[摘要] 新华网成都7月23日专电（记者 侯大伟、葛晨）酷暑七月，“住房限购令”出台已有时日。在“限购”的高压下，开发商的日子过得如何？楼市有何新的动向并最终走向何方？
新华网成都7月23日专电（记者 侯大伟、葛晨）酷暑七月，“住房限购令”出台已有时日。在“限购”的高压下，开发商的日子过得如何？楼市有何新的动向并最终走向何方？
带着这些疑问，我们走进纷繁莫测的楼市。
不可一世的“骄气”没了
“优惠？没有！”
“要尽快考虑哦，我们下个月就要涨价！”
“别的客户在等着呢，你现在能不能定下来？”
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……
半年以前去售楼处看过房子、买过房子的人，大都听过售楼小姐这样的答复。看着那种得意和骄傲，购房经历简直就是一种“忍辱负重”。
随着半年前，国内房价上涨较快的一线城市纷纷出台“限购令”，售楼部工作人员的态度也发生了改变：娇容之上有微笑，微笑之后没有了那种“骄气”。
几天前的下午，记者来到成都市城南新区的一处临河的高档楼盘。在一个偌大的豪华售楼中心里，竟然没有一个看房者，只有几个置业顾问在接待前台有一搭、没一搭地聊着天。发现有看房者到来，一位置业顾问很兴奋地迎上来：让座、咖啡、户型图、区域介绍……就在热情洋溢的置业顾问慷慨激昂地推销房子的时候，记者一句“已有两套贷款房，能买否”的疑问，彻底浇灭了她的热情，失望地看着记者摇了摇头。
由于限购令直接挤出房地产市场投资性需求和可能，在这家标价每平方米1.3万元的楼盘中，今年初开盘以来，还没有销售完其中的一栋楼。如今为了快速回笼资金和清理存量，拿出一部分房源直降4000多元作为特价房。但置业顾问却一再向记者声明：“我们的房价没有降，这些只是为了回馈客户的特价房。”
其他一线城市的情形也与成都相似。今年3月份，记者曾在北京南五环一个偏僻的楼盘看房，当时记者就是被售楼小姐“一个月之后将涨价两千元”的威胁气走的。如今4个多月过去了，记者却还不断收到这位售楼小姐的推销短信或电话，涨价两千元也自然成了一句骗人的话。
“从2006年开始的一轮又一轮房地产市场宏观调控以来，"限购令"才真正刹住了楼市骄横之气。”一位沉浸在房地产资本市场十数年的业内人士对记者说。
推销从“非主流”走向“不入流”
华润地产在业内的品质如何，记者没有体验过，但它的“牛气”却令人印象深刻。
三年前记者曾到他们自称成都房产标杆的“华润凤凰城”咨询的时候，评论了一句“这个社区公交配套还不完善”。没想到售楼先生竟斜着眼睛看着记者说：“到我们这儿咨询买房的客户，基本都有车，有的还是双车。”
不欢而散之后三年中，记者没有再关注过华润地产，其置业顾问没有兴趣联系我这样对公交配套看重的客户。但没有想到的是，最近一周之内，这么“牛气”的楼盘竟因一期项目即将开盘，连续数日安排了5位置业顾问打电话告知记者“有新项目开盘”，告知，“开盘当日还有很大的优惠哦”。
随着国家调控政策日趋严厉，楼市也变得更加纷繁莫测，为了吸引眼球，楼盘的推广策划开始由标新立异的“非主流”，走向短信销售、电话销售、街头散发广告单、低俗广告语等的“不入流”。
万科房产为旗下的“海悦汇城”制造了“海悦哥”概念，一个叫“魏玛广场”的楼盘将自己楼盘名字标注为“魏玛圈子”。如果说这些还只是开发商为了话题性、吸引年轻客户，借鉴网络社交做宣传的话，那有的楼盘广告或营销模式就完全以低俗来吸引眼球了：
“外寓”是成都一个楼盘的名字；“80后也可供小三，房”是成都一开发商开发的小型三居室楼盘户外广告；“结婚不买房，就是耍流氓”是上海某楼盘的标语；“可以不买房，除非搞定丈母娘”是杭州一楼盘的开盘宣言……
北京市维拓设计集团副总建筑师张根对记者说，房地产市场经过多年的发展，一度强调品位和形象，如今越来越多的楼盘用这种方式来营销，可见其生存环境正在被大大压缩。
最终解决问题还要靠保障房
根据国家统计局每月公布的70个大中城市住宅销售价格情况，6月份，商品房价格同比下降的城市有3个，涨幅回落的城市达到28个。
