被疑为“代孕生子”。
房企“洗牌”料加速
张月认为，从涉及到的房企来看，其中不乏大型上市房企，足以看出目前房企紧张的资金链条和持续上升的经营风险，虽然多数涉名房企表示此次仅是由于会计细节上的偏差而轻微违规，但仍被外界怀疑是通过会计手段避税、融资，尤其在当前调控之下以此缓解资金压力。此次财政部加大了对房企的检查力度，在某种程度上配合限购、金融领域调控一起促使房地产调控进入全面化时代。
国家统计局数据显示，前三季度房地产投资额、到位资金、销售量等各项指标累计涨幅分别回落1.2%，0.7%和1.0%，这意味着调控效果逐渐得到深度体现，配合近期在金融、财税方面的政策调整，房企的资金情况还会恶化。房地产业内人士指出，这一方面势必促使行业加速洗牌，房企中资质较差、资金匮乏的面临出局危险，而前期销售状况较好，财务风险控制得当的房企会有新的发展机遇；另一方面，市场信心低落，微小的财务风险传出都会触动楼市神经，引起销售额、股价的下跌，形成资金恶性循环，在适当的时机房企或会选择深度降价，来扭转现状。
张月认为，一方面，多数房企仍具备一定的抗压能力，少数大型房企的资金还算充裕；另一方面，虽然住宅市场的成交逐渐萎缩，但商业地产、旅游地产等其他房地产领域依然火热，如“招保万金”四大房企均表示未来要注重商业地产的开发，北京城建(600266,股吧)近期表示要转向物流地产的开发等，短期内房企依然看好房地产行业前景。但随着宏观调控继续全面与深入，楼市僵持的情况不会维持太久，一线城市如北京连续三个月供应增长、成交下滑，滞销压力加剧迫使在售项目难以长期维持现有价格。
品牌民营房企集体降价 启动年内"最后一搏"
（来源：上海证券报）不仅负债成本过高、销售困难、融资渠道不畅，就连销售款回笼也遇到了障碍，房地产企业的资金链正面临越来越严峻的挑战。而从佛山放松限购的朝令夕改可以看出，政府调控楼市的决心十分坚定。在这种背景下，以龙湖为首的品牌房地产商掀起了新一轮降价潮。
⊙记者于兵兵 ○编辑 王晓华
龙湖地产青岛新盘降价超过10％；重庆龙湖千套房源降价8％；合生创展部分楼盘降价超过10％；世茂房地产部分内地楼盘计划降价10％……
“十一”长假之后，上证报对部分品牌房企价格策略进行了调查。结果显示，以民营房企为主，新一轮降价，也可以说是年内规模和幅度的降价潮正在到来。
龙湖领衔新一轮降价潮
昨天，一则重磅炸弹在青岛楼市被引炸。一直以价格略高于周边物业著称的高端物业开发商龙湖地产宣布，其在青岛即将开盘的龙湖滟澜海岸小高层项目，均价定在了6500元/平方米。这一价格较周边同档物业价格降低了1000元左右，降价幅度超过10％。
除了均价降低外，有消息称，在10月12日、13日两天内现场登记的客户还可享受总房款1%的优惠，同时赠送一个价值10万元的停车位。另外，在10月15日举办的认筹活动上交5万元认筹金的客户，可在享受以上优惠的同时，再享5000元/套的总价优惠；当天交10万元认筹金的客户，可再获得10000元/套的总价优惠。
消息传出，青岛原本低迷的楼市像被炸开了一个缺口。有分析人士称，或许有更多房企将在青岛进行降价销售，以应对客户流失。
这已经不是龙湖次大手笔低价入市了。数日前，重庆龙湖宣布启动“易房节”，上千套房源降价3％至8％，每套优惠40万元。有消息称，部分房企连夜召开会议研究对策。
对于此次龙湖的高调出击，龙湖新闻发言人许桐辉向记者介绍，这不代表龙湖启动全集团的统一降价，而是龙湖一直秉持的灵活定价策略。根据每个城市和楼盘的不同性质，争取主动出击，抢占市场。“目前的形势已经十分明确，回笼资金以保持流动性成为企业头等大事。”许桐辉称。
