[摘要] 编者按：9月已到，回顾8月楼市又要感慨一番，成交持续走低，开发商优惠促销手段却愈演愈烈。但是8月实际开盘量却远远少于预计开盘数量，有6成楼盘爽约8月楼市。那么8月楼市的真实风景是怎样的呢？
编者按：9月已到，回顾8月楼市又要感慨一番，成交持续走低，开发商优惠促销手段却愈演愈烈。但是8月实际开盘量却远远少于预计开盘数量，有6成楼盘爽约8月楼市。那么8月楼市的真实风景是怎样的呢？
6成楼盘爽约 淡季8月更是淡
房天下数据监控中心数据显示，8月共33盘预计开盘，实际只有12盘如期开盘，其余21盘推迟到9月。8月13纯新盘预计开盘，但实际只有花样年花郡揭开了其“神秘”的面纱，其他项目始终不肯露面。
8月无锡楼市实际开盘情况统计（注：据房天下不完全统计 红色字体为纯新盘）
如期开盘的12个楼盘中五洲国际广场（高铁新城）为商用物业，红豆尚东院8月开盘主推商铺、汇坚国际五金机电城开盘推商铺；其他主推住宅类物业。在限购、限贷、限价等政策的影响下，商用物业确实火了一把。
从房价来看，实际开盘的12盘中，4盘均价7000--8000元/平米左右。也从侧面说明目前楼市的顶梁柱为“刚需”用户。虽然政策调控会误伤到刚需，但刚需大军人多需求强烈，而且自住无所谓盈亏，所以他们随时都可以出手。锡山区2个楼盘均价在5000元/平左右，锡山住宅项目房价较其他区域还是偏低的。
8月本为传统的淡季，淡季撞上调控，楼市雪上加霜，楼市一月不如一月。统计数据显示，5月份无锡预计开盘42盘，实际开盘14盘，开盘率为30%，纯新盘占总开盘数的43%。6月共47盘预计开盘，实际13盘如期兑现，开盘率为28%，其中5盘为纯新盘。相对于5月，6月已经很低迷了，但没有迷只有更低迷，7月份实际开盘量还不及6月份。
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新区、锡山区实际开盘领衔各区
从实际开盘量的区域分布来看，新区、锡山区开盘量为4个。另外，新区预计开盘8楼盘中4家楼盘推迟到9月开盘。其次，锡山区实际开盘4家楼盘，而惠山区、滨湖区均只有1家楼盘在8月份开盘，南长区、崇安区8月份无楼盘开盘。
下半年政策加强，开发商更是谨慎开盘。曾有销售人员表示“目前多数每周都有业主活动增加人气，紧锣密鼓的进行蓄水活动，但如果效果不佳积累的核心客户并不足以支持开盘，在这种形式下开盘的话，不仅影响销售人员的士气，也影响项目的口碑。”
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开盘缩水 开发商或忙蓄水
相对开盘缩水的同时，开发商的业主活动倒是越办越多。显然这是开发商故意为之的“蓄水”策略，购房者则通过业主活动深入了解楼盘信息，但购房者会不会出手，不但要看楼盘的品质也要看政策动向和房价走势，这正是开发商和购房者之间的博弈。
7-8月无锡楼盘周末活动汇总（注：据房天下不完全统计）
从个楼盘周末活动情况看，除了少数的开盘和售楼处开放、产品推荐、样板间开放等活动外，周末活动更多的是以积累人气为主的业主活动。但对于锡城业主活动的质量实在不敢恭维，基本以论坛、业主联谊、联欢为主，活动内容也几乎如出一辙，文艺表演、抽奖、互动游戏等等，而参加活动的“业主”只对“抽奖”环节比较感兴趣，抽奖环节一结束，大家一哄而散。甚至对于参加活动的是不是业主或潜在业主都有待考察，小编曾发现一位大伯出现在几个项目的活动现场。试问这样的业主活动能否起到“蓄水”的作用呢？
在政策紧密调控的影响下，开发商也应开始寻找新的营销模式，单纯的业主活动已经不能应对严峻的市场环境。调控不断加码，买卖双方博弈不断深入，开发商能否胜出，还得看开发商在新环境中的适应和应变能力。
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“金九”发力 老新盘33项目入市
从开盘量来看，9月份计划开盘数量33个，纯新盘数量13个，占总体量的39%。9月份欲入市的33个项目中，其中惠山区预开住宅类数量为7个、商铺1个，其次为滨湖区欲开6个住宅类项目、1个商铺，新区预开住宅类项目分别为4个、商铺2个，锡山区欲开住宅类项目4个，南长区、北塘区预计开盘分别2个，崇安区预计1个住宅类项目、3个商铺项目。
9月欲开楼盘区域分布一览
途中显示惠山区、滨湖区、新区预计楼盘数量名列前三，这几个区的成交在近几个月中可以说是成交大区，在需求市场增多的情况下，供应量的提升是不可或缺的。北塘、南长、崇安相比前几个月来说，开盘数量比较稳定，而成交情况也没有突出表现。锡山区此次开盘数量4个突破了8月份0开盘的记录。
面对传统的销售旺季“金九银十”，与开发商的急切心情相比，购房者则显得不紧不慢。无锡下半年楼市自7月份以来降价优惠带动成交，8月的楼市降价潮越演越烈成交量却几乎没有很大突破，“金九银十”能否来临开发商着实也捏了一把汗，所以9月开盘慎之又慎。有大型上市房企负责人表示，目前销售压力较大，要完成全年销售任务，下半年降价促销成必然选择。
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