截至7月17日，按照申万行业分类的房地产开发企业共有58家公布中期业绩预告，只有20家预增，其余38家预减或亏损。
最近的5年来，对房地产市场调控起到立竿见影效果的政策，恐怕就是“限购令”了。然而“限购令”政策又带来另外两个问题：一方面一线城市的住房需求被挤压到了二、三线没有限购的城市，导致这些城市房价出现较快增长；另一方面也将更多的买房需求挤压到了租房市场，导致限购城市的房租上涨幅度较大。
面对上半年部分二、三线城市房价和一线城市房租上涨较快的形势，7月12日，国务院再次召开常务会议，提出还将进一步扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨。
“尽管到目前为止，围绕限购范围还将扩大到哪些二、三线城市，以及如何抑制房价的上涨，有关部门还没有拿出具体名单和具体措施，但进一步加强调控政策已成定局。”张根分析说，尤其是在今年上半年宏观经济受严格调控政策影响仍保持高速增长的形势下，房地产市场的调控将会更加严厉。
需要注意的一个现实是，今年上半年一些主要的房地产企业的经营业绩很不错，很大程度上就来自于二、三线城市的增长。一位房地产商向记者透露说：“随着宏观调控政策的趋紧，政策与市场之间的角力很可能会走向失衡，其结局如何我们不敢预料。”
张根认为，从警惕经济过热、确保宏观经济稳定的角度来看，为楼市套上保险不能依赖于“限购”这类简单的行政手段，加快保障房建设，并将其尽快推出充分吸纳市场刚性需求才是关键所在。“对于房地产市场来说，也只有住房保障体系的日益健全，才能更健康地发展。”
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限购风暴
（来源：扬子晚报）限购风暴风云再起!7月12日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随后，有媒体报道称，住建部正在调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单。
就江苏而言，目前已经有南京、苏州、无锡、徐州4个城市出台并执行了限购令。那么，在尚未限购的其它9个地级城市中，调控以来它们的房价究竟是涨是跌?除了南京等四个城市外，还会不会有其它城市加入限购阵营，成为江苏限购的下一站呢?随着限购扩军箭在弦上，这些问题在江苏楼市也引起了广泛的关注。
未限购城市购房者
感觉房价还在涨
在尚未限购的江苏9个地级城市中，调控以来其房价究竟是涨是跌?
连云港连房网总经理陈雨霞表示，上半年该市的房价仍在上涨，“去年年底，市区的楼盘单价在五、六千左右，不过现在一些高端项目均价已在7000-8000元/㎡左右。”房天下南通站最近对该市37家在售楼盘进行了一项调查，结果发现涨价的楼盘有19家，超过了五成。其中涨幅达13.33%，有楼盘单价甚至大涨了3000元/平方米。
中指研究院的分析人士认为，这些未限购的江苏城市，房价之所以出现明显上涨，一方面是由于这些城市自身的城市化进程还在继续，其次是因为当地的投资需求和被江苏已限购的城市挤出的投资需求进入，推高了房价。此外，品牌房企的进驻，对当地的房地产业也产生了一定的推动作用。
5城市同比涨幅超10%
但上半年涨势明显趋缓
在中房指数系统发布的百城价格指数中，江苏省除了4个限购城市外，未限购的9个城市中有8个被纳入了监测系统，分别是扬州、常州、南通、镇江、连云港、淮安、泰州、宿迁。
统计数据显示，今年6月份，这8个城市与去年同期相比，住宅价格普遍出现了较大幅度的上涨。其中，有5个城市的房价同比涨幅都超过了10%。泰州的房价从去年6月的4426元/㎡攀升到今年6月的5029元/㎡，同比涨幅居江苏未限购的城市之首，达到了13.62%。其次是宿迁，从3398元/㎡到3848元/㎡，涨幅也达到了13.24%;镇江从6612元/㎡到7433元/㎡，涨幅也达到了12.42%之多;连云港今年6月的住宅价格为5340元/㎡，涨幅为11.86%;排名第五的扬州同比上涨了10.36%。