据介绍，龙湖的低价入市策略只针对新盘，“以往龙湖定价都是略高于周边房价，也就是说，龙湖新盘入市，价格没有比周边高已经相当于降价，而一旦大幅低于市场价，说明较龙湖原本计划入市的价格，下降幅度更大。”一位接近龙湖的房地产人士称。另据了解，接下来龙湖仍可能在其他城市展开降价活动。
除龙湖外，有消息称，世茂房地产计划部分楼盘降价10％左右。甚至有消息称，在内地有较多项目的和记黄浦也已经开始考虑降价促销。“可以肯定的是，和黄在的项目卖得都很差，上海的两个物业每个月只能卖出一、两套。如果降价，应该会有效果，但降幅起码要在20％左右。”一位上海房地产专家表示。
“以前降价的多是普通住宅，现在连高端物业和豪宅也不得不降价回款，这就很可怕了。对于豪宅开发商来说，他们一直认为小幅降价也不会有效果，所以都挺住不降。如果现在他们也启动降价，那说明资金链是真的很紧了。”北京中原高层表示。
房企资金危机加剧是降价主因
我们在关注房企降价策略的同时，也在探究这一轮更猛烈降价的真实原因。这些企业的统一特征是香港上市、民营背景、在内地有较大体量的开发项目，且此前融资策略较为激进。
以合生创展为例，有业内人士评价，合生创展将是继绿城之后又一个可能出现现金流高危的企业。据了解，上半年，合生创展营业收入仅为48亿港元，但总负债高达334亿港元，两年内的短期负债已 过200亿港元。
也因为此，9月底，标准普尔宣布，将合生创展的评级展望由“稳定”调整为“负面”，将合生创展的大中华区信用体系评级由“cnBB”下调至“cnBB-”，债务评级由“cnBB-”下调至“cnB+”。标准普尔信用分析师符蓓表示，合生创展的流动性和财务实力可能将在2012年进一步削弱。主要信用风险因素包括激进地通过发债进行扩张、销售的执行情况疲弱以及持续的公司治理问题。
昨天，记者致电合生创展在北京的楼盘合生麒麟社，数月前网上销售均价为30000元/平方米的项目，目前均价在2.6至2.8万元/平方米，降价幅度在10％左右。据了解，合生创展这一轮降价早于其他企业，在第三季度就已经展开。
可见，流动性风险与房企销售策略直接相关。业内人士预期，在今年年底和明年年初，房企的现金流危机可能达到峰。
其中原因之一是融资非常艰难。一般来说，房企在年底前需要偿还短期银行贷款、支付工程款、农民工工资，以及拖欠的政府税费等。第二年年初，将进行新一轮融资，以支付新一年的运营成本。今年以来，随着银行贷款收紧，房企最倚重的融资路径是房地产信托和海外发债。不过，从目前趋势看，这两条路径明年都可能出现阻碍。
“目前几大信托公司的房地产信托已经全部叫停。而海外发债也随着近期国际市场看淡内地房地产业而被迫中止。”一位房地产专家表示。
美银美林数据显示，6月30日以来的三个月时间内，中资地产开发商发行公司债券整体跌幅高达19.9％，创下自2008年3月以来单季跌幅。外资看空内地楼市，担心信用危机成为这轮下跌的主要原因。
由于国内融资渠道不畅，今年以来，碧桂园、世茂房地产、宝龙地产、龙湖地产、方兴地产、华润置地等房企在海外密集发债，融资额超过了1000亿元，几乎所有在港上市内地大型房企都完成了一轮融资。“对于房企来说，债已经发完了，目前的债券价格下跌对企业其实影响不大，最主要的影响是这种下跌趋势和预期将给房企未来新的海外融资带来困难。”一家香港上市的民营房企高层表示。
在这种金融形势下，房企在第四季度大范围降价回款就很可以理解了。而目前房企最为担心的是万一价降了销量仍上不去怎么办？“集团在考虑哪些区域可以启动降价时，一定会考虑这一因素，像北京这种可能降价也不会跑量的，就不会在这一轮降价的考虑范围之内。”一家计划降价的房企内部人士告诉记者。
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