反观实行限购的南京、苏州、无锡，调控的效果已然显现，同比涨幅普遍低于未限购的江苏城市，其中南京房价同比只上涨了1.94%，苏州上涨了2.37%，无锡上涨了4.16%。
值得关注的是，进入2011年后，由于限购的实施和其他调控政策的持续，这半年来12个地级市的房价涨幅明显变缓。根据中房指数系统的统计，与去年12月份的价格水平相比，江苏12个地级市的房价半年涨幅全部低于10%，其中有7个的半年涨幅更是回落到了5%以下。
半年涨幅的是徐州，达到了8.43%，据了解这是由于徐州限购令出台较晚，从今年5月1日起才实施，政策威力还没有充分显现。而未限购城市中同比涨幅的泰州市，进入2011年后房价基本停滞，半年来仅上涨了87元/㎡，在半年涨幅榜上已经是倒数第二，仅比已限购的苏州高出了0.62个百分点。
调控可能加码
房价将进入下行通道
限购向二三线城市扩散已经是箭在弦上，那么，江苏除了南京等四个城市外，会不会有其它城市出现在限购名单上呢?对此，接受采访的多位业内人士表示，江苏限购阵营继续扩大是很有可能的。
由于未限购城市房价目前都呈现出一定的涨幅，相对普通购房者来说已经不算低，再加上身处长三角重点沿线，很可能会受到限购政策的“青睐”。
不过，扬州当地的一位业内人士指出，是否被限购还要看第三季度的楼市表现。“一些城市虽然年初涨幅较大，但是最近几个月成交量都比较稳定，涨幅也在逐步下降，会不会被限购还要再观察一段时间，关键是看第三季度的销售和涨幅情况，如果涨幅过快就有可能被纳入限购名单。”
假如在更多的城市推出限购令，对江苏楼市将会产生什么样的影响呢?南通一家楼盘的营销总监表示，在限贷、加息等一系列调控重拳的影响下，上半年江苏各个城市普遍观望气氛浓郁，楼盘优惠活动增多，如果威力强大的限购令落地，将使房价出现明显的回落。
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东方网7月22日消息：据《新闻晨报》报道，国务院日前提出，房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围。新一轮限购城市名单呼之欲出，有望开启房价稳中有降的“时间窗”。
限购“扩容”将对加快布局二三线城市的开发商影响几何？如何防止限购政策在地方政府等多方博弈中落空？如何抓住楼市“退烧”的窗口期探寻治本之策？围绕一系列热点问题，“新华视点”记者作了追踪调查。
二三线城市成房企“主战场”
7月12日的国务院常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。国务院要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有关部门正在“圈定”限购新名单。
眼下，二三线城市已成为房企“主战场”。中国房产信息集团分析师薛建雄说：“某家大型开发商上半年所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。”
“我们担心二三线城市也限购，因为限购能产生楼市"速冻"效应。”上海一位港资房企负责人坦言。数据显示，今年上半年，43个已实施限购的城市中，有33个新建商品住房成交面积比去年下降。
“限购范围的扩大，将进一步压缩开发商腾挪的空间，包括扛住高房价的能力。”一些开发商的忧虑正在加深。
各方博弈“对策”层出不穷
记者调研发现，针对“限购令”，楼市博弈各方的“对策”层出不穷。
有些开发商则采取“商住混搭”的开发方式，以绕开限购政策。部分开发商还改走“高端路线”，天价豪宅项目不断增多。像北京钓鱼台7号院部分房产，今年单价人为，每平方米一度标价30万元。
除了开发商和中介，少数地方政府也“暗度陈仓”。
由于担心住房成交量下降影响经济增速，少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。一位房地产专家透露，中部地区有的城市将限购范围确定为“90平方米以下的中小户型商品住宅”，90平方米以上的不限购。华北地区有个城市在出台限购政策后，很快放开了户籍限制。
借房价“退烧”寻治本之策
在决策层毫不动摇的决心和不断深入的调控之下，楼市的深度降温已是“大概率事件”。众多业内人士认为，应紧抓楼市“退烧”后可能出现的“窗口期”，实施“治本之策”，将调控引往长效化、制度化。“限购其实就是给楼市吃"退烧药"。是药就有副作用。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，限购致使需求被抑制，开发商会减慢拿地节奏和开发进度，导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购，需求释放，供应短缺局面可能出现，房价上涨压力或将更大。
业内人士指出，目前筹资、购买环节有限贷、限购等短期政策约束，但明显过于依赖行政手段。今后，应在持有、出售等环节，提高房产税、空置税、暴利税等调节力度，长效化遏制炒房投机行为。
据报道，与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。
业内人士分析认为，江苏省内非限购城市中，如果有哪座城市在上半年内依然存在房价上涨过快的情形，这次很可能被列入第二批限购名单。
部分城市“未雨绸缪”
江苏先后有四座城市执行限购令，分别是南京、无锡、苏州和徐州。限购令下，南京、无锡、苏州这三个沪宁线城市作为江苏楼市“军团”大受影响。
与此同时，沪宁线非限购城市也响应“国八条”采取相应措施，大有“未雨绸缪”的意味。例如，常州市明确今年均价涨幅控制在当年度城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。与苏州一桥之隔的南通市也明确了2011年度新建住房价格控制目标，即2011年南通市新建住房销售价格涨幅将不高于9%。
已经限购也好，未雨绸缪也好，调控效果如何，上半年各城市商品房成交数据对此作出了真实的反映。
部分城市“涨速过快”
其中，南京、无锡、苏州、徐州，成交量跌幅较大，价格稳中有降。但从近期南京市场看来，由于部分楼市价格出现了明显松动，市场短期内刮出一波销售热风。
与此同时，沪宁线的部分不限购城市，却出现了量跌价涨的局面。记者从世联数据平台了解到，2011年上半年，常州全市商品住宅总成交面积为266.47万平米，同比减少17.0%，半年成交均价7950元/平米，而7月份均价更是高达8500元/平米左右。
与苏州和上海一江之隔的南通2011年上半年全市商品住宅总成交面积为75.60万㎡，同比减少5%，半年成交均价为11596元/平米，同比上涨2.18%。
2011年1-6月，昆山楼市全市共实现成交12806套，与2010年上半年同期相比减少了4991套，降幅为28.04%。半年成交均价为8200元/平米，相比于2010年上半年的6500元/平米，同比上涨26.15%。
下半年将普遍“微跌”
部分城市商品房均价依然高速攀升的现状引起了业内人士的警惕。以常州为例，在短短6个月之内，相较今年年初价格上升幅度高达25%。
“预计限购政策的实施范围将逐步扩大，应该是苏南-苏中-苏北的梯度推进过程。”世联地产华东市场研究部研究总监吴志辉分析认为：“下半年，限购城市数量很有可能像预期一样增多。但是整体来看，这仍将是对‘国八条’的巩固和推进，不涉及更严厉的政策。”
目前楼市有一个现象值得注意：一方面成交量在下降，另一方面存量持续不断上涨，预计明年的5月份会达到一个高峰。下半年上市的高峰期应该是8、9、10三个月。因此他预测道：“下半年房价的走势应该是微跌，降幅不会太明显。从利润角度来看，房企不会愿意白忙活一场。”
华泰证券分析人士沈先生指出，未来可能进一步上调存款准备金率以及加息。融资难、贷款难，大部分开发商资金链将面临比较大的压力，届时融资手段将会更加为多样化。
“不出意外，新一轮的限购城市将于8月份出炉，来制约‘金九银十’的楼市反弹。”沈先生如是预测。
见习记者 胡海强